Jak przedsiębiorca może wpłynąć na zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Do niedawna brakowało miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. To się jednak już zmieniło w wielu miastach i gminach, niektóre mają ich wręcz w nadmiarze. Tak jest np. w Gdańsku. Tam, gdzie obowiązują, nie wolno budować wbrew ich zapisom. Mają one bowiem charakter przepisów prawa miejscowego. Łatwo więc popełnić samowolę budowlaną.

Zawsze jednak przedsiębiorca może spróbować wpłynąć na władze gminy, by te zmieniły plan i wprowadziły korzystne dla niego zapisy.

Kiedy projekt planu jest już gotowy, zawsze jest wykładany w siedzibie gminy do publicznego wglądu

Do kogo z wnioskiem

Tryb zmiany planu jest taki sam jak przy jego uchwaleniu. Mówi o tym art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wniosek w tej sprawie składa się do wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Ważne jest, by wniosek zawierał dobre uzasadnienie, dlaczego przedsiębiorca chce zmian i jakie korzyści mieszkańcom gminy przyniesie jego inwestycja, (np. będą nowe miejsca pracy, wpływy do kasy gminnej z podatku od nieruchomości, zaspokojenie potrzeb okolicznej ludności na usługi, których brakuje w okolicy etc.).

Uwaga! Wniosek nie jest wnioskiem w indywidualnej sprawie, o którym mówi kodeks postępowania administracyjnego. Ma on charakter jedynie postulatywny.

Wójt może więc wniosek uwzględnić lub odrzucić albo w ogóle nie rozpatrzyć. Przepisy nie przewidują żadnych procedur na tę okoliczność ani terminów na rozpatrzenie wniosku. Oznacza to, że nie można się odwołać ani też zmusić wójta (burmistrza, prezydenta) do podjęcia pozytywnej decyzji. Jedyna odpowiedzialność, jaką ponosi organ, to odpowiedzialność polityczna. Musi liczyć się z tym, że jeżeli będzie lekceważył wnioski mieszkańców gminy, to w następnych wyborach samorządowych nie zostanie ponownie wybrany na to stanowisko.

Pod lupą rady

Następnie wójt (burmistrz, prezydent) przedstawia wnioski na posiedzeniu rady gminy (miasta). Jednak wcale nie musi tego robić, może wniosek pominąć i  wówczas nic niestety nie można zrobić. Ale może być  też tak, że przedsiębiorca ma jednak szczęście. Jego pomysł podoba się władzom gminy, przedstawiają go w radzie gminy (miasta), a ta decyduje się na rozpoczęcie prac nad zmianą planu.

Uwaga! Na ogół gminy odmawiają prac nad planem z powodu braku środków na ten cel, ale nie tylko. Nowym planem nie będzie objęta jedna nieruchomość, ale znacznie więcej. Może się więc okazać, że nie wszyscy właściciele nieruchomości skorzystają na zmianie, niektórzy mogą także stracić. Gdyby do tego doszło, mają prawo domagać się od gminy na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odszkodowania albo zamiany nieruchomości na inną. To także powoduje spore wydatki dla samorządu.

Jeżeli przedsiębiorca spotkał się z odmową, nie musi to oznaczać, że do zmiany planu nigdy  już nie dojdzie. Osoba, której odmówiono zmiany, powinna pilnie śledzić obwieszczenia w gazetach lokalnych oraz, na stronie internetowej w gminie. Może się okazać, że właśnie gmina rozpoczyna prace nad zmianą planu i to wcale nie na wniosek przedsiębiorcy. Zawsze jednak wtedy zbiera wnioski od innych mieszkańców, które potem uwzględnia lub nie.

Ważne procedury

Załóżmy, że przedsiębiorca odnosi sukces i  rada gminy (miasta)  przystępuje do prac planistycznych. Co wtedy?

Najpierw więc podejmuje uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu. Wtedy wszczynana jest procedura uchwalania planu. Przedsiębiorca nie ma co liczyć, że zmiana planu nastąpi od ręki, poczekać na to trzeba  na ogół  około roku.

Uwaga! Zmiana planu wymaga przeprowadzenia takiej samej procedury jak przy uchwalaniu nowego. Wójt, burmistrz, prezydent miasta ogłasza, że rozpoczyna prace nad planem miejscowym. W tym celu wywiesza obwieszczenie w urzędzie oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Najczęściej jest  to wywieszenie plakatów w różnych rejonach miasta (wsi) i zamieszczenie informacji w Internecie.

Takie obwieszczenie musi mieć ściśle określoną formę. Powinno zawierać informację o podjętej uchwale lub podawać jej treść. Musi informować także o sposobie, miejscu i terminie składania wniosków dotyczących miejscowego planu (musi to być minimum 21 dni). Jest to bardzo ważne. Gdyby któregoś z tych elementów zabrakło, to dojdzie do naruszenia procedury sporządzania planu. W konsekwencji może dojść do podważenia w przyszłości ważności planu uchwalonego z jej naruszeniem.

