To właśnie egzekucja z nieruchomości jest najbardziej dolegliwym środkiem egzekucyjnym, z jakiego mogą skorzystać naczelnicy urzędów skarbowych (jako organy egzekucyjne) do ściągnięcia długów składkowych. Dlatego też sięgnięcie po niego to ostateczność, zgodnie z zasadą stosowania na początku najmniej uciążliwych metod. Egzekucję z nieruchomości naczelnik prowadzi więc dopiero wtedy, gdy zostały spełnione łącznie dwa kryteria:

- zastosowanie innych środków okazało się niemożliwe lub bezskuteczne;

- chodzi o należności pieniężne określone lub ustalone w ostatecznej decyzji.

Jeżeli inne środki egzekucyjne należności pieniężnych zawiodły, naczelnik informuje o tym wierzyciela. Dopiero na wniosek tego ostatniego może przystąpić do egzekucji z nieruchomości, czyli z mieszkania dłużnika, jego budynku czy działki. Po ewentualnym podjęciu przez wierzyciela decyzji o zastosowaniu tego środka ZUS musi wpłacić zaliczkę na pokrycie przewidywanych wydatków. Zaliczka nie może przewyższać 5 proc. ściąganej kwoty wraz z odsetkami liczonymi na dzień ustalania pierwszej zaliczki z tytułu niezapłacenia jej w terminie oraz 11 400 zł. ZUS uiszcza ją naczelnikowi sukcesywnie, w miarę podejmowania kolejnych czynności. Jeśli mimo wezwania nie wpłaci zaliczki, dochodzi do umorzenia postępowania egzekucyjnego.

Ten środek egzekucyjny stosujemy nie tylko do nieruchomości, ale także do prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w tym prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni.

[srodtytul]OSTATECZNE WEZWANIE DO ZAPŁATY TO TWOJA JEDYNA SZANSA[/srodtytul]

[b]Jeśli nie masz pieniędzy, na wniosek ZUS organ egzekucyjny błyskawicznie zajmie ci dom, budynek czy ziemię, wyceni je i sprzeda.[/b]

Zajęcia nieruchomości naczelnik dokonuje, wzywając zobowiązanego do zapłaty pieniędzy wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi w ciągu 14 dni od doręczenia wezwania. Gdy nie ma reakcji z jego strony, grozi przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zajęcie staje się skuteczne w chwili doręczenia takiego wezwania, a jeżeli nie zostało ono doręczone, to w momencie wpisu w księdze wieczystej lub złożenia przez organ egzekucyjny wniosku do zbioru dokumentów.

Naczelnik zajmuje nieruchomość i to wszystko, co może stanowić przedmiot obciążenia hipoteką, a także pożytki z nieruchomości. Pozbawia wskutek tego dłużnika prawa rozporządzania danym mieniem. Nawet gdyby dłużnik dokonał potem jakichś dyspozycji, nie mają one żadnego wpływu na dalsze postępowanie; są dotknięte sankcją nieważności.

[srodtytul]Ewentualny pierwokup dla gminy[/srodtytul]

Zobowiązany często nie reguluje dochodzonych należności w wyznaczonym terminie. Naczelnik urzędu skarbowego zaczyna w takiej sytuacji opis i oszacowanie wartości zajętego mieszkania czy ziemi. Gdy w grę wchodzi nieruchomość położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, wcześniej pyta właściwą jednostkę samorządu terytorialnego, czy skorzysta z prawa pierwokupu. Daje jej przy tym trzy miesiące na złożenie oświadczenia w tej sprawie.

Jeśli gmina nie chce pierwokupu lub nie złoży oświadczenia na czas, prawo to wygasa. Często decyduje się jednak na realizację prawa pierwokupu. Organ egzekucyjny określa wtedy w postanowieniu cenę nabycia równą wartości zajętej nieruchomości wycenionej przez rzeczoznawcę majątkowego. Postanowienie to wywiera skutki przybicia, a naczelnik przekazuje je jednostce samorządu terytorialnego, zobowiązanemu oraz wierzycielowi. Przysługuje na nie zażalenie.

Po uzyskaniu wymaganych dokumentów oraz ustaleniu uczestników postępowania naczelnik zawiadamia tych ostatnich o terminie opisu i oszacowania. Robi to nie później niż na 14 dni naprzód. W tym samym terminie wzywa uczestników, o których nie ma wiadomości, i inne osoby, które roszczą sobie prawa do zajętej nieruchomości, do zgłoszenia swoich praw przed ukończeniem opisu. Zamieszcza w tym celu obwieszczenie publiczne w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

[srodtytul]Opis i oszacowanie[/srodtytul]

Po dokonaniu tych czynności wolno mu już przystąpić do opisu i oszacowania, z czego sporządza protokół.

Oszacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy powołany przez naczelnika. W swojej ocenie rzeczoznawca podaje wartość gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków.

Jeżeli osoby trzecie zgłosiły swoje prawa do gruntów, obiektów budowlanych, przynależności lub pożytków albo gdy składniki takie znajdują się we władaniu osób trzecich, rzeczoznawca podaje ponadto wartość:

- spornego składnika i całości nieruchomości po wyłączeniu tego składnika,

- całości nieruchomości z uwzględnieniem i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia,

- praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Jeżeli w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany między sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie.

Co do dokonanego przez rzeczoznawcę opisu i oszacowania uczestnicy mają prawo wnosić zarzuty w ciągu 14 dni od ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

O zarzutach rozstrzyga naczelnik w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

[srodtytul]NIERUCHOMOŚĆ ZOSTANIE NIEKIEDY ZLICYTOWANA ZA BEZCEN[/srodtytul]

[b]Zajęty majątek podlega sprzedaży publicznej. O jej dacie naczelnik zawiadamia w obwieszczeniu wywieszonym w siedzibach urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego.[/b]

Czyni to co najmniej 30 dni naprzód. Dodatkowo obwieszczenie o zbywaniu nieruchomości oszacowanej na ponad 83 600 zł musi jeszcze opublikować w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Na wniosek i koszt zobowiązanego czy wierzyciela może również zarządzić ogłoszenie w inny wskazany przez nich sposób. Na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje skarga, którą wolno wnosić w ciągu 14 dni od dnia ogłoszenia. O skardze rozstrzyga organ nadzoru w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie.

[srodtytul]Trzeba zawiadomić[/srodtytul]

Obwieszczenie o licytacji naczelnik doręcza uczestnikom postępowania, właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz organom ubezpieczeń społecznych. Wzywa ich równocześnie, aby najpóźniej do dnia licytacji przedstawili zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych na dzień licytacji pod rygorem utraty prawa do dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy.

Przystępujący do licytacji musi wpłacić wadium wynoszące 1/10 wartości oszacowania gotówką lub wystawionym na organ egzekucyjny czekiem potwierdzonym. Z obowiązku składania wadium są zwolnione osoby, którym przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo do nieruchomości lub jej przynależności o wartości nie niższej od wysokości wadium oraz stwierdzone w protokole opisu i oszacowania. Jeśli wartość tego prawa jest niższa od wadium, to ostatnie podlega odpowiedniemu miarkowaniu. Jeżeli jednak osoby te nie wykonają warunków licytacyjnych, wówczas wadium jest dochodzone w trybie egzekucji administracyjnej.

[srodtytul]Zainteresowany składa wadium[/srodtytul]

Po zakończeniu licytacji wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia, jest zaliczane na poczet ceny, a jeżeli nie wykona on warunków, to je traci. Z utraconego przez nabywcę wadium pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą. Wadia złożone przez pozostałych licytantów, którzy nie uzyskali przybicia, są im zwracane.Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem komornika skarbowego. Dla jej skuteczności wystarcza, że weźmie w niej udział co najmniej jedna osoba.

Na wniosek zobowiązanego zgłoszony nie później niż w trakcie opisu i oszacowania naczelnik może wystawić na licytację wydzieloną na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami część zajętej nieruchomości. Wolno mu to zrobić, jeżeli cena wywoławcza tej części zaspokoi wierzyciela. O prowadzeniu egzekucji z części nieruchomości naczelnik orzeka w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie. W takiej sytuacji umarza też dalsze postępowanie co do reszty mieszkania, domu czy działki. Jeżeli przedmiotem licytacji jest kilka nieruchomości lub kilka części jednej z nich, zobowiązany ma prawo wskazać kolejność przeznaczania ich do licytacji.

[srodtytul]Obowiązki poborcy[/srodtytul]

Po otwarciu licytacji poborca skarbowy musi poinformować obecnych o:

- jej przedmiocie,

- cenie wywoławczej – 3/4 oszacowanej wartości w pierwszej licytacji, w drugiej 70 proc. tej ceny, w trzeciej 65 proc.,

- wysokości wadium,

- terminie uiszczenia ceny nabycia,

- prawach obciążających nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia,

- zmianach w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu wartości.

Następnie przystępuje do licytacji. Każdy z licytantów może składać oferty, z tym że pierwsza nie może być niższa od ceny wywoławczej, a każde następne postąpienie ma wynosić nie mniej niż 1 proc. ceny wywołania. Licytant jest związany swoją ofertą do czasu, aż inny zaproponuje coś więcej. Jeżeli po trzykrotnym wezwaniu poborcy brak będzie dalszych postąpień, poborca trzykrotnie obwieszcza ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który wygrał. Jeśli do zamknięcia licytacji należność zostanie uiszczona wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi, poborca zamyka licytację, a naczelnik umarza postępowanie egzekucyjne.

