W umowie jedna lub obie jej strony mogą się zobowiązać do zawarcia innej umowy w przyszłości. Taka umowa nazywana jest umową przedwstępną ?(art. 389 § 1 k.c.). Należy pamiętać, aby umowa przedwstępna zawierała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (essentialia negotii). Na przykład przy umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu własnościowego będą to postanowienia dotyczące przedmiotu sprzedaży (oznaczenie lokalu, jego powierzchni, adresu, numeru działki, na której posadowiono budynek, numeru księgi wieczystej) oraz cena sprzedaży. Dobrze, jeśli strony wskażą także termin zawarcia przyrzeczonej umowy. W braku oznaczenia terminu umowę przyrzeczoną należy zawrzeć w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeżeli obie strony są do tego uprawnione i każda z nich wyznaczy inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie.

Niewyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może skutkować niemożnością jej zawarcia.

Jeśli strony nie określiły ?w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczą takiego terminu, żadna ze stron nie będzie mogła żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.).

Roszczenie ?o podpisanie kontraktu

Jeśli określono termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona będzie mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przykładowo: umowa sprzedaży lokalu własnościowego wymaga formy aktu notarialnego, jeśli więc umowa przedwstępna sprzedaży lokalu zostanie zawarta w tej formie, a jedna ze stron uchyli się od terminowego zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona zachowa prawo do sądowego dochodzenia zawarcia umowy rozporządzającej prawem własności do lokalu. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące uchylającą się stronę do złożenia oświadczenia przenoszącego prawo własności lokalu zastąpi jej oświadczenie. Należy pamiętać, że uchylanie się przez stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej musi być wywołane przyczynami leżącymi po stronie uchylającego się, dotyczącymi niezachowania przez niego należytej staranności lub niedopełnienia ciążących na nim obowiązków, w innym przypadku zarzut uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej będzie nieuprawniony, ?a w związku z tym nie będzie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Inne żądania

Niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej, w przypadku uchylania się jednej ze stron od terminowego zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeśli spełnione są przesłanki dochodzenia zarówno roszczenia odszkodowawczego, jak i zawarcia umowy przyrzeczonej, należy wybrać jedno z tych roszczeń. Jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a sąd oddali powództwo, można nadal, ?w ciągu roku od dnia uprawomocnienia się tegoż orzeczenia, dochodzić naprawienia szkody, jaką poniósł przedsiębiorca, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenie odszkodowawcze dotyczy przede wszystkim szkody poniesionej w granicach tzw. ujemnego (negatywnego) interesu umownego. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu i uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującego odszkodowania tego nie należy utożsamiać z możnością dochodzenia zapłaty wartości równej nieuiszczonej cenie sprzedaży lokalu. Odszkodowanie powinno bowiem obejmować straty związane z samym niezawarciem umowy, ?a nie z jej niewykonaniem. Odszkodowanie obejmować będzie zatem rzeczywiście poniesione straty (damnum emergens), w tym koszty, wydatki i opłaty, jakie strona faktycznie poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej (np. koszty doradztwa prawnego, koszty notarialne, koszty negocjacji, dojazdów itp.), a także utracone korzyści (lucrum cessans), jakie strona uzyskałaby, gdyby doszło do samego zawarcia umowy.

Przykład

Jeśli spółka I. zobowiązała się ?w umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu, że sprzeda ?go pani Annie za 300 tys. zł, ?a pani Anna zobowiązała się, ?że wskazany lokal kupi, to ?w przypadku uchylania się przez panią Annę od terminowego zawarcia umowy przyrzeczonej spółka I. nie będzie mogła dochodzić jako odszkodowania 300 tys. zł, ponieważ nie stanowi ono utraconej korzyści związanej ?z liczeniem na samo zawarcie umowy przyrzeczonej ?>patrz ramka.

Spółka I. będzie więc mogła dochodzić odszkodowania ?w części pozostającej w ścisłym związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, ale nie w części związanej z jej niewykonaniem. Strony mogą w umowie przedwstępnej określić zakres odszkodowania w sposób odmienny niż wyżej przedstawiony, dzięki czemu mogą dokładnie określić zakres dopuszczalnego odszkodowania (zawęzić go lub rozszerzyć).

Paweł? Głodowski, aplikant adwokacki

Należy podkreślić, że w odróżnieniu od kary umownej możliwość pobrania zadatku lub odpowiednio żądania zapłaty jego dwukrotności następuje tylko w przypadku zawinionego przez jedną stronę uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. w skutek okoliczności, za które strona ta odpowiada. Pod tym względem instytucja kary umownej lepiej zabezpieczy interesy strony ?poszkodowanej niezawarciem umowy przyrzeczonej, ponieważ wyłączy potrzebę rozstrzygania o winie strony niesumiennej.

Warto pamiętać, że wszelkie roszczenia z umowy przedwstępnej, ?w tym roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczenie odszkodowawcze, o zadatek, zwrot zaliczki lub o zapłatę kary umownej, przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli strona będzie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, a sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia ?z umowy przedwstępnej przedawnią się z upływem roku od dnia, ?w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 k.c.).

Z orzecznictwa

Sąd Najwyższy w wyroku ?z 5 czerwca 2007 r., I PK 356/06, wskazał, że „niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie może powodować odpowiedzialność za szkodę, która wyraża się w skutkach niezawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś w jej niezrealizowaniu".