W praktyce oznacza to, że gdy taki najemca chce wyprowadzić się wcześniej, to jego wypowiedzenie umowy nie będzie skuteczne, chyba że strony, zawierając umowę najmu, wprowadzą do niej postanowienia przewidujące przypadki wcześniejszego jej rozwiązania. Na przykład można zapisać w kontrakcie, że najemca będzie miał prawo do wcześniejszego jego wypowiedzenia, jeżeli obroty firmy spadną poniżej określonej kwoty.
Przykład
Maria Królik prowadzi sklep z odzieżą. Ma on świetną lokalizację, dzięki temu nie narzeka na brak klientów. Obroty sklepu jednak maleją z roku na rok. Postanowiła więc zmienić lokal na tańszy.
Umowę najmu zawarła na 10 lat, okres ten mija dopiero za trzy lata. Powstał więc problem. Umowy najmu zawarte na czas oznaczony można bowiem rozwiązać dopiero wtedy, kiedy upłynie okres, na jaki zostały one zawarte.
Sposób rozwiązania umowy najmu uzależniony jest w praktyce od tego, czy została ona zawarta na czas określony, czy na czas nieoznaczony. W pierwszym przypadku co do zasady do jej rozwiązania dochodzi po upływie okresu, na jaki została zawarta. Jednak od tej reguły istnieje wyjątek.
Zawiera go art. 673 § 3 k.c., który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Zatem aby można było wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, strony muszą w niej wskazać klauzule umożliwiające takie rozwiązanie.
Ustawodawca zdawał jednak sobie sprawę, że sztywne trzymanie się reguł nie zawsze jest możliwe. Życie potrafi przynieść bowiem niejedną niespodziankę. Dlatego stworzył wyjątek. Zawiera go art. 357
1
k.c. (jest to tzw. klauzula rebus sic stantibus).
Zgodnie z tym przepisem umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu) albo groziło nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.
Uwaga! Powołując się na ten przepis, umowy nie można samodzielnie rozwiązać albo zmienić, wręczając wypowiedzenie wynajmującemu. Prawo do tego ma wyłącznie sąd. Najemca musi więc wnieść do niego pozew. Od sądu zależy więc, czy uzna powody podane przez najemcę za nadzwyczajną zmianę stosunków, czy też nie uzna za takie.
Z kolei umowę zawartą na czas nieokreślony wypowiedzieć można zawsze, z zachowaniem terminów wypowiedzenia ustawowych albo określonych w tej umowie.
Uwaga!
Art. 358
1
§ 3 k.c. przewiduje możliwość zmian w umowie na czas określony przed upływem terminu, na jaki ją zawarto. Chodzi o sytuację, kiedy zmieniła się siła nabywcza pieniądza po powstaniu zobowiązania. Przepisu tego nie stosuje się jednak do umów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa.
Są jeszcze inne sposoby rozwiązania umowy, bez konieczności występowania do sądu. Wystarczy wykazać, że lokal ma wady lub wynajmujący popełnił błąd w umowie.
Zdarza się, że wynajmowany lokal ma wady, na które wcześniej przymykało się oko. Kiedy jednak firma walczy o przetrwanie, wielu przedsiębiorców przypomina sobie, że np. klimatyzacja ma zbyt małą wydajność albo windy spadają. Wtedy sięgają po art. 682 k.c. Mówi on, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy albo osób u niego zatrudnionych, to wypowiadając umowę najmu, nie trzeba nawet zachowywać terminu wypowiedzenia. Nie ma tutaj żadnego terminu przedawnienia.
Uwaga!
Bez znaczenia jest to, że najemca, wynajmując lokal, wiedział o tych wadach.
Wiele też firm wykazuje, że wynajmujący popełnił błędy w swoim oświadczeniu woli przy zawieraniu umowy. Powołuje się na przepisy k.c. dotyczące wad oświadczenia woli. Przykładowo wynajmujący obiecuje przed podpisaniem umowy niskie koszty eksploatacji, a w rzeczywistości są one dużo wyższe.
Z wokandy
W uchwale z 21 listopada 2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn.
Uchwała zapadła w odpowiedzi na pytanie prawne jednego z sądów rozpatrujących spór między najemcą a wynajmującym. Oznacza to, że podstawy rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie muszą być wskazane w umowie w sposób konkretny. Kwestia ta ma duże znaczenie praktyczne.
Umowy zawierane są na czas oznaczony właśnie po to, by zapewnić na ten czas stabilizację obu stronom.
