Odstąpienie od umowy o roboty budowlane to nie to samo, co nierozwiązanie

Umowne prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane bywa dla jej stron, np. przedsiębiorców, źródłem wielu problemów. Wynika to z tego, że jej strony, dopuszczając w jej treści umowne prawo odstąpienia, nie są świadome ustawowych skutków prawnych skorzystania z niego. Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane często jest utożsamiane z rozwiązaniem umowy.

Tymczasem takie rozumowanie jest błędne, albowiem czym innym jest odstąpienie od umowy, a czym innym rozwiązanie umowy. Problematyczne dla stron w umowach o roboty budowlane są zwłaszcza te sytuacje, w których skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane następuje na etapie znacznego zaawansowania wykonywania robót budowlanych lub realizacji procesu inwestycyjnego. Dlatego istotne jest, aby strony, dopuszczając umowne prawo odstąpienia od umowy, miały świadomość ustawowych konsekwencji skorzystania z niego.

Dodatkowo wskazane jest dostosowanie umowy o roboty budowlane i zasad skorzystania z umownego prawa odstąpienia do realiów konkretnej umowy lub procesu inwestycyjnego. Nieprzemyślane zastrzeżenie, a następnie skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane może być bowiem dla stron tej umowy źródłem kłopotów, a nie korzyści.

Jakie są skutki

Dla umownego prawa odstąpienia podstawowe znaczenie ma art. 395 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 395 § 1 k.c. można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy, które jest wykonywane przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Stosownie zaś do art. 395 § 2 k.c. w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. W takiej sytuacji to, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Oznacza to, że w przypadku skorzystania przez uprawnionego z umownego prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. Wówczas zwrotowi ulega to, co strony już świadczyły.

Nietrudno jest dojść do wniosku, że w przypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane często w praktyce nie jest możliwe wykonanie tych czynności, zwłaszcza gdy ze względu na zaawansowanie robót budowlanych lub procesu inwestycyjnego to, co strony już świadczyły, nie może zostać zwrócone drugiej stronie w pierwotnej postaci (materiały budowlane zostały wykorzystane do wykonania części obiektu).

Da się ograniczyć następstwa

W praktyce dochodzi do sporów pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane co do możliwości wykonania umownego prawa odstąpienia od umowy i skutków skorzystania z tego prawa. Strony mogą jednak ograniczyć swoje ryzyko. Warto rozważyć możliwość ustalenia przez strony, że wykonanie umownego prawa odstąpienia wywiera skutki jedynie do tej części robót budowlanych wykonywanych na podstawie umowy, która nie jest wykonana na dzień wykonania umownego prawa odstąpienia.

Co stwierdził Sąd Najwyższy

Na dopuszczalność takiego rozwiązania wskazał m.in. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 9 września 2011 r. (I CSK 696/10). Stwierdził, że „(...) Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej niż przewiduje to art. 395 § 2 k.c.; w szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma status ex nunc i odnosi się do niespełnionej przed złożeniem oświadczenia części świadczeń stron. (...)".

W uzasadnieniu wyroku z 16 listopada 2005 r. (V CK 350/05) Sąd Najwyższy wskazał zaś, że „(...) Dopuszczalne jest zastrzeżenie na rzecz inwestora w umowie o roboty budowlane (art. 647 k.c.) uprawnienia do częściowego odstąpienia od tej umowy". Oznacza to, że strony umowy o roboty budowlane mogą skutecznie ustalić np. to, że skutki wykonania umownego prawa odstąpienia od tej umowy odnosić się będą jedynie do tej części robót przewidzianych do wykonania na podstawie umowy o roboty budowlane, która nie została wykonana przed skutecznym złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Mając na uwadze uzasadnienia orzeczeń SN, stwierdzić także należy, że strony mogą ustalić w umowie o roboty budowlane m.in. zasady odbioru robót wykonanych przed skorzystaniem z umownego prawa odstąpienia i zasady wykonywania rękojmi w odniesieniu do robót wykonanych przed odstąpieniem od umowy. Pozwala to stronom dostosować skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane do realiów wykonywania konkretnej umowy i konkretnego procesu inwestycyjnego.

Można rozwiązać

Alternatywą dla ustanowienia umownego prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest zastrzeżenie prawa jej rozwiązania. Można np. przewidzieć w umowie prawo do rozwiązania jej ze skutkiem natychmiastowym jednostronnym oświadczeniem woli, które może być złożone w przypadku zaistnienia określonych okoliczności w niej przewidzianych. Konsekwencją rozwiązania umowy byłoby zaprzestanie wykonywania na jej podstawie robót budowlanych po złożeniu skutecznego oświadczenia o jej rozwiązaniu.

Rozwiązanie umowy nie miałoby natomiast skutków odstąpienia od umowy o roboty budowlane w odniesieniu do robót wykonanych na podstawie tej umowy przed jej rozwiązaniem. Strony powinny przy tym przewidzieć konieczność przeprowadzenia protokolarnej inwentaryzacji robót w toku w celu wskazania, jaki zakres robót został wykonany przez wykonawcę do momentu rozwiązania.

Za wykonanie tej części robót budowlanych wykonawca powinien otrzymać odpowiednią część wynagrodzenia. Strony powinny również, przewidując w umowie o roboty budowlane możliwość jej rozwiązania, ustalić m.in. zasady dotyczące odbioru wykonanej części robót, a także zasady wykonywania przez wykonawcę rękojmi w odniesieniu do tej części robót.

Łukasz Rapcewicz

Łukasz Rapcewicz radca prawny w Kancelarii Radcowskiej E. Guzowska, K.J. Kawecki i S-ka, spółka komandytowa

Tak więc zastrzeżenie i uregulowanie w umowie o roboty budowlane umownego prawa odstąpienia od niej nie jest kwestią tak prostą i oczywistą, jak się może wydawać.

Strony, przewidując w umowie o roboty budowlane umowne prawo odstąpienia, powinny przede wszystkim dostosować zasady skorzystania z tego prawa do realiów konkretnej umowy o roboty budowlane i konkretnego procesu inwestycyjnego.