Jak długi okres przedawnienia roszczenia

Termin przedawnienia, jaki powinno się stosować dla roszczeń z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, w szczególności dla roszczenia o zapłatę wynagrodzenia, budzi wątpliwości.

Można bowiem twierdzić, że właściwy jest ogólny termin przedawnienia z art. 118 kodeksu cywilnego (dalej k.c.) – trzy lub dziesięcioletni – albo szczególny, skrócony termin przedawnienia z art. 751 k.c. – dwuletni. Ostateczna ocena zależy od ustalenia charakteru prawnego umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

To jest usługa

W celu ustalenia właściwego, dla danego rodzaju roszczeń, terminu przedawnienia zawsze należy rozpocząć analizę od treści art. 118 k.c., będącego ogólną regulacją dotyczącą problematyki przedawnienia.

Przepis ten przewiduje trzystopniowe rozwiązanie. Mianowicie szukając odpowiedniego dla konkretnego roszczenia terminu przedawnienia, w pierwszej kolejności należy zastanowić się, czy nie jest on regulowany przepisem szczególnym, a jeśli nie, to czy nie jest to roszczenie okresowe lub związane z działalnością gospodarczą.

Umowa pośrednictwa w  sprzedaży nieruchomości została uregulowana w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), która jednak nie przewiduje dla niej szczególnego terminu przedawnienia. Umowa ta jest w istocie umową o świadczenie usług, pośrednik nieruchomości ma bowiem wykonywać czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby oznaczonych umów.

Do umów o świadczenie usług, na mocy art. 750 k.c., stosuje się przepisy o umowie-zleceniu, jeżeli dany typ umowy nie jest regulowany w przepisach odrębnych.

Powoduje to, że pojawia się możliwość zastosowania do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dwuletniego terminu przedawnienia z art. 751 k.c., który przewiduje szczególny termin przedawnienia dla niektórych roszczeń wynikających z umowy-zlecenia, w tym dla roszczenia o zapłatę wynagrodzenia.

Należy jednak szczególnie zwrócić uwagę, że przepisy o zleceniu stosuje się do umów o świadczenie usług tylko wtedy, gdy nie są one regulowane odrębnie. Pojawia się zatem pytanie, czy art. 180 ust. 3 – 5 ugn, w którym wspomina się o umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czyni z niej już odrębną umowę nazwaną oraz czy ta ewentualna odrębność rozciąga się także na kwestie nieuregulowane we wskazanej ustawie?

Odrębny typ umowy

Przyjmuje się, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest odrębnym typem umowy, a przepisy dotyczące umów o świadczenie usług można do niej stosować wyłącznie w zakresie nieuregulowanym. Oznacza to, że w tych kwestiach, które nie są uregulowane przez inne przepisy, do umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości należy stosować przepisy właściwe dla umowy-zlecenia.

Pojawia się jednak pytanie, czy przedawnienie roszczeń z umowy pośrednictwa jest kwestią nieuregulowaną i należy stosować art. 751 k.c., czy może wystarczającą regulacją jest art. 118 k.c.?

Mimo pewnych rozbieżności poglądów zdecydowanie dominuje stanowisko, że od dnia wejścia w życie ustawy, która pierwszy raz uregulowała umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, stosowanie dwuletniego terminu przedawnienia przewidzianego dla niektórych roszczeń wynikających w umów-zleceń nie jest dopuszczalne.

Ocena taka wynika z prostej konstatacji, że do roszczeń z odrębnych umów nazwanych zastosowanie znajdują ogólne terminy przedawnienia, jeżeli nie istnieje szczególna, dla nich tylko właściwa regulacja.

Skoro zatem umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości jest umową odrębną – częściowo uregulowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami – to w pozostałym zakresie należy do niej stosować przepisy ogólne, w tym art. 118 k.c. dotyczący przedawnienia.

Co z wyjątkami...

Pogląd taki uzasadnia także ogólna zasada, w myśl której wszystkie wyjątki w prawie należy interpretować zawężająco. Wydaje się, że jest to szczególnie uzasadnione w odniesieniu do przepisów, które skracają ogólne terminy przedawnienia.

Wynika to z faktu, że instytucja przedawnienia w istocie stanowi swego rodzaju „karę" za bezczynność uprawnionego, powoduje bowiem, że obowiązany może skutecznie bronić się zarzutem przedawnienia przed  roszczeniem uprawnionego, który przez zbyt długi okres nie zadbał o swoje interesy. Nie można zatem domniemywać swego rodzaju „zaostrzenia" tej „kary" w postaci skrócenia terminu na podjęcie stosownych czynności.

Tak więc przyjąć należy, że dla roszczeń z umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami właściwy jest ogólny termin z art. 118 k.c. Nie może przy tym budzić wątpliwości, że będzie to termin trzyletni, bo roszczenia te zawsze będą związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Taka teza jasno wynika z ustawy, która wskazuje, że pośrednik nieruchomości musi wykonywać swe czynności zawodowo albo prowadząc działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, albo w ramach stosunku pracy lub innej umowy z podmiotem, który taką działalność prowadzi.