Kiedy świadectwo energetyczne budynku jest niezbędny

Certyfikaty to pomysł unijny. Obowiązują w Polsce od kilku lat.

Kiedy obowiązek

Muszą je mieć budynki oddawane do użytkowania. Prawo budowlane wymaga, by świadectwo było załącznikiem do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Jest ono niezbędne.

Brak świadectwa może doprowadzić do tego, że nadzór budowlany nie wyda pozwolenia albo nie zaakceptuje zawiadomienia.

Obowiązek ustalenia charakterystyki energetycznej budynku w formie świadectwa charakterystyki energetycznej wynika z ustawy z 7 lipca 1994r. –Prawo budowlane.

Prawo na papierze

Teoretycznie certyfikat powinny mieć także budynki podlegające najmowi lub zbyciu. Przy czym zbycie to nie tylko sprzedaż, ale i darowizna czy wniesienie nieruchomości jako aportu do spółki.

W wypadku jednak zbycia budynku lub najmu przepisy nie przewidują żadnej sankcji za brak świadectwa.

Przepisy mówią jedynie, że nabywcy budynku (lokalu) powinno być udostępnione świadectwo. I tyle. Od niego więc tak naprawdę zależy, czy też chce, aby zbywający lub wynajmujący postarał się o świadectwo.

Notariusz jedynie informuje strony transakcji, że kupujący może żądać certyfikatu od sprzedającego

Notariusz zaś jedynie informuje strony transakcji, że kupujący może żądać certyfikatu od sprzedającego. Prawie nikt jednak z tego nie korzysta, nawet gdy chodzi o nowe mieszkania.

W budynkach zasilanych z sieci ciepłowniczej oraz w budynkach z instalacją centralnego ogrzewania zasilaną ze źródła w budynku lub poza nim świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Przepisu nie stosuje się do lokali mieszkalnych posiadających własne instalacje ogrzewcze.

Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i przekazania jego kopii nieodpłatnie właścicielowi lokalu mieszkalnego lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w terminie nie dłuższym niż sześć miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku w tej sprawie.

Uwaga! Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat. Pod warunkiem, że w tym czasie w budynku nie przeprowadzono robót budowlanych, w wyniku których zmianie uległa charakterystyka energetyczna budynku, czyli nie doszło np. do przebudowy.

Jeżeli tak, to mimo że nie upłynął jeszcze ten okres, trzeba postarać się o nowe świadectwo. Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o rękojmi za wady.

Kto sporządzi

Nie każdy może wystawić certyfikat. Prawo do tego mają osoby z wykształceniem wyższym magisterskim oraz posiadające studia uniwersyteckie w zakresie architektury, budownictwa, inżynierii środowiska, energetyki lub pokrewne. Ponadto prawo do ich wydawania mają osoby, które, przeszły odpowiednie szkolenie i zdały egzamin przed ministrem transportu, budownictwa i gospodarki morskiej.

Za równorzędne ze zdaniem egzaminu uznaje się ukończenie nie mniej niż rocznych studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

Prawo do wydawania świadectw mają też osoby z uprawnieniami budowlanymi do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej. Są to głównie: architekci, urbaniści lub inżynierowie budowlani.

Osób, które wystawią certyfikat, można szukać w rejestrze osób posiadających uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Nie obejmuje on wszystkich uprawnionych, ale tylko tych, którzy zdali egzamin, oraz osoby, które ukończyły studia podyplomowe.

Natomiast do rejestru nie są wpisywane osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej. Należą one jednak do swoich izb samorządu zawodowego i tam można ich szukać, choć nie ma tu reguły. Sporządzający świadectwa charakterystyki energetycznej budynków nie musi być członkiem izby samorządu zawodowego.

Można też go poszukać w Internecie, gdzie pełno jest konkurencyjnych ogłoszeń.

Gdzie szukać specjalisty

Zainteresowani znajdą osoby uprawnione do sporządzania świadectw wśród osób, które złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem transportu, budownictwa i gospodarki morskiej lub ukończyły równoważne studia podyplomowe.

Osoby te wpisywane są do rejestru prowadzonego przez mnistra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej. Ponadto świadectwa charakterystyki energetycznej mogą sporządzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej.

Często osoby uprawnione należą do izb samorządu zawodowego i do stowarzyszeń naukowo-technicznych. Specjalistę, który sporządza świadectwa charakterystyki energetycznej, można odnaleźć w ten sam sposób jak projektanta, przy zachowaniu tych samych podstawowych zasad. Istotnym elementem pozyskiwania wiedzy o świadczących te usługi będzie informacja zamieszczana przez samych uprawnionych w ogłoszeniach oraz na stronach internetowych.

Ile trzeba zapłacić

Ceny świadectw charakterystyki energetycznej są trudne do oszacowania. Ostateczny koszt uzyskania świadectwa jest pochodną czynników takich jak: wielkość budynku, jego przeznaczenie, stopień skomplikowania budynku, kompletność istniejącej dokumentacji technicznej dotyczącej budynku, a także liczba osób chętnych do sporządzania świadectw i konkurencji między nimi.

Podstawą do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jest charakterystyka energetyczna budynku, określona w dokumentacji technicznej lub dla budynku istniejącego, jeśli brak jest dla niego dokumentacji technicznej – wyznaczana w wyniku inwentaryzacji techniczno-budowlanej.

Czarna lista

Za źle wystawione świadectwo można stracić uprawnienia. Dotyczy to także skazanych prawomocnym wyrokiem za popełnienie przestępstwa: przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi oraz za przestępstwa skarbowe.

Grozi to także osobom pozbawionym praw publicznych lub całkowicie (częściowo) ubezwłasnowolnionym.

Decyzję o pozbawieniu uprawnień wydaje minister transportu.

Nie służy od niej odwołanie, co najwyżej można się zwrócić do ministra infrastruktury w terminie dwóch miesięcy od doręczenia decyzji z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Osoba, którą pozbawiono uprawnień, trafia na czarną listę. Prowadzi ją w formie elektronicznej minister infrastruktury. Jest ona ogólnie dostępna.

Osoba, która będzie chciała ponownie wydawać świadectwa, musi zdać egzamin. Nie będzie miało przy tym znaczenia, czy wcześniej (przed utratą uprawnień) miała prawo wydawania certyfikatów z mocy przepisów, czyli bez konieczności zdawania egzaminu.

Przepisy nakładają ponadto na osoby wydające świadectwa energetyczne obowiązek ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej. Wysokość tego ubezpieczenia określa minister finansów w swoim rozporządzeniu.

Złe przepisy

Certyfikaty są powszechnie krytykowane. Według ekspertów Polska źle wdrożyła dyrektywę unijną w ich sprawie. Jakie są konkretnie zarzuty? Przykładowo: zużycie energii w budynku lub lokalu oblicza się przy wykorzystaniu rozporządzenia z 6 listopada 2008 r. w sprawie metody obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego. Zawiera ono liczne błędy.