Akt notarialny: powierzenie przed notariuszem ceny sprzedaży

Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 4 czerwca 2014 r., II CSK 460/13.

Powód i pozwany zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w nieruchomości. Powód (nabywca) oświadczył, że cenę za udziały zapłacił jeszcze przed zawarciem umowy,  a pozwany (zbywca) ten fakt potwierdził.

Następnie powód domagał się od pozwanego zwrotu zapłaconej ceny. Wywodził, że fakt otrzymania tej kwoty przez pozwanego znajduje potwierdzenie w oświadczeniach stron, złożonych w umowie przedwstępnej. Sąd okręgowy oddalił powództwo, uznając m.in., że moc dowodowa aktu notarialnego jako dokumentu urzędowego rozciąga się tylko na urzędowe poświadczenia, że strony przy zawieraniu umowy rzeczywiście złożyły oświadczenia woli i wiedzy o treści zawartej w dokumencie, natomiast nie obejmuje zgodności oświadczeń z rzeczywistym stanem rzeczy.

Również sąd apelacyjny oddalił apelację powoda, wskazując przy tym, że nie ma przeszkód do dowodzenia niezgodności z rzeczywistym stanem rzeczy zapisu o uiszczeniu przez powoda pełnej ceny i potwierdzenia tego faktu przez pozwanego. Odnosząc się do twierdzenia pozwanego, że powód nie uiścił na jego rzecz (jako nabywcy) żadnej kwoty, sąd uznał – w świetle dowodów osobowych oraz innych dokumentów – za udowodnione, że wbrew treści aktu notarialnego w rzeczywistości zapłata tej kwoty nie nastąpiła.

Powód wniósł skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy oddalił, uznając, że złożenie przez zbywcę przed notariuszem sporządzającym akt notarialny oświadczenia, że cena sprzedaży została uiszczona i potwierdzenia przez nabywcę otrzymania tej kwoty, nie zmienia charakteru tych oświadczeń jako oświadczeń wiedzy, czego skutkiem jest objęcie ich domniemaniem zgodności z prawdą. Domniemanie to może zostać obalone. W niniejszej sprawie dowody (osobowe oraz inne dokumenty) wykazały, że rzeczywistość nie odpowiada temu, co zostało oświadczone w akcie notarialnym, wobec czego powództwo nie było zasadne.

Zdaniem autorki

Monika Spotowska, adwokat, doradca podatkowy w warszawskim biurze Rödl & Partner

W umowie przedwstępnej strony – poza postanowieniami przedmiotowo istotnymi – mogą zawrzeć także postanowienia, które nie stanowią essentialia negotii takiej umowy, ale kształtują zachowania stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej. Oświadczenie strony umowy przedwstępnej o zapłaceniu ceny sprzedaży przedmiotu umowy przyrzeczonej oraz oświadczenie drugiej strony, potwierdzające zapłatę, nie stanowią postanowień koniecznych umowy przedwstępnej. Nie odnoszą się również do spełnienia świadczenia z tej umowy ?(zawarcie umowy przyrzeczonej). W tym momencie również nie istnieje jeszcze zobowiązanie z umowy przyrzeczonej, ?a więc oświadczenia te nie mogą powodować skutku spełnienia świadczenia z tej umowy. Stwierdzają one jedynie fakt spełnienia uzgodnionego przyszłego świadczenia. Dlatego wydaje się, że należy zakwalifikować je jako oświadczenia wiedzy, a nie oświadczenia woli. Treścią oświadczenia kupującego jest stwierdzenie, że pewną kwotę pieniężną zapłacił sprzedawcy, a treścią oświadczenia sprzedawcy pokwitowanie przyjęcia tej kwoty. Pokwitowanie stanowi potwierdzenie wykonania zobowiązania; jest ono źródłem wynikającego z jego treści domniemania, ?że świadczenie zostało spełnione (art. 462 kodeksu cywilnego).

Z punktu widzenia prawa procesowego pokwitowanie jest zasadniczo dokumentem prywatnym w rozumieniu art. 245 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) i jako takie potwierdza jedynie, że osoba, która je podpisała, złożyła tej treści oświadczenie. Nie jest dowodem rzeczywistego stanu rzeczy. Dłużnik może zatem dowodzić i twierdzić, że treść złożonych oświadczeń nie odpowiada prawdzie.

Akt notarialny jest dokumentem urzędowym ?w rozumieniu art. 244 § 1 k.p.c. (art. 2 § 2 prawa o notariacie). Korzysta z dwóch domniemań wzruszalnych – domniemania prawdziwości, czyli autentyczności, oraz domniemania zgodności z prawdą tego, ?co zostało w nim urzędowo zaświadczone. Badanie mocy dowodowej dokumentu urzędowego wymaga odróżnienia, na tle konkretnego dokumentu, właściwej treści „zaświadczającej" od pozostałej treści dokumentu oraz właściwego zakresu „zaświadczenia", bo tylko ta treść dokumentu jest objęta domniemaniem, a pozostała treść podlega ocenie na zasadach ogólnych (wyrok SN z 12 lutego 2010 r., I CSK 340/09).

Akty notarialne dokumentujące określoną czynność prawną zalicza się do dokumentów konstytutywnych, ucieleśniają bowiem określoną czynność prawną, natomiast inne akty do dokumentów sprawozdawczych. Kwestia domniemania zgodności ?z prawdą dotyczy wyłącznie dokumentów urzędowych sprawozdawczych, a taki ?charakter nosi akt notarialny w części obejmującej jego treścią oświadczenia ?wiedzy. W komentowanej sprawie strony złożyły oświadczenia o zapłacie ceny ?i potwierdzeniu przyjęcia tej kwoty w akcie notarialnym. Nie zmienia to jednak charakteru tych oświadczeń jako oświadczeń wiedzy, czego skutkiem jest objęcie ich domniemaniem zgodności z prawdą. Domniemanie to jest wzruszalne.

Ciężar dowodu przy obalaniu domniemania zgodności dokumentu urzędowego z prawdą reguluje art. 252 k.p.c. Nakłada on na stronę zaprzeczającą tej zgodności obowiązek przeprowadzenia dowodu przeciwieństwa. ?W komentowanej sprawie wykazanie niezgodności z rzeczywistym stanem rzeczy oświadczenia powoda o zapłacie ceny ?i oświadczenia pozwanego o pokwitowaniu jej przyjęcia spoczywało zatem na pozwanym. Wbrew twierdzeniu powoda fakt przedstawienia jako dowodu umowy przedwstępnej – aktu notarialnego, zawierającego w swej treści powyższe oświadczenia, nie stanowi dowodu niepodważalnego i nie eliminuje możliwości wykazania odmiennego stanu rzeczy za pomocą innych dowodów.