Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT 8-proc. stawkę stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Chodzi o obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej PKOB) w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Ust. 12b tego przepisu mówi jednak, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.,

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej te limity 8-proc. stawkę stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Niezwykle istotne jest więc, według jakich zasad ustalać powierzchnię mieszkań lub domów. Możliwości jest wiele, np. Polska Norma, ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, PKOB. W zależności od tego, które reguły przyjmiemy, wynik będzie  nieco inny.

Polska Norma nie decyduje o VAT

Z odpowiedzi na pytania podatników wynika, że fiskus opowiada się za zastosowaniem PKOB. Przykładem jest interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 17 marca 2011 (IPPP1-443-1324/10-2/ISZ).

Z pytaniem zwróciła się spółka akcyjna. Zajmuje się ona budową domów i mieszkań. W swojej ofercie ma lokale mieszkalne i budynki jednorodzinne, których powierzchnia przekracza odpowiednio  150 mkw. oraz 300 mkw.

Spółka w celu obliczenia powierzchni użytkowej na potrzeby działalności (aby poinformować o niej klienta) stosuje zasady zawarte w Polskiej Normie PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”. Chciałaby je również przyjąć dla celów VAT.

Izba skarbowa uznała takie rozwiązanie za nieprawidłowe. Jej zdaniem ustalając powierzchnię użytkową dla celów VAT, należy kierować się zasadami wynikającymi z PKOB. Do tego aktu odwołuje się bowiem art. 2 pkt 12 i art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, które określają wysokość stawki podatku.

Za przyjęciem PKOB, a nie proponowanej przez wnioskodawcę Polskiej Normy,  przemawia także charakter dobrowolny jej  stosowania.

Takie same wnioski wynikają z odpowiedzi Izby Skarbowej w Warszawie z 17 marca 2011 (IPPP1-443-1322/10-2/ISZ).

Wskazała ona, że w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 w sprawie PKOB (DzU nr 112, poz. 1316 ze zm.) wyjaśniono, że całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem powierzchni:

- elementów budowlanych, m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,

- zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych,

- komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Czy uwzględniać garaż

Nieco więcej wskazówek daje odpowiedź Izby Skarbowej w Katowicach z 3 lutego 2011 (IBPP3/443-829/10/BWo).

Wskazała ona, że całkowita powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego w rozumieniu art. 41 ust. 12a – 12c ustawy o VAT obejmuje „powierzchnię budynku rozumianą jako powierzchnię lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami pomocniczymi i przynależnymi znajdującymi się w budynku, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń (piwnic, strychów, komórek, ogrodów zimowych, tj. całkowicie zabudowanych balkonów posiadających ściany i dach), a także powierzchnię balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, garaży.

Zaznaczyć należy, że w przypadku garaży należy mieć na względzie pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie wlicza się powierzchni elementów budowlanych, m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów; powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych; powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki”.

Izba wyjaśniła, że ustalając metraż mieszkania, należy wziąć pod uwagę „powierzchnię samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami pomocniczymi i przynależnymi znajdującego się w budynku, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń (piwnic, strychów, komórek lokatorskich, ogrodów zimowych, tj. całkowicie zabudowanych balkonów posiadających ściany i dach), jeżeli są one częściami składowymi lokalu.

Do powierzchni tej zalicza się również powierzchnię balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, jeśli stanowią one część składową lokalu mieszkalnego.

Jeśli mieszkanie jest większe niż 150 mkw, to część wynagrodzenia za jego remont jest obciążona 23-proc. VAT. Dotyczy to również domów o powierzchni przekraczającej 300 mkw.

Do powierzchni użytkowej samodzielnego lokalu mieszkalnego nie zalicza się nieruchomości wspólnej, tj. tych części budynku, które nie służą wyłącznie użytkowi właścicieli lokali, np. klatki schodowe, dźwigi, pomieszczenia ogólnego użytkowania, np. wózkarnie, suszarnie”.

