Tak wynika z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 marca 2017 r. (1462-IPPP2.4512.88.2017.1.DG).
W 2014 roku wnioskodawca wybudował budynek na działce otrzymanej w drodze darowizny. W budynku został wydzielony lokal użytkowy oraz lokal mieszkalny. W tamtym okresie – zdaniem wnioskodawcy – nie prowadził on działalności gospodarczej, a budowa ta miała na celu realizowanie jego własnych potrzeb. Po ukończeniu budowy oba lokale zostały przeznaczone na wynajem. Do wynagrodzenia z ww. tytułu wnioskodawca nie doliczał VAT ze względu na zwolnienie podmiotowe, gdyż wartość sprzedaży wnioskodawcy nie przekraczała w roku podatkowym kwoty 150 tys. zł. W roku 2015 wnioskodawca zarejestrował się jako czynny podatnik VAT i zakupił dwa kolejne lokale użytkowe, które następnie również zostały wynajęte. Od ceny zakupu lokali wnioskodawca odliczył VAT. W roku 2017 zostaną oddane do użytkowania dwa kolejne lokale użytkowe, które zostały nabyte przez wnioskodawcę w 2016 roku w celu zwiększenia rozmiarów działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. Działalność ta została zarejestrowana przez wnioskodawcę od stycznia 2017 r. W ramach tej działalności, jako środki trwałe wykorzystywane są nieruchomości nabyte w 2015 roku, natomiast lokale użytkowe nabyte w 2016 roku zostaną do niej włączone po ich ukończeniu. Lokal wybudowany przez wnioskodawcę w roku 2014 nigdy nie został włączony jako środek trwały do jego działalności i – zdaniem wnioskodawcy – jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego. W ocenie wnioskodawcy planowana sprzedaż tego lokalu będzie podlegać zwolnieniu z VAT.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. Co prawda potwierdził, że transakcja ta będzie podlegać zwolnieniu z VAT, jednak odbędzie się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nie sprzedaży majątku prywatnego. W związku z tym powinna zostać uwzględniona przez wnioskodawcę w deklaracji VAT.
Komentarz eksperta
Jarosław Jarczyk, konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC
Kwestia rozróżnienia na gruncie VAT sprzedaży dokonywanej w ramach działalności gospodarczej i zwykłego zarządu majątkiem prywatnym od lat budzi wiele wątpliwości. Granica pomiędzy tymi przypadkami bywa płynna i trudna do ustalenia.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast zgodnie z ust. 2 tego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Aby zatem dana czynność została uznana za wykonaną w ramach działalności gospodarczej na gruncie VAT, nie może ona mieć charakteru incydentalnego. Musi to być działanie podejmowane z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nadania mu stałego charakteru.
Biorąc pod uwagę te okoliczności, stanowisko przedstawione w omawianej interpretacji przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydaje się być trafne. Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, lokal użytkowy, który ma być przedmiotem sprzedaży, od razu po wybudowaniu został wynajęty przez wnioskodawcę i nie służył jego celom prywatnym. Ponadto, sam wnioskodawca wskazał, że w zakresie wynagrodzenia za najem przedmiotowej nieruchomości korzystał ze zwolnienia podmiotowego z VAT, co świadczy o tym, że traktuje ją jako zarobkową inwestycję. Kolejne nabywane pod wynajem lokale użytkowe (łącznie cztery) wskazują na to, że działania wnioskodawcy mają charakter zorganizowany i ściśle zarobkowy, w związku z czym zarejestrował on działalność gospodarczą, rezygnując dodatkowo ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Z opisanej sytuacji wynika zatem, że wybudowany przez wnioskodawcę w 2014 roku lokal użytkowy był także wykorzystywany do działalności gospodarczej. Okoliczność, że w tym czasie wnioskodawca formalnie nie zarejestrował działalności, nie powinna mieć żadnego znaczenia, a odmienne podejście prowadziłoby do tego, że w korzystniejszej sytuacji podatkowej znalazłyby się podmioty niedopełniające obowiązków rejestracyjnych.
Należy się zatem zgodzić z Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej, że w omawianym przypadku wnioskodawca, sprzedając lokal użytkowy, występuje w charakterze podatnika, ponieważ przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez niego w działalności gospodarczej. Tym samym, wnioskodawca powinien uwzględnić tę transakcję w składanej deklaracji VAT.
