Jak dochodzić przed sądem podpisania obiecanego kontraktu

W braku oznaczenia terminu obowiązuje ten wskazany przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jednak obu stronom przysługuje omawiane uprawnienie, ?a każda z nich podała inny czas, wówczas wiąże termin zakreślony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie >patrz przykład 1. Należy podkreślić, że wykluczone jest domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy w ciągu jednego roku od dnia zawiązania umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej >patrz przykład 2.

Przykład 1

Pani Ksenia zamierza sprzedać swoje udziały w spółce jawnej na rzecz pani Emilii (jednego ze wspólników). Kobiety 21 lipca 2014 r. zawarły umowę przedwstępną, ale nie określiły ?w niej terminu podpisania umowy przyrzeczonej. Pani Ksenia ?5 października 2014 r. wystosowała więc do pani Emilii e-mail (jego odbiór nastąpił ?6 października 2014 r.), w którym wskazała na 15 października br. jako dzień zawarcia kontraktu przyrzeczonego. Natomiast pani Emilia 7 października br. wysłała do pani Kseni pismo, w którym zażądała podpisania umowy przyrzeczonej 31 października 2014 r. Nadała je przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru. „Zwrotka" zaś była opatrzona datą 8 października 2014 r. Pani Ksenia stwierdziła zatem, że kontrakt przyrzeczony powinien być podpisany ?15 października 2014 r., bo informacja na ten temat dotarła do pani Emilii wcześniej niż jej pismo skierowane do pani Ksenii wskazujące na datę zawarcia umowy przyrzeczonej ?31 października 2014 r. Pani Emilia uznała jednak, że wiążąca jest data wynikająca z jej pisma, ?a nie – e-maila wspólniczki. To nie jest słuszny pogląd. Forma wyznaczenia terminu podpisania umowy przyrzeczonej jest bowiem całkowicie dowolna. Pani Ksenia ma zatem rację. Skoro jej wiadomość elektroniczna dotarła do pani Emilii wcześniej niż jej pismo, to należy respektować datę zawarcia umowy przyrzeczonej podaną w tym e-mailu.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta

Przykład 2

Sytuacja jak w przykładzie 1, ?przy czym umowa przedwstępna zbycia udziałów sp.j. została zawarta 21 lipca 2013 r., pani Ksenia zaś 1 września 2014 r. wystosowała do pani Emilii e-maila, w którym wyznaczyła termin, do końca września br., na podpisanie umowy przyrzeczonej. Pani Emilia odmówiła jednak. Pani Ksenia nie może zatem żądać zawarcia tejże umowy. Termin kontraktu przyrzeczonego nie został bowiem zakreślony w ciągu jednego roku od daty zawarcia tego przedwstępnego.

Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, ?w szczególności co do formy, strona uprawniona może (ale nie musi, poprzestając na żądaniu zapłaty odszkodowania, ewentualnie zgłosić również inne roszczenia finansowe) dochodzić zawarcia kontraktu przyrzeczonego >patrz wzór przedsądowego wezwania do wykonania umowy przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej oraz pozwu o zobowiązanie do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. W przeciwnym wypadku pozostaje jej jedynie prawo żądania naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej są: zawinione niespełnienie świadczenia przez zobowiązanego mimo upływu terminu (wierzyciel nie musi udowodnić tychże zawinionych okoliczności), szkoda uprawnionego i związek przyczynowy pomiędzy niespełnieniem świadczenia a szkodą poniesioną przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Rozmiar szkody podlegającej naprawieniu ustala się, porównując stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby uprawniony nie podjął działań prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej ze stanem powstałym wskutek faktu, że zawarto umowę przedwstępną i oczekiwał on zawiązania tej przyrzeczonej >patrz przykład nr 3. Przy czym strony mogą odmiennie ustalić zakres odszkodowania w umowie przedwstępnej (np. zastrzec zwrot zadatku czy zapłatę kary umownej) >patrz przykład 4. Od wyboru wierzyciela zależy żądanie zawarcia umowy albo wypłaty odszkodowania i dopiero realizacja jednego z tych roszczeń powoduje wygaśnięcie ich obu.

Przykład 3

Pan Mateusz zaproponował pani Ludmile, że kupi jej udziały w sp.j. za kwotę 60 tys. zł. Kiedy jednak dowiedział się, że kilka dni później zawarła ona umowę przedwstępną z panią Roksaną, która zadeklarowała wyższą sumę, wycofał swoją ofertę. Pani Roksana jednak – bez istotnego powodu – uchyliła się od zawarcia kontraktu przyrzeczonego (co miało nastąpić 2 października 2014 r.). Pani Ksenia może zatem dochodzić od niej zapłaty ?60 tys. zł tytułem naprawienia poniesionej z tego tytułu szkody. Ma na to czas do 2 października 2015 r. Po tej dacie omawiane roszczenie ulegnie przedawnieniu, ponieważ roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu po upływie jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być podpisana.

Przykład 4

Sytuacja jak w przykładzie nr 3, ?z tą różnicą, że w umowie przedwstępnej zawarto zapis, ?w świetle którego uchylenie się przez którąkolwiek ze stron ww. kontraktu od zawarcia w ustalonym terminie umowy przyrzeczonej, obwarowane jest obowiązkiem zapłaty na rzecz drugiej strony kary umownej w wysokości 30 tys. zł. Pani Ksenia, oprócz zapłaty 60 tys. zł z tytułu opisanego w przykładzie ?nr 3, może więc dodatkowo żądać uiszczenia przez panią Roksanę kary umownej w wysokości 30 tys. zł.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się ?z upływem jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta >patrz przykład 5. Jeżeli sąd oddali żądanie zawiązania umowy przyrzeczonej, roszczenia te (w szerokim znaczeniu, czyli zarówno odszkodowawcze, jak i np. o zwrot zadatku, czy zapłatę zastrzeżonej kary umownej niezależnie od terminów ich wymagalności) przedawniają się z upływem jednego roku od dnia, w którym przedmiotowe orzeczenie stało się prawomocne >patrz przykład 6. Roczny termin kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia ?w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca.

Przykład 5

Patrz przykład 3.

Przykład 6

Sąd oddalił pozew pani Elwiry ?o zobowiązanie pani Klaudyny do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży udziałów w sp.j. (pani Klaudyna miała zbyć na rzecz pani Elwiry ogół przysługujących jej praw i obowiązków w tejże spółce). Wyrok uprawomocnił się 3 października 2014 r. Pani Elwira jest zatem uprawniona do żądania od pani Klaudyny zapłaty odszkodowania z tytułu uchylenia się przez nią od zawarcia kontraktu przyrzeczonego (zakładając, że w umowie przedwstępnej nie ustalono odmiennie zakresu odszkodowania). Ma na to czas do 3 października 2015 r. (czyli jeden rok od daty uprawomocnienia się ww. orzeczenia). Jeżeli pani Elwira wytoczy powództwo po wskazanej dacie, wówczas narazi się na to, że pani Klaudyna skutecznie podniesie zarzut przedawnienia.

Autorka jest adwokatem