Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Rozbieżności interpretacyjne może powodować redakcja przepisu art. 78 ust. 2 u.g.n.

Zgodnie z jego treścią wniosek powinien być złożony przeciwko organowi reprezentującemu właściciela gruntu. Jednak stroną stosunku prawnego, jakim jest użytkowanie wieczyste, jest właściciel nieruchomości, czyli Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. To tym podmiotom przyznana jest osobowość prawna i zdolność do czynności prawnych.

Oświadczenia woli w ich imieniu składają organy uprawnione do ich reprezentacji. Z tych względów należy uznać, że wniosek powinien być złożony przeciwko właścicielowi (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego), nie zaś przeciwko organowi, który go reprezentuje (staroście, prezydentowi, burmistrzowi).

Organ ma udowodnić

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Zatem to organ jest obowiązany udowodnić zasadność dokonanej aktualizacji. Złożenie wniosku o ustalenie prawidłowości dokonania aktualizacji nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku obowiązuje nowa wysokość opłaty przewidziana w wypowiedzeniu.

Dwa egzemplarze

Art. 79. u.g.n., określa procedurę postępowania w przypadku złożenia wniosku do SKO. Zgodnie z nim wniosek powinien być złożony w dwóch egzemplarzach. Po złożeniu wniosku SKO wyznacza termin rozprawy oraz doręcza odpis wniosku odpowiedniemu organowi.

Przepisy nakazują, by SKO dążyło do załatwienia sprawy ugodowo. W tym celu powinno nakłaniać strony do jej zawarcia. Musi też informować i pouczać o takiej możliwości zakończenia sporu. W przypadku zawarcia między stronami ugody, SKO zatwierdza jej treść lub odmawia zatwierdzenia w formie postanowienia. Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia SKO lub wedle zawartej ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje, począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

O rozliczeniu kosztów postępowania SKO orzeka wyłącznie na wniosek strony i przy uwzględnieniu wyniku postępowania. W przypadku oddalenia wniosku następuje zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych uiszczonych na rzecz właściciela przez użytkownika wieczystego. Natomiast w przypadku, gdy uznano wniosek użytkownika wieczystego za zasadny, przyznaje się na jego wniosek zwrot kosztów i opłat na jego rzecz od właściciela. Orzeczenie lub ugoda, której kolegium nadało klauzulę wykonalności, podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej.

Od orzeczenia SKO właściciel i użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Termin ten nie podlega przywróceniu. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Sprzeciw składa się do SKO i nie wymaga on żadnego uzasadnienia. SKO przekazuje właściwemu sądowi cywilnemu akta sprawy wraz ze sprzeciwem.

Pierwotny wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew. Skutkiem wniesienia sprzeciwu jest, zgodnie z art. 80 ust. 3 u.g.n., utrata mocy orzeczenia SKO. W przypadku gdy, sprzeciw dotyczy części orzeczenia SKO, orzeczenie to zawsze traci moc w całości.

Jakie koszty

Wyjątek stanowi przypadek, gdy sprzeciw ograniczony jest do kosztów postępowania. Wtedy to orzeczenie SKO nie traci mocy, a właściwy sąd rozstrzyga na posiedzeniu niejawnym w drodze postanowienia wyłącznie o wysokości kosztów postępowania.

W postępowaniu toczącym się przed sądem kluczowe znaczenie ma opinia biegłego sądowego dotycząca wyceny nieruchomości. Wniosek o dopuszczenie takiego dowodu z opinii biegłego sądowego powinien złożyć użytkownik wieczysty, bowiem aktualizacja opłaty rocznej oparta była na oszacowaniu wartości nieruchomości dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela gruntu. Zatem użytkownik wieczysty powinien dążyć do jej podważenia.