Wzorce umów sprzedaży mieszkań: niedozwolone postanowienia w umowach konsumenckich

Deweloperzy, którymi mogą być także spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego – czyli przedsiębiorcy oferujący nowe lokale mieszkalne, mają jednakowe obowiązki wobec konsumentów. Aby chronić prawa najsłabszych uczestników rynku, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów regularnie kontroluje wzorce umowne stosowane przez tych przedsiębiorców. W pierwszej połowie tego roku UOKiK wydał 30 decyzji stwierdzających wykorzystywanie przez deweloperów niezgodnych ?z prawem postanowień we wzorcach umownych. Ogółem zakwestionowano 150 nieuczciwych praktyk deweloperów.

Gotowce z rejestru

Najczęściej powtarzającym się błędem było stosowanie ?w umowach zapisów identycznych z tymi znajdującymi się ?w rejestrze klauzul niedozwolonych. W zbiorze tym umieszczane są postanowienia, które w opinii Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów powinny być wyeliminowane z obrotu z konsumentami. Natomiast cała konstrukcja prawna tworzenia i działania tego zbioru sprowadza się do tego, że od momentu umieszczenia jakiegoś zapisu w tym rejestrze żaden przedsiębiorca nie powinien go stosować (w stosunkach z konsumentami). Jest to bardzo istotne. Wyrok sądu nie dotyczy bowiem wyłącznie tego przedsiębiorcy, którego umowa była badana i przeciwko któremu zapadł wyrok. Ma on moc wiążącą w odniesieniu do wszystkich firm, w tym tych, które o toczącym się postępowaniu i decyzji o wpisie nie miały pojęcia. Jednak brak tej wiedzy nie zwalnia ich ?z obowiązku dostosowania swoich wzorców umów poprzez wyeliminowanie zakwestionowanego zapisu. A jest to tym bardziej istotne, że stosowanie klauzul tożsamych do tych znajdujących się w rejestrze może być potraktowane jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, za co grozi dotkliwa sankcja finansowa. Stanowi o tym art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie ?z którym zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. A przez taką praktykę rozumie się bezprawne działanie przedsiębiorcy godzące ?w te interesy, którego przykładem może być w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone.

Firma nie ma uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy

Wszystkie koszty

Jedną z najczęściej kwestionowanych przez UOKiK praktyk była ta polegająca na zastrzeganiu we wzorcu umowy przedwstępnej, że kosztami zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania obciążony będzie wyłącznie konsument. Opłaty, które trzeba ponieść w związku z zawarciem takiej umowy, to m.in. koszty taksy notarialnej, podatku VAT, opłaty za wpis ?w księdze wieczystej oraz wypisy aktu notarialnego. Kwestionowane postanowienia zobowiązywały konsumenta do pokrycia wszystkich kosztów umowy nabycia mieszkania. Tymczasem zgodnie z prawem część wydatków powinien ponieść deweloper. Przykładowo, jedna z zakwestionowanych klauzul miała następujące brzmienie (decyzja UOKiK RKR-2/2014): „Wszelkie koszty oraz opłaty związane z zawarciem umowy, o której mowa ?w ust. 1 (umowa przeniesienia własności) oraz wpisami do księgi wieczystej ponosi nabywca". Tymczasem w rejestrze niedozwolonych postanowień pod numerem 3365 znajduje się klauzula o treści: „Wszystkie koszty związane ?z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)". Zapis ten został umieszczony ?w zbiorze na podstawie wyroku SOKiK z 20 października 2011 r. (XVII AmC 1333/10). Jak widać, brzmienie obu tych klauzul jest niemal identyczne. ?W przypadku przedstawionym w przytoczonej decyzji przedsiębiorca zobowiązał się do zmiany zapisu na następujący: „Koszty związane z zawarciem umowy przeniesienia własności, tj. wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe i koszty wypisów (za wyjątkiem wypisu przeznaczonego dla dewelopera) ponosi nabywca". UOKiK zgodził się na taki zapis.

Własna kancelaria

Kolejną praktyką, często krytykowaną przez urząd antymonopolowy, jest zastrzeżenie sobie przez dewelopera prawa do wskazania kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania. Narzucanie przez przedsiębiorcę miejsca zawarcia umowy może być niekorzystne dla konsumenta, np. gdy zamieszkuje on w innej miejscowości niż siedziba wyznaczonej kancelarii notarialnej albo gdy uniemożliwia mu wybór kancelarii notarialnej stosującej niższe stawki opłat. Zgodnie z prawem przedsiębiorca nie powinien ograniczać wpływu konsumenta na wybór notariusza, przed którym będzie zawierał umowę. Przykładowo, jeden ?z zakwestionowanych zapisów miał następujące brzmienie (decyzja UOKiK nr RWR-11/2014): „Nabywca zobowiązuje się w miejscu i terminie wyznaczonym przez dewelopera zawrzeć z deweloperem notarialną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży". Tymczasem SOKiK w wyroku z 14 grudnia 2010 r. (XVII AmC 2051/09) uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowienia o treści: „Strony zgodnie postanawiają, iż spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaży i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia umowy sprzedaży, o czym spółka zobowiązana jest powiadomić nabywcę z 14-dniowym wyprzedzeniem". Jak wynika z uzasadnienia tego wyroku, w opinii sądu klauzula ta bezspornie narzucała konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaży poprzez wskazanie konkretnej kancelarii notarialnej, nie pozostawiając im możliwości swobodnego wyboru czy chociażby możliwości uzgodnienia miejsca zawarcia umowy sprzedaży, co naruszało interes konsumenta, w tym jego interes ekonomiczny, zwłaszcza gdy konsument nie zamieszkuje czy nie przebywa w miejscowości, w której ma dojść do podpisania umowy. Zdaniem sądu konsumenci jako słabsi uczestnicy obrotu gospodarczego nie powinni być arbitralnie obarczani niedogodnościami, jakie mogą dla nich powstać ?w związku z tym postanowieniem, ponieważ przedsiębiorca np. chce się uchronić przed trudnościami organizacyjnymi związanymi z zawieraniem umów w różnych kancelariach notarialnych. Jeśli chodzi natomiast o wybór konkretnej kancelarii notarialnej, w ocenie sądu przedsiębiorca, jako profesjonalista w danej dziedzinie, nie powinien pozbawiać konsumenta możliwości skorzystania przez niego z usług odpowiadającej właśnie jemu kancelarii notarialnej bądź konkretnego notariusza.

Zmiana i odstąpienie

Urząd antymonopolowy kwestionował także stosowanie postanowień pozbawiających konsumentów prawa odstąpienia od umowy, kiedy jej istotne warunki ulegną zmianie. Deweloperzy zastrzegali we wzorcach umownych m.in. możliwość: oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych, ?a nawet podniesienia ceny mieszkania w przypadku zmiany stawek opodatkowania  – bez umożliwienia klientowi rezygnacji z zakupu lokalu. Tymczasem, zgodnie ?z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych). Jako uzasadnienie tego poglądu można wskazać na przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie ?z jego art. 3853 w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które ?w szczególności:

- ?przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,

- ?uprawniają go do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,

- ?przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,

- ?przewidują uprawnienie do określenia lub podwyższenia ceny, lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy.