Nie każda firma może liczyć na pieniądze

W praktyce trudno wymienić jednoznaczne kryteria, które pozwolą szybko zweryfikować, który przedsiębiorca pozyska finansowanie.

Każdy przypadek rozpatrywany jest indywidualnie, a pod uwagę brane są ponadto: czy posiadamy inne źródła dochodów, aktualne wyniki finansowe naszej działalności, historia potencjalnego kredytobiorcy w BIK czy brak zaległości w ZUS oraz US.

[b]Zobacz [link=http://grafik.rp.pl/grafika2/500658]zasady ustalania zdolności kredytowej w pięciu różnych bankach (pdf)[/link][/b]

[ramka][b]Przykład[/b]

Przedsiębiorca do końca lipca 2009 r. był zatrudniony na umowę o pracę w dużej korporacji na stanowisku kierownika działu IT. Następnie założył jednoosobową firmę z datą rejestracji 1 sierpnia 2009 r.

Zakres jego działalności gospodarczej to przede wszystkim doradztwo w zakresie informatyki oraz działalność portali internetowych. W styczniu 2010 r. podpisał umowę przedwstępną na zakup mieszkania na rynku pierwotnym.

Mimo że jego firma działała dopiero sześć miesięcy, uzyskiwany z niej dochód zastał w całości wzięty pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej. Analityk ryzyka kredytowego w banku nie podważył dochodów z działalności gospodarczej, ponieważ rejestracja własnej firmy została potraktowana jako kontynuacja zatrudnienia.

Dla banku ważny był fakt, że przedsiębiorca działa dalej w tej samej branży co przed samozatrudnieniem. Dodatkowy atut to współpraca z poprzednim pracodawcą. Przy liczeniu zdolności kredytowej wzięto pod uwagę PIT-37 (dochód uzyskiwany z umowy o pracę) oraz dochody firmy. [/ramka]

[srodtytul]Kilka tygodni lub miesięcy[/srodtytul]

Okres rozpatrywania wniosku może się wahać od dwóch tygodni (umowa o pracę) do dwóch miesięcy przy skomplikowanej sytuacji klienta i rozległej procedurze banku. Na termin rozpatrzenia wniosku ma też wpływ aktualna oferta banku. Zdarza się, że bank proponuje tak konkurencyjną ofertę, że nie jest w stanie obsłużyć na raz wszystkich klientów.

[srodtytul]Jak ustalana jest zdolność[/srodtytul]

Banki przyjmują różne zasady ustalania zdolności kredytowej przy wniosku o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. W tabelce podajemy stosowane przez pięć różnych (Nordea Bank, BOŚ, Multibank, BZ WBK i BPH). Z wymienionych banków tylko Nordea i BZ WBK w pełni akceptują przejście na samozatrudnienie jako kontynuację zatrudnienia.

Bank Ochrony Środowiska i BPH wymagają, aby firma była prowadzona przez minimum 12 miesięcy, natomiast Multibank tylko w wyjątkowych sytuacjach odchodzi od obowiązku prowadzenia firmy przez 24 miesiące.

Oczywiście w każdym banku źródła dochodu mogą być łączone. Jeżeli osiągamy dochód z działalności gospodarczej i jednocześnie jesteśmy zatrudnieni na pół etatu na podstawie umowy o pracę oraz okazjonalnie wykonujemy umowy o dzieło, to wszystkie źródła wpłyną na naszą zdolność k0redytową.

[srodtytul]Są plusy i minusy[/srodtytul]

W momencie zakupu nieruchomości przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą ma jednocześnie korzyści związane z posiadaniem firmy, które pozwalają na optymalizację podatkową zawieranej transakcji.

Wśród plusów działalności wskazać trzeba:

- możliwość wpływania na wysokość dochodu poprzez chwilowe niezaliczanie w poczet kosztów firmy wydatków ponoszonych przez przedsiębiorcę. Przedsiębiorca, który planuje pozyskanie kredytu, może odpowiednio „przygotować” wyniki firmy

[b]- po uzyskaniu finansowania koszty okołokredytowe oraz rata odsetkowa mogą być zaliczone w poczet kosztów firmy[/b]

- część nieruchomości może być traktowana jako środek trwały firmy (amortyzowana)

- posiadanie własnej firmy w momencie zakupu mieszkania z rynku pierwotnego pozwala na odzyskanie do 7 proc. VAT.

Niestety, nie brak też minusów. Będą to:

[b]- konieczność uzyskania dodatkowych dokumentów w momencie ubiegania się o kredyt[/b] (zaświadczenie z ZUS, US, aktualne dokumenty rejestrowe)

- przy wysokich inwestycjach, pomimo wysokich obrotów firmy, dochód „na papierze” może wypaść niekorzystnie. Analityk nie musi brać pod uwagę faktu, że niektóre koszty wynikają np. z amortyzacji nieruchomości bądź samochodu – co wpływa na obniżenie naszej zdolności kredytowej.

[srodtytul]Ważne rady [/srodtytul]

Jeżeli planujemy zakup nieruchomości i jednocześnie chcemy zarejestrować własną firmę, warto pamiętać o kilku istotnych sprawach. Przede wszystkim [b]starajmy się uniknąć przerwy pomiędzy dotychczasową pracą a datą rejestracji firmy[/b].

Obszar działalności firmy niekoniecznie musi dokładnie odwzorowywać nasz wcześniejszy zakres obowiązków. Dla banku jest to tylko dodatkowy atut. Wystarczy, jeżeli będziemy w stanie udowodnić, że działamy na rynku, wykorzystując dotychczasowe doświadczenie zawodowe (ta sama branża).