W obrocie nieruchomościami niejednokrotnie, z różnych przyczyn, nie może dojść do zawarcia definitywnej (przyrzeczonej) umowy, chociaż strony mają stanowczy zamiar jej zawarcia i mniej lub bardziej skonkretyzowane wyobrażenie o jej postanowieniach.
Okolicznościami, które przesądzają o tym, że w danym momencie przyrzeczona umowa nie może zostać zawarta może być:
Jeżeli okoliczności prawne lub faktyczne zmuszają strony do odsunięcia w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej, to mogą one zawrzeć umowę przedwstępną, której głównym celem jest doprowadzenie do zawarcia przyrzeczonej umowy. Chociaż umowa przedwstępna może poprzedzać różne umowy definitywne to najczęściej spotykane są umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, to umowa, przez którą jedna ze stron (i wówczas jest to umowa jednostronnie zobowiązująca) albo obie (wtedy mamy do czynienia z umową dwustronnie zobowiązującą) tylko zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Umowa taka nie przenosi własności ani nie zobowiązuje do przeniesienia.
Jednostronna lub dwustronna
W umowie przedwstępnej jednostronnie zobowiązującej jedynie uprawniony z umowy przedwstępnej może żądać od zobowiązanego spełnienia świadczenia polegającego na złożeniu oświadczenia woli oraz, ewentualnie dokonania innych czynności, jakie mogą być konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej.
W umowie przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej obowiązek spełnienia świadczenia spoczywa na obu stronach i każda z nich, może żądać, aby druga strona złożyła odpowiednie oświadczenie woli i ewentualnie dokonała jeszcze innych czynności.
Istotne postanowienia
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należy określić istotne postanowienia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Definicja w kodeksie cywilnym mówi, że jest to umowa na podstawie, której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się tę rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę >patrz ramka.
Termin się przyda
Oznaczenie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie stanowi przesłanki ważności przedwstępnej umowy sprzedaży. Jednak zamieszczenie go jest pożądane, gdyż od razu wskazuje stronom, kiedy powinny spełnić świadczenia. Pozwala też uniknąć ewentualnych sporów w kwestii wyznaczenia odpowiedniego terminu.
Termin określony w umowie zawsze może być zmieniony zgodnie z wolą stron. Jeżeli strony nie ustaliły terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży należy zastosować uregulowania kodeksowe, zgodnie z którymi, przyrzeczona umowa sprzedaży powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez tę ze stron, której przysługuje uprawnienie do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie.
Najlepsza jest konkretna data
Najlepiej oznaczyć termin, podając konkretną datę lub wskazując zdarzenie przyszłe, co do którego jest pewność, że zaistnieje.
Termin „odpowiedni" oznacza, że nie powinien on być zbyt krótki, ani zbyt długi, a przy jego ustalaniu należy się kierować konkretnymi okolicznościami sprawy, uwzględniając interesy obu stron. Należy pamiętać, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, to nie można żądać jej zawarcia.
Strony przedwstępnej umowy sprzedaży nie mogą skrócić lub przedłużyć tego terminu, gdyż jest to tzw. termin zawity, czyli nieprzekraczalny, a jego upływ skutkuje wygaśnięciem możliwości przymusowego (na drodze sądowej) dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Forma i jej skutki prawne
Dla ważności przedwstępnej umowy sprzedaży nie jest wymagana forma szczególna, nawet gdyby taka była zastrzeżona dla ważności przyrzeczonej umowy sprzedaży. W obrocie nieruchomościami spotykamy się z zawieraniem umów przedwstępnych sprzedaży zarówno w formie pisemnej jak i aktu notarialnego. Trzeba podkreślić, że wybór formy prawnej umowy przedwstępnej sprzedaży ma doniosłe znaczenie dla skutków prawnych, jakie ona wywołuje.
Chociaż celem umowy przedwstępnej sprzedaży jest doprowadzenie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, to mimo nie osiągnięcia tego celu, umowa przedwstępna sprzedaży nie wygasa, lecz aktualizują się wtedy uprawnienia stron umowy wynikające z art. 390 § 1 i § 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie tej umowy.
Oznacza to, że jeżeli zobowiązany z umowy przedwstępnej sprzedaży nie spełnia, z przyczyn od niego zależnych, świadczenia z niej, dochodzi do niewykonania ciążącego na nim zobowiązania. W takiej sytuacji, jeżeli strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży w formie pisemnej, uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody, jaką poniósł przez to, że liczył na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Uprawniony może dochodzić jedynie odszkodowania w granicach ujemnego interesu umowy, czyli zwrotu wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności kosztów: podróży w celu zawarcia umowy przedwstępnej, zawarcia umowy przedwstępnej, czy uzyskania właściwych dokumentów dla zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Oczywiście strony w przedwstępnej umowie sprzedaży mogą ustalić odszkodowanie wyższe albo niższe, niż odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umowy. I tak w praktyce, strony często zastrzegają dodatkowe postanowienia umowne takie jak zadatek czy kary umowne. Zastrzeżenie takich postanowień w umowie przedwstępnej sprzedaży umożliwia uprawnionemu uzyskanie kwoty przewyższającej to odszkodowanie stosownie do zapisów o zadatku i karze umownej.
Odmiennie przedstawia się sytuacja osób, które zawarły umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, a strona zobowiązana do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży uchyla się od jej zawarcia. Wówczas zastosowanie ma art. 390 § 2 k.c. zgodnie z którym, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, a prawomocny wyrok sądu, zastępuje oświadczenie woli dłużnika z umowy przedwstępnej.
Reasumując, strona uprawniona według swego wyboru może albo dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przed sądem albo żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, w tym również zrealizować swoje uprawnienia wynikające z zadatku.
Co w umowie przedwstępnej jest konieczne
Koniecznymi elementami przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest określenie przez strony tej umowy przynajmniej:
Jest to konieczne minimum, ponieważ strony mogą umieścić w przedwstępnej umowie inne postanowienia, które dotyczą np.: zadatku, zaliczki, kary umownej czy umownego prawa odstąpienia. Elementy takie mogą się pojawić w umowie, gdy mają one dla stron istotne znaczenie, a bez porozumienia się, co do nich, przyrzeczona umowa sprzedaży nie zostałaby zawarta.
Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej sprzedaży, co do zasady przechodzą na spadkobierców, chyba, że stroną przyrzeczonej umowy sprzedaży mógł być wyłącznie zmarły.
Iwona Dąbrowska
Komentuje Iwona Dąbrowska, notariusz
Warto pamiętać, że najistotniejsza różnica pomiędzy przedwstępną umową sprzedaży w formie pisemnej, a taką umową zawartą w formie aktu notarialnego jest to, że uprawniony z umowy w formie pisemnej nie może dochodzić realizacji przyrzeczonej umowy sprzedaży przed sądem, a także nie może ujawnić w księdze wieczystej roszczenia przysługującego mu z tej umowy.
Należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej sprzedaży przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym przyrzeczona umowa sprzedaży miała być zawarta. Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie zgodnemu zawarciu przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży, pomimo przedawnienia roszczenia o jej zawarcie, decydujące znaczenie ma tutaj wola stron umowy. Jeżeli którakolwiek ze stron umowy nie ma takiej woli, to po upływie terminu przedawnienia druga strona nie może skutecznie żądać na drodze sądowej zobowiązania do złożenia oświadczenia woli.
Roszczenie o odszkodowanie także przedawnia się w ciągu jednego roku licząc od dnia, w którym przyrzeczona umowa sprzedaży miała być zawarta. W sytuacji oddalenia przez sąd żądania zobowiązania dłużnika do złożenia oświadczenia o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