Gdy nikt nie przystąpił do licytacji, a przedmiotem licytacji jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, współwłaściciel tej nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym ma prawo przejęcia tej nieruchomości na własność za cenę nie niższą od 3/4 oszacowanej wartości. W tym celu powinien złożyć w ciągu siedmiu dni od licytacji wniosek do organu egzekucyjnego. Zasady te dotyczą również egzekucji własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Ma prawo je nabyć wierzyciel hipoteczny, którym nie może być jednak urząd skarbowy.

[srodtytul]Gdy nikt nie chce mienia[/srodtytul]

Zdarza się, że pierwsza licytacja okazuje się bezskuteczna. Naczelnik wyznacza wtedy drugą, a gdy i ta okazuje się bezskuteczna, wówczas współwłaścicielowi nieruchomości, wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu (z wyjątkiem urzędu skarbowego) wolno w ciągu siedmiu dni zgłosić wniosek o przejęcie za cenę wywołania. Istnieje ryzyko, że kilku wierzycieli złoży taki wniosek; w takiej sytuacji pierwszeństwo ma ten, kto zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach ten, czyja należność jest większa.

Gdy druga licytacja okazała się też bezskuteczna i żaden z wymienionych wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, naczelnik wyznacza trzecią licytację, gdzie cena wywoławcza wynosi 65 proc. wartości oszacowania. Podobnie jak przy drugiej współwłaściciel, wierzyciel egzekwujący lub hipoteczny (z wyjątkiem urzędu skarbowego) mogą wystąpić o nabycie nieruchomości za cenę nie niższą od wywoławczej.

Jeżeli trzecia licytacja okaże się bezskuteczna i żaden z wierzycieli nie jest zainteresowany przejęciem nieruchomości, naczelnik umarza prowadzone postępowanie. Ponowne wobec tej samej nieruchomości może podjąć dopiero po 12 miesiącach od uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu. W razie powtórnego wszczęcia egzekucji tego samego mienia przed upływem trzech lat od daty trzeciej licytacji nie musi dokonywać nowego opisu i oszacowania. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy zażyczą sobie tego wierzyciel lub zobowiązany.

W toku licytacji można składać skargi na czynności poborcy ustnie do protokołu. Właściwym do jej rozpatrzenia jest komornik skarbowy. Zajmuje on stanowisko w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie.

[srodtytul]Przybicie[/srodtytul]

Po zamknięciu licytacji naczelnik urzędu skarbowego wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Postanowienie to ogłasza niezwłocznie po zamknięciu licytacji, chyba że nie zostały jeszcze rozstrzygnięte skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego. Jeżeli nie zostały, wstrzymuje wydanie postanowienia do czasu ich rozstrzygnięcia. Odmawia przybicia w dwóch sytuacjach, gdy:

- w wyniku rozpatrzenia skarg lub zażaleń doszło do potwierdzenia naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji i uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji;

- postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

Jeśli odmówi przybicia, wyznacza na wniosek wierzyciela ponowną licytację.

Gdy po zakończeniu licytacji nie zachodzą przesłanki uzasadniające odmowę przybicia, wydaje postanowienie o przybiciu, na które przysługuje zażalenie. Postanowienie doręcza wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzieleniem przybicia, jak też zarządcy, który nie jest dłużnikiem. Postanowienie o odmowie przybicia przekazuje za to wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.

Skutki przybicia wygasają, jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny. Wówczas uiszczona część ceny podlega zwrotowi.

[ramka][b]Kto nie może kupić[/b]

W licytacji nie mogą jednak uczestniczyć:

- zobowiązany,

- pracownicy organu egzekucyjnego,

- małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo wymienionych osób,

- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,

- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji tej samej nieruchomości,

- osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu administracji publicznej, którego jednak nie przedstawiły. [/ramka]

[srodtytul]MIENIE DOSTAJE TEN, KTO OBIECAŁ NAJWIĘCEJ ZAPŁACIĆ[/srodtytul]

[b]Naczelnik przyznaje własność zlicytowanej nieruchomości w postanowieniu, które wydaje, gdy postanowienie o przybiciu jest ostateczne, a licytant uregulował cenę nabycia.[/b]

Jeżeli licytant, który uzyskał przybicie, nie uregulował ceny, wówczas naczelnik wzywa go, aby w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania złożył do depozytu cenę nabycia z potrąceniem wadium złożonego w gotówce. Ponadto nabywca ma prawo zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Na postanowienie o przyznaniu własności przysługuje zażalenie. Postanowienie ostateczne przenosi własność na nabywcę, stanowiąc podstawę dokonania zmian w księdze wieczystej. Od daty, w której postanowienie stało się ostateczne, nabywcę obciążają również daniny publiczne należne od nieruchomości, których płatność przypada od tego właśnie dnia. Ponadto nabywca wstępuje w prawa i obowiązki zobowiązanego wynikające z umów dotyczących nieruchomości. Tego dnia, kiedy postanowienie staje się ostateczne, wygasają też wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a osoby uprawnione z tego tytułu mogą dochodzić zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji.

