Niższy podatek od nieruchomości od budynku w złym stanie technicznym

Oznacza to, że nie każdy powód podawany przez przedsiębiorcę zaakceptują organy podatkowe.

Przy ustalaniu, jakie argumenty (bez obawy zakwestionowania ) powinni przytaczać na poparcie własnych twierdzeń właściciele firm, pomocne może być orzecznictwo. Sądy bowiem już wielokrotnie analizowały pojęcie „względy techniczne”. Można więc pokusić się o pewne ogólne wskazówki.

Sądy zgodnie podkreślają, że przejściowe niewykorzystywanie przez przedsiębiorcę nieruchomości lub jej części w prowadzonym biznesie (bez względu na przyczynę), nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Taka nieruchomość nie przestaje być bowiem związana z prowadzoną przez przedsiębiorcę działalnością. Wynika tak m.in. z wyroków WSA w Lublinie z 19 maja 2004 (I SA/Lu 59/04) i w Białymstoku z 30 maja 2006 (I SA/Bk 95/06).

O tym, że względy techniczne muszą mieć charakter stały, przekonany był również NSA w wyrokach 1 czerwca 2011 (II FSK 151/10) oraz z 12 kwietnia 2011 (II FSK 2128/09). Do przeszkód tych nie można zatem zaliczyć tych o charakterze sezonowym lub technologicznym (wyrok NSA z 12lipca 2007, II FSK 744/06).

Obiektywne i nieusuwalne

Zdaniem NSA (wyrok z 9 stycznia 2009, II FSK 1354/07) wykładnia zwrotu, że dany przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności ze względów technicznych, oznacza „obiektywne przeszkody sprawiające, że przedmioty opodatkowania nie są i trwale nie mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej”.

Sąd podkreślił, że przeszkoda uniemożliwiająca wykorzystywanie np. danego budynku do prowadzenia firmy, nie może być determinowana wolą podatnika (a więc jego działaniem lub zaniechaniem). Powinna ona wynikać z okoliczności zewnętrznych odnoszących się do przedmiotu opodatkowania.

„Chodzić tu może zatem zarówno o takie wady fizyczne budynków i budowli, które uniemożliwiają w sposób stały korzystanie z nich przez przedsiębiorcę, jak również o inne faktycznie występujące przeszkody. Wyłączenie z zakresu przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej dotyczy zatem sytuacji, gdy przedmiot ten nie jest i – jednocześnie – nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zdarzenie niezależne od podatnika” – czytamy w uzasadnieniu.

Gdy nie da się już nic zrobić

Kiedy zatem można mówić o względach technicznych? Będą to „takie okoliczności faktyczne (techniczne), które powodują, że dana nieruchomość trwale nie nadaje się do użytku zgodnego z celem prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności (dany przedmiot opodatkowania nie nadaje się do użytku w prowadzonym przedsiębiorstwie), takie, które mają związek ze stanem technicznym budynku, powodujące, że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia konkretnej działalności wykonywanej przez danego przedsiębiorcę”.

Wynika tak z wyroku NSA z 9 stycznia 2009 (II FSK 1354/07). Względy techniczne muszą zatem być okolicznością wynikającą bezpośrednio ze stanu technicznego przedmiotu opodatkowania (budynku) powodującego „zerwanie jego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą” (wyrok WSA w Gliwicach z 17 czerwca 2005, I SA/ GI 760/04).

Względy techniczne muszą zatem kompletnie uniemożliwiać prowadzenie każdego rodzaju działalności gospodarczej przez samego przedsiębiorcę oraz jakikolwiek inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą (wyrok NSA z 3 grudnia 2009, II FSK 1048/08).

A to oznacza, że zabudowa jest w takim stanie technicznym, że nie może być wykorzystywana do  prowadzenia działalności gospodarczej, nawet po realizacji prac remontowych (odtworzeniowych) i adaptacyjnych, których efektem nie jest powstanie nowego budynku (wyrok WSA w Gliwicach z 5 lipca 2010,  I SA/Gl 368/09).

Warto przy tym pamiętać, że w opinii sądów do przyczyn uniemożliwiających wykorzystywanie nieruchomości do  prowadzenia działalności gospodarczej nie można zaliczyć przyczyn technologicznych, ekonomicznych czy finansowych.

Ponadto na przedsiębiorcy, domagającym się zastosowania niższej stawki opodatkowania, spoczywa obowiązek wykazania, że względy techniczne, wykluczające przedmiot opodatkowania z działalności gospodarczej, rzeczywiście zachodzą. Potwierdza to m.in. wyrok NSA z 22 czerwca 2007 (II FSK 773/ 06).

Wszystko trzeba udowodnić

Zdaniem NSA okoliczność, czy w określonej sprawie „względy techniczne” zaistniały, powinna być wyjaśniona w toku postępowania podatkowego. Okoliczność ta może być przy tym dowodzona wszelkimi środkami dowodowymi. Mogą to być zarówno orzeczenia organów nadzoru budowlanego, jak i opinie specjalistów (biegłych) z zakresu budownictwa.

Według NSA „nie są to jednak środki dowodowe wyłącznie właściwe, ponieważ i w tym przypadku zastosowanie ma zasada wyrażona  w art. 180 § 1 ordynacji podatkowej, w myśl której jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem” (wyrok z 7 stycznia 2010, II FSK 1228/ 08).

Zakup z wadami

Przedsiębiorcy trudno będzie wykazać, że nie może wykorzystywać nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, gdy okaże się, że zły stan techniczny np. budynków istniał już w chwili ich zakupu. Zwrócił na to uwagę WSA w Kielcach w wyroku z 8 września 2011 (I SA/Ke 372/11).

W uzasadnieniu czytamy: „nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącej, że o obiektywnym charakterze względów technicznych świadczy nieprzydatność terenów do prowadzenia działalności gospodarczej już w momencie zakupu tych nieruchomości.

Zakup tych nieruchomości był przecież determinowany wolą spółki, a ona sama nie kwestionowała, że nabyła nieruchomość na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Innymi słowy, spółka już od momentu zakupu tych działek miała wpływ na to, by względy techniczne nie stały na przeszkodzie prowadzeniu działalności gospodarczej w związku z tymi nieruchomościami”.

Czytaj również: