Zarówno przy umowie sprzedaży nieruchomości, jak i przy aporcie, spółka kapitałowa jako nabywca będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (przy założeniu, że sprzedaż ta nie podlega VAT).

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) podlegają m.in. zmiany umowy spółki. Trzeba przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 1 ust. 3 pkt 2 ustawy o PCC, pod pojęciem tym należy rozumieć – przy spółce kapitałowej – podwyższenie kapitału zakładowego z wkładów lub ze środków spółki oraz dopłaty.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą podjęcia uchwały o podwyższeniu kapitału spółki mającej osobowość prawną (art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC). Obowiązek zapłaty podatku ciąży na spółce. Podstawą opodatkowania jest wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 9 ustawy o PCC, stawka podatku wynosi 0,5 proc. Przy umowie sprzedaży nieruchomości (zakupu nieruchomości przez spółkę) stawka wynosi 2 proc. Spółka jest zobowią- zana do złożenia deklaracji w sprawie PCC oraz obliczenia i wpłacenia podatku w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez notariusza.

Warto podkreślić, że inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku wniesienia aportu do spółek osobowych. Aportu nie uznaje się wtedy za odpłatne zbycie i nie wystąpi podatek.

Przykład

Pan Jan Przykładowy, rozważając przystąpienie do spółki ABC sp. z o.o, w której w zamian za mieszkanie miałby objąć udziały w wysokości 2 mln zł, brał pod uwagę dwa warianty przystąpienia do spółki.

1) aport

W takim przypadku, obejmując udziały o wartości nominalnej 2 mln zł, spółka musiałaby zapłacić PCC od zmiany umowy spółki (0,5 proc.), czyli 10 000 zł.

Jednak z uwagi na to że pan Jan nabył mieszkanie za 0,5 mln zł, musiałby zapłacić podatek od objętych udziałów w wysokości 285 000 zł.

Łączny koszt podatkowy dla spółki i dla pana Jana wynosiłby 295 000 zł.

2) sprzedaż

W przypadku sprzedaży nieruchomości PCC wynosiłoby 2 proc., czyli 40 000 zł.

Ponadto spółka musiałaby zapłacić 0,5 proc. PCC od zmiany umowy spółki (pieniężne podwyższenie kapitału), czyli 10 000 zł.

Łącznie PCC wyniosłoby 50 000 zł, a więc znacznie więcej niż w przypadku aportu. Jednak w tym wariancie pan Jan nie musiałby płacić podatku dochodowego od objętych w spółce udziałów.

A jako że nabył mieszkanie siedem lat temu, nie płaciłby również podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania.

W tym wariancie łączny koszt podatkowy dla spółki i dla pana Jana wynosiłby 50 000 zł.

Strony mogłyby łącznie oszczędzić 235 000 zł.