Zdaniem izby skarbowej  przy sprzedaży mieszkań do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni garaży. Jest to bowiem dostawa lokalu użytkowego, która jest wyłączona z prawa do zastosowania 8-proc. stawki.

Izba skarbowa wyjaśniła też, że ani ustawa o własności lokali (na którą powoływał się podatnik), ani Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych nie uzależniają powierzchni użytkowej od parametrów technicznych określonych w normach technicznych, jak choćby wskazywana przez wnioskodawcę wysokość pomieszczeń przekraczająca 1,90 m.

Nie znaczy to jednak, że fiskus rozwiązał wszystkie wątpliwości podatników. W każdej z omówionych odpowiedzi znajdziemy bowiem zastrzeżenie, że dobór odpowiedniej metody pomiaru powierzchni nie wynika z przepisów prawa podatkowego. W interpretacji indywidualnej organ podatkowy nie może więc wypowiadać się w tej sprawie.

OŚWIADCZENIE WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI NIE WYSTARCZY

Aby wystawić fakturę za remont, przedsiębiorca musi mieć dokument potwierdzający powierzchnię domu lub mieszkania, gdzie wykonał usługę. Zdaniem fiskusa oświadczenie nabywcy nie wystarczy

Tak wynika z odpowiedzi Izby Skarbowej w Warszawie z 26 kwiet- nia 2011 (IPPP1/443-91/11-5/AP). Z wnioskiem o interpretację wystąpiła spółka jawna zajmująca się m.in. montażem stolarki PCW, drewnianej, aluminiowej oraz parapetów wewnętrznych i zewnętrznych wraz z obróbką wykończeniową (w cenę tych usług wliczona jest wartość materiałów).

Każdy klient składając zamówienie, składa oświadczenie o powierzchni użytkowej danego budynku lub lokalu mieszkalnego. Na tej podstawie spółka ustala, czy cała wartość usługi powinna być obciążona 8-proc. stawką, czy też od części podstawy opodatkowania trzeba naliczyć 23 proc. VAT. Spółka chciała wiedzieć, czy takie oświadczenie jest wystarczające.

Izba skarbowa uznała, że nie. Wyjaśniła, że to na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia, że wystąpiły okoliczności uzasadniające zastosowanie stawki innej niż podstawowa. W odpowiedzi czytamy: „Ustawodawca oczekuje, aby to podatnik wykazał, że świadczone przez niego usługi są związane z budownictwem mieszkaniowym oraz że powierzchnie użytkowe są odpowiednie”.

Dalej izba wyjaśnia, że ma to wynikać z materiału dowodowego, jakim dysponuje podatnik. Co prawda ustawa o VAT oraz rozporządzenia wydane na jej podstawie nie określają rodzaju i formy dokumentów, ale podatnik powinien mieć w swojej dokumentacji dowody wiarygodne, które formalnie i w sposób niebudzący wątpliwości będą potwierdzać powierzchnię użytkową. Izba wyjaśniła, że może to być np.

- kserokopia dokumentacji budowlanej, na podstawie której powierzchnię użytkową można obliczyć,

- akt notarialny, w którym wymieniona jest powierzchnia mieszkania lub budynku,

- przydział ze spółdzielni z wymienionymi powierzchniami poszczególnych pomieszczeń mieszkalnych.

Dlaczego, zdaniem izby, niezbędne są takie dokumenty? Wyjaśniła ona, że samo oświadczenie nabywcy usług nie jest dowodem w pełni wiarygodnym.

Zobacz też: Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów z 11 lutego 2011 r. w sprawie stawki VAT od usług remontowych

Czytaj też:

Naprawa dachu nad apartamentem z 8-proc. podatkiem

Im większy dom, tym wyższy VAT od jego remontu

Wspólnoty zapłacą za remont 8 proc. VAT

Instalacja rolet bez preferencyjnej stawki

Zobacz więcej:

» Podatki i księgi » Nieruchomości » Sprzedaż » VAT od sprzedaży nieruchomości

» Podatki i księgi » Nieruchomości » VAT od usług budowlanych