Realizacja inwestycji budowlanej wymaga spełnienia różnych, określonych przepisami warunków. Jednym z nich jest wymóg dostępu działki do drogi publicznej. Nie budzi wątpliwości, że dostęp musi zostać zagwarantowany, gdyż w przeciwnym razie już na etapie realizacji inwestycji (nie mówiąc o jej eksploatacji) może się pojawić sporo problemów.
Jeśli dla działki ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy (nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), to jednym z kryteriów dopuszczających taką możliwość jest dostęp działki do drogi publicznej. Powinien on być przede wszystkim bezpośredni. Prawo nie wyklucza jednak możliwości realizacji dwóch innych wariantów: dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną oraz dzięki służebności.
Droga wewnętrzna, to droga prywatna, która może powstać poprzez wydzielenie kilku innych nieruchomości prywatnych, w celu umożliwienia dojazdu. Z kolei służebność powstaje na podstawie umowy oraz wpisu do ksiąg wieczystych.
Wskazane rozwiązania znajdują zastosowanie, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej (przyległej do drogi publicznej) zechce udostępnić swoją nieruchomość do ustanowienia służebności. Jeżeli odmówi, a nie ma dostępu do innej drogi publicznej, to można domagać się przed sądem ustanowienia takiej służebności. Oczywiście, taki wariant zajmie więcej czasu i przedłuży postępowanie o ustalenie warunków zabudowy.
Dostęp do drogi publicznej brany jest pod uwagę w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy z jeszcze jednego punktu widzenia. Przy okazji badania, czy w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się działka zabudowana w sposób pozwalający określić kontynuację funkcji, jednym z kryteriów jest położenie takiej nieruchomości na tej samej drodze publicznej.
Czyli – ujmując to inaczej (trochę w uproszczeniu) – jeżeli przedsiębiorca chce w jakiś sposób zabudować nieruchomość, w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy konieczne jest odnalezienie przy tej samej drodze publicznej, przy której położona jest działka, nieruchomości zabudowanej w taki sposób, który stanowiłby punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, możliwy do porównania pod względem funkcji i parametrów technicznych. Ustawodawca stosuje przy tej okazji pojęcie „nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej". Można więc brać pod uwagę również nie tylko nieruchomości bezpośrednio dostępne do drogi publicznej, ale także nieruchomości, które mają zapewniony dostęp przez służebność lub drogi wewnętrzne.
Wymóg dostępu do drogi publicznej występuje także przy dokonywaniu podziału nieruchomości, czyli podziału większej działki na kilka mniejszych. Również w takiej sytuacji podział nieruchomości (zatwierdzany przez wójta/ burmistrza/ prezydenta) nie jest dopuszczalny, gdy wydzielane działki nie mają dostępu do drogi publicznej.
