Przedsiębiorcy i zwykli obywatele sprzedający grunty mają dylemat: czy władze skarbowe nie uznają takiej działalności za biznes? To ważne, bo jeśli tak się stanie, trzeba będzie zapłacić VAT. Problem dotyczy także osób parających się biznesem, ale sprzedających działki z nim niezwiązane.

Fiskus nie zwraca uwagi, czy sprzedawcy działek rejestrują firmę. Wystarczy, że starali się o nabywców, dając ogłoszenie do prasy czy załatwiając doprowadzenie do niej elektryczności czy wodociągu.

– To efekt literalnego odczytania wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE – twierdzi doradca podatkowy Stella Brzeszczyńska.

Chodzi o wydany we wrześniu 2011 r. wyrok w połączonych polskich sprawach C-180/10 (Słaby) i C-181/10 (Kuć), dotyczących właśnie VAT od sprzedaży działek. Trybunał uznał wtedy, że o biznesowym traktowaniu gruntu przesądza m.in. uzbrojenie terenu albo działania marketingowe.

Poznać biznes po ogłoszeniach

W praktyce doprowadziło to do osobliwych sytuacji, w których o biznesie przesądza samo tylko uzyskanie warunków zabudowy. Tak właśnie stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w serii wyroków wydanych w tym roku. W jednej ze spraw o biznesowym działaniu przesądziło sformułowanie ogłoszenia o sprzedaży... po angielsku i niemiecku (wyrok z 22 lutego 2013 r., sygn. I FSK 479/12).

– Fiskus i sądy przesadzają. To zwykły zarząd własnością. Przecież zanim się sprzeda samochód, zwykle się go myje i klepie wgniecenia blachy, a nikt tego nie uznaje za biznes – mówi Stella Brzeszczyńska.

Być może problem rozwiązałaby inna definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Niedawno ją zresztą zmieniano. Do 1 kwietnia 2013 r. za biznes uznawało się sprzedaż dokonaną nawet „jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania w sposób częstotliwy". Potem ta „jednorazowość z zamiarem częstotliwości" znikła z ustawy, ale praktyka urzędów skarbowych się nie zmieniła.

Rozsądek też się liczy

Roman Namysłowski, doradca podatkowy w firmie EY, przestrzega przed pochopnymi zmianami.

– Życie jest tak bogate, że nie sposób przewidzieć wszystkich sytuacji, jakie mogą nastąpić w związku ze sprzedawaniem gruntów. Trzeba się oprzeć na zdrowym rozsądku – twierdzi Namysłowski. Przypomina, że kwestia sprzedaży dóbr niezwiązanych z biznesem nie jest problemem tylko Polski. Sprawy takie wielokrotnie rozstrzygał unijny Trybunał, a dotyczyły także sprzedaży majątku należącego wprawdzie do biznesmenów, ale wykorzystywanego do czysto prywatnych celów.

– Z orzecznictwa wynika, że o opodatkowaniu VAT takiej sprzedaży można mówić tylko wtedy, gdy taki majątek był wykorzystywany do działalności gospodarczej – zauważa ekspert EY.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora, p.rochowicz@rp.pl

Definicja i jej osobliwe rozumienie

Według ustawy o VAT „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody".

Tak ogólną definicję NSA zrozumiał następująco: „Do profesjonalnego obrotu nieruchomościami można zaliczyć wystąpienie z wnioskiem o zmianę przeznaczenia i odrolnienie gruntu rolnego, o podział nieruchomości na działki budowlane, o warunki zabudowy terenu, uzyskanie promes na dostawę wody oraz energii elektrycznej na działki, a więc działania zmierzające do uzbrojenia działek w media". Sprawa dotyczyła małżeństwa, które chciało po prostu pozbyć się gruntu poprzednio wykorzystywanego pod ogrodnictwo (wyrok z 17 stycznia 2013 r., sygn. I FSK 262/12).