Jak opodatkowana jest sprzedaż gruntu?

Artur Gawiński: Wszystko zależy od przeznaczenia nieruchomości i statusu sprzedawcy. Jeśli sprzedawcą jest właściciel niebędący podatnikiem VAT, transakcja obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), według stawki 2 proc. Podatek w takiej sytuacji płaci nabywca, a pobiera go notariusz, przed którym umowa sprzedaży jest zwierana.

Z kolei o tym, czy przedsiębiorca działający w charakterze podatnika VAT powinien wystawić fakturę z podatkiem, decyduje typ działki. Zwolnione z VAT jest zbycie terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jeśli sprzedaż dotyczy właśnie takiej działki, transakcja jest zwolniona z VAT, ale trzeba zapłacić 2 proc. PCC. To wyjątek od reguły, według której transakcja opodatkowana VAT lub zwolniona ?z tego podatku nie jest opodatkowana PCC, a ten ostatni podatek obciąża sprzedaż, do której ustawy ?o VAT w ogóle się nie stosuje. W przypadku nieruchomości pomimo objęcia sprzedaży reżimem VAT, tj. zwolnieniem, transakcja sprzedaży jest opodatkowana PCC.

Co przesądza o budowlanym charakterze działki?

Od kwietnia 2013 r. ustawa ?o VAT zawiera definicję terenów budowlanych. Przez to pojęcie rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie ?z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa ?w przepisach o planowaniu ?i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyłącznie te dwa dokumenty, tj. plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar, na którym jest położona działka, lub warunki zabudowy wydane dla tej działki, decydują o jej charakterze i w konsekwencji ?o opodatkowaniu jej sprzedaży.

Do końca marca 2013 r. ?w ustawie nie było takiej definicji, a zwolniona, oprócz sprzedaży terenów budowlanych, była też sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę. Powstawały wątpliwości, co ma decydujące znaczenie w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji ?o warunkach zabudowy, tj. czy decydujące są zapisy ewidencji gruntów i budynków wykorzystywanej na potrzeby podatku od nieruchomości, czy przyjęty przez gminę akt planistyczny – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Spory uciął Naczelny Sąd Administracyjny, uznając w poszerzonym składzie, że wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium.

Po zmianie przepisów ani ewidencja, ani studium nie mają jednak znaczenia – decydujące są wyłącznie plan lub warunki zabudowy. Może to prowadzić do kuriozalnej sytuacji, w której działka ?w centrum miasta, w oczywisty sposób mająca charakter budowlany i na dodatek wykazana w ewidencji gruntów i budynków jako budowlana, będzie gruntem niebudowlanym na potrzeby VAT tylko dlatego, że miasto zapomniało uchwalić dla tego kawałka gruntu planu zagospodarowania przestrzennego (co zdarza się w praktyce).

Kiedy nabywca powinien sprawdzić te dokumenty?

Zakupu gruntu nie przeprowadza się z dnia na dzień i wiadomo, że taką transakcję się planuje. Do celów podatkowych istotny jest jednak jedynie dzień sprzedaży. Przykładowo, jeśli umowę przyrzeczoną poprzedza przedwstępna, istotne są zapisy planu w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność, a nie przedwstępnej, zobowiązującej do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sytuacja pomiędzy sprawdzeniem charakteru terenu a dniem zawierania umowy może się zmienić, co dla nabywcy będącego przedsiębiorcą może oznaczać nieprzyjemną niespodziankę w postaci konieczności zapłaty 2 proc. PCC. Dwa praktyczne przykłady, z którymi się spotkałem, to wygaśnięcie planu uchwalonego na czas oznaczony (przy jednoczesnym zawarciu umowy przedwstępnej w stanie prawnym, w którym plan nie był warunkiem uniknięcia PCC) oraz usunięcie decyzji ?o warunkach zabudowy ?z obrotu prawnego w wyniku stwierdzenia jej nieważności w okresie między zawartą umową przedwstępną ?a przyrzeczoną. W obu przypadkach organy podatkowe twierdziły, że sprzedaż gruntu powinna być objęta 2 proc. PCC.

Dla podatnika VAT korzystniejsze jest zapłacenie 23 proc. VAT niż 2 proc. PCC, bo VAT przedsiębiorca odzyska w formie odliczeń lub zwrotu, a PCC zwiększa cenę zakupu.