Następnie wójt, burmistrz, prezydent miasta zawiadamia o przystąpieniu do prac na planem instytucje i urzędy, które będą opiniować później jego projekt. Są to m.in.: wojewódzki konserwator zabytków, właściwy zarządca drogi (jeżeli sposób zagospodarowania gruntu przyległego do pasa drogowego może mieć wpływ na ruch drogowy), inspekcja sanitarna itd.

Organem odpowiedzialnym za przygotowanie planu jest wójt, burmistrz, prezydent miasta, ale nie oznacza to, że osobiście wykonuje on prace planistyczne. Do prac nad projektem zatrudnia się urbanistę, wiele miast jednak ma specjalne pracownie urbanistyczne, które się tym zajmują.

Sporządzenie projektu jestpoprzedzone zebraniem wniosków. W przeciwieństwie do wniosków o zmianie planu, składanie tych wniosków regulują przepisy. Wniosek może złożyć każdy. Powinien być sporządzony na piśmie. Sporządzający projekt nie jest związany treścią wniosków, ale ma obowiązek je rozpatrzyć.

Pominięcie tego etapu procedury lub poszczególnych wniosków może skutkować naruszeniem procedury uchwalania planu, a tym samym podważeniem ważności planu.

Wójt (burmistrz, prezydent) musi się do wniosków  ustosunkować. Ma obowiązek to zrobić w formie zarządzenia (lub zarządzeń), przy czym nie musi odpowiadać na każdy wniosek zarządzeniem, może to zrobić zbiorczo, zestawiając je w tabeli. Informuje wówczas, czy wniosek został przyjęty, czy nie. Przepisy nie wymagają podawania uzasadnień odrzucenia wniosków.

Kiedy projekt planu jest już gotowy, zawsze jest wykładany w siedzibie gminy do publicznego wglądu, o czym oczywiście zawsze mieszkańcy gminy  powinni zostać poinformowani odpowiednio wcześniej. To kolejna szansa na zawalczenie o swoje. Można bowiem zgłaszać uwagi.Robi się to na piśmie w terminie podanym w ogłoszeniu o wyłożeniu projektu do wglądu. Wójt, burmistrz, prezydent może je uwzględnić, wprowadzając zmiany do planu, albo uznać, że są bezzasadne. Formą prawną rozpatrzenia uwag, tak jak wniosków składanych do planu jest zarządzenie. Także w tym przypadku może być ono zbiorcze, a więc dotyczyć wszystkich uwag.

Uwagi mogą dotyczyć tylko projektu planu, który został wyłożony. Te złożone, a wyłożone za późno nie muszą być rozpatrywane.

Do projektu dołącza się prognozę oddziaływania na środowisko oraz prognozę skutków finansowych uchwalania planu. Nie mają one charakteru przepisów, nie są też wiążące dla mieszkańców oraz samej gminy.

Miejscowy plan uchwala rada gminy. Jego postanowienia muszą być zgodne ze studium kierunków. Jednocześnie, uchwalając plan, rada gminy (miasta) musi ustosunkować się do zgłoszonych uwag. Jeżeli przedsiębiorca nie jest zadowolony z treści planu, to może się odwołać, ale dopiero gdy plan zostanie uchwalony. Skargi składa się do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Budowę można przerwać tylko na trzy lata

- Otrzymałem pozwolenie na wzniesienie budynku usługowo-mieszkalnego. Budowę rozpocząłem, ale nigdy nie zakończyłem, ponieważ zabrakło mi środków na jej kontynuację. Z tego powodu wyjechałem na 10 lat za granicę. Niedawno wróciłem i chcę szybko skończyć inwestycję. Czy mogę nająć ekipę i rozpocząć roboty czy też najpierw muszę odnowić pozwolenie? A jeśli okaże się, że pozwolenia nie dostanę, bo zmieniły się np. plany zagospodarowania, to czy w takiej sytuacji gmina musi mi przyznać odszkodowanie?

Pozwolenie na budowę jest ważne tylko 3 lata. Wyraźnie mówi o tym art. 37 prawa budowlanego. Zgodnie z nim decyzja po pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

W przypadku czytelnika ten okres jest sporo dłuższy. Nie może więc on kontynuować rozpoczętej przed 10. laty budowy domu, tylko powinien ponownie wystąpić do starostwa o pozwolenie na budowę.

Wcześniej radzę sprawdzić, czy dla terenu, na którym zamierza budować, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Może to zrobić, nie ruszając się z domu. Gminy publikują bowiem na ogół plany na swoich stronach internetowych. Jeżeli planu nie będzie, to nie oznacza to, że nie można w ogóle budować. Jest to możliwe, ale zanim uzyska się pozwolenie na budowę, trzeba zdobyć decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Może być i tak, że działka, na której czytelnik zamierza budować, została przeznaczona w nowym planie pod publiczną inwestycję, np. drogę. Aby się o tym przekonać, trzeba udać się do siedziby gminy.