[srodtytul]Co wciąż trwa [/srodtytul]

Nadal pozostają jednak w mocy:

- prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy,

- służebności drogi koniecznej określone w art. 1000 § 2 kodeksu postępowania cywilnego,

- ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli:

– przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami,

– nieruchomość nie jest obciążona hipotekami,

– wartość użytkowania, służebności lub praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.

W ostatnim przypadku wartość tych praw zaliczamy na cenę nabycia.

Jeżeli nieruchomość była obciążona służebnością gruntową, naczelnik może postanowić na wniosek właściciela nieruchomości władnącej o utrzymaniu tej służebności w mocy. Ma prawo to zrobić, pod warunkiem że:

- służebność nie ma pełnego pokrycia w cenie nabycia,

- jest dla nieruchomości władnącej konieczna,

- nie obciąża w sposób istotny wartości mienia obciążonego,

- właściciel zgłosił wniosek najpóźniej trzy dni przed licytacją.

Zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste gruntu wraz z jego pożytkami oraz znajdujące się na nim obiekty budowlane stanowiące własność użytkownika wieczystego wraz z ruchomościami należącymi do użytkownika wieczystego, a potrzebnymi do korzystania z nieruchomości, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku. Także wyposażenie obiektów budowlanych stanowiących własność użytkownika wieczystego oraz prawa wynikające z umów ubezpieczenia. Zajęcie dotyczy także później wprowadzonych przedmiotów, wzniesionych obiektów budowlanych i posadzonych roślin, jak również praw z umów ubezpieczenia.

[srodtytul]Znowu potrzebna wycena [/srodtytul]

Jeżeli egzekucja jest prowadzona z ułamkowej części nieruchomości, następuje opis i oszacowanie całości. Postanowienie o przyznaniu nabywcy prawa użytkowania wieczystego nie narusza ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, powstałych przed jej oddaniem w użytkowanie wieczyste. Jeśli natomiast przedmiotem licytacji jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy, bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia, obciążenia tej części:

- ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów,

- nieujawnione, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją, jeżeli zostały ustanowione przed dniem powstania współwłasności.

Postanowienie o przyznaniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza także obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem takiej współwłasności.

[ramka][b]Ile odzyskają wierzyciele [/b]

Zgodnie z art. 115 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z uzyskanych w toku egzekucji kwot zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne i koszty upomnienia,

2) należności zabezpieczone hipotecznie wynikające z wierzytelności banku hipotecznego wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych prowadzonego zgodnie z przepisami o listach zastawnych i bankach hipotecznych,

3) należności zabezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru,

4) należności, do których stosujemy przepisy działu III ordynacji podatkowej oraz z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne, o ile nie zostały zaspokojone w trzeciej kolejności,

5) należności zabezpieczone prawem zastawu lub które korzystały z ustawowego pierwszeństwa niewymienionego w pkt 2 – 4,

6) inne należności i odsetki, z wyjątkiem odsetek za zwłokę od należności pieniężnych, do których mają zastosowanie przepisy działu III ordynacji podatkowej, które zaspokaja się w kolejności określonej dla tych należności.

Jeśli kwota przeznaczona do podziału nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności, zaspokajane w dalszej kolejności są regulowane dopiero po zupełnym zaspokojeniu należności wcześniejszej kolejności. Gdy kwota nie wystarcza na pokrycie w całości wszystkich należności tej samej kategorii, są zaspokajane proporcjonalnie do wysokości każdej z nich.

Po sprzedaży nieruchomości organ egzekucyjny sporządza plan podziału uzyskanej kwoty. [b]W podziale uczestniczą oprócz wierzyciela, na którego wniosek była prowadzona egzekucja, także:[/b]

- wierzyciele posiadający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia zobowiązanemu wezwania do zapłaty oraz wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności nieruchomości,

- osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły do niej prawa stwierdzone w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości lub zostały zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności,

- pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeżeli zgłosili swe roszczenia przed sporządzeniem planu podziału. [/ramka]