Przychody z najmu można rozliczać na kilka sposobów

Jeśli zarejestrują w tym zakresie działalność gospodarczą, przysługuje im też podatek liniowy.

[srodtytul]Najniższy jest ryczałt [/srodtytul]

Co jest najlepsze? Dla tych, którzy wynajmują swój majątek poza działalnością gospodarczą, [b]najkorzystniejszy jest ryczałt. Wynosi bowiem 8,5 proc. niezależnie od wysokości przychodów.[/b]

To lepsze niż 18- lub 32-proc. danina, którą odprowadzają podatnicy rozliczający się według skali. Mimo tego, że przy ryczałcie nie możemy odliczyć kosztów wynajmu.

Najczęściej są niewielkie (czynsz, opłaty za media, odpisy amortyzacyjne) i nie zrekompensują wyższej stawki podatku, która jest przy skali.

Poza tym [b]dochody rozliczane na zasadach ogólnych są sumowane. Może więc się okazać, że nawet niewielkie zyski z najmu spowodują, iż od wszystkich dochodów odprowadzimy 32-proc. daninę.[/b]

Przypomnijmy, że jeszcze w zeszłym roku wynajmujący, którzy zdecydowali się na ryczałt i ich przychody przekroczyły 4000 euro, musieli płacić 20-proc. podatek.

Powodowało to, że wybór tej formy rozliczania często był nieopłacalny. Na pewno trzeba było go poprzedzić go symulacją przewidywanych przychodów i kosztów. Teraz decyzja jest prostsza.

[srodtytul]Pamiętaj o formalnościach[/srodtytul]

Wynajmujący muszą pamiętać, że jeśli wcześniej płacili podatek według skali, powinni zawiadomić urząd skarbowy (właściwy według miejsca zamieszkania) o zmianie formy rozliczania na ryczałt. Mają na to czas do 20 stycznia roku, w którym chcą inaczej rozliczać się z fiskusem.

Poinformować urząd o swoich planach muszą też osoby, które dopiero zaczynają czerpać zyski z najmu. Zawiadomienie o ryczałcie trzeba przesłać przed rozpoczęciem najmu, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeśli tego nie zrobią, będą rozliczać się według skali.

Nie muszą się kontaktować z fiskusem podatnicy, którzy już wcześniej płacili ryczałt i chcą kontynuować tę formę rozliczania.

Osoba, która wybrała ryczałt, nie musi prowadzić ewidencji przychodów, wystarczy, że ich wysokość wynika z pisemnej umowy.

Z urzędem rozlicza się w zeznaniu rocznym PIT-28 składanym do końca stycznia następnego roku. Podatek płaci co miesiąc (niektórzy mogą co kwartał).

[srodtytul]Sprawdź, co można odliczyć [/srodtytul]

Podatnicy, którzy uznają, że ryczałt jednak im się nie opłaca, mogą płacić podatek na zasadach przewidzianych w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawie o PIT[/link]. Jeśli najem nie jest działalnością gospodarczą, rozliczają się według skali podatkowej.

[b]Jeżeli przychody będą rozliczać w ramach firmy, mogą płacić podatek według skali albo liniowy. [/b]

Kiedy może się opłacić rozliczenie według zasad przewidzianych w ustawie o PIT?

Wtedy, gdy mamy możliwość odliczenia dużych kosztów. Przykładowo, jeśli planujemy w danym roku sporo włożyć w wynajmowany lokal. Możemy go wyremontować albo kupić nowe meble.

Wydatki zaliczymy do kosztów i dzięki temu będziemy mieli znacznie niższy dochód. Może się więc okazać, że nawet odprowadzając 18-proc. podatek, zapłacimy mniej fiskusowi.

Inwestycje mogą być też tak duże, że z najmu wyjdzie nam strata. Można ją odliczyć od dochodu w ciągu pięciu lat (maksymalnie połowę w jednym roku).

A na ryczałt możemy przejść dopiero wtedy, kiedy nie będziemy już mieli o co obniżyć dochodu.

[srodtytul]Kiedy działalność [/srodtytul]

Ryczałt jest jednak niedostępny wtedy, gdy najem spełnia kryteria działalności gospodarczej. A o to nietrudno. Jej definicja jest bowiem bardzo szeroka, wystarczy, że najem jest prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i ma na celu zysk.

Jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 16 stycznia br. za przedsiębiorcę może być uznany podatnik, który zawodowo inwestuje w nieruchomości, kupuje mieszkania pod wynajem, szuka klientów.

Reklamowanie się, wychodzenie z ofertą do różnych kontrahentów, inwestowanie w infrastrukturę – to wszystko może świadczyć o prowadzeniu wynajmu w sposób zorganizowany.

Trudno jest jednak wytyczyć granicę między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Wydaje się, że podatnik powinien sam decydować, czy ją prowadzi. Jego decyzję może jednak zweryfikować urząd skarbowy.

[ramka][b]Koszty eksploatacji i amortyzacja [/b]

[b]Osoby uzyskujące przychody z najmu mieszkania (także lokalu użytkowego) i rozliczające się na zasadach ogólnych mogą zaliczyć do podatkowych kosztów wydatki związane z jego eksploatacją. [/b]

Także wtedy, gdy najem nie jest rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Najczęściej są to czynsz, opłaty za media, koszty remontu. Od wynajmowanej powierzchni można też naliczać odpisy amortyzacyjne.

Aby ustalić ich wysokość, trzeba obliczyć wartość początkową nieruchomości. Najczęściej jest to cena nabycia (w razie zakupu) albo koszt wytworzenia (przy wybudowaniu).

Wartość początkową można też obliczyć metodą uproszczoną (iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł). Podatnicy, którzy z niej skorzystają, nie muszą wpisywać lokalu do ewidencji środków trwałych.