Zmniejszenie podatku od nieruchomości ze względów technicznych

Z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika, że gruntami, budynkami i budowlami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej są grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Zatem stawka podatku może być niższa, jeśli wymienione przedmioty opodatkowania nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych.

Brak definicji ustawowej

Przedmiotowa ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie zawiera legalnej definicji pojęcia „względy techniczne", które stoją na przeszkodzie wykorzystywaniu określonej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej i w konsekwencji uniemożliwiają jej opodatkowanie podatkiem od nieruchomości według stawki właściwej dla nieruchomości wykorzystywanych do działalności gospodarczej.

Również orzecznictwo i dok- tryna nie wypracowały spójnej koncepcji rozumienia tego pojęcia. Liczne spory podatników z organami podatkowymi znalazły swój finał przed sądami administracyjnymi, które dokonywały bardzo zróżnicowanej wykładni pojęcia „względy techniczne".

Brak definicji legalnej tego określenia powoduje dowolność w ustalaniu przez organy podatkowe spełnienia przesłanek istnienia „względów technicznych", a co za tym idzie – w stosowaniu stawek podatku od nieruchomości. Podkreślano to w jednej z interpelacji poselskich, argumentując, że taka regulacja zaburza przewidywalność i obliczalność rozstrzygnięć organów władzy publicznej.

Ogólny charakter pojęcia

W założeniu wyłączenie stosowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości ze względów technicznych miało dać podatnikom prowadzącym działalność gospodarczą możliwość obniżenia obciążeń podatkowych w przypadku, gdy z przyczyn obiektywnych, od nich niezależnych, nieruchomość nie nadaje się do prowadzenia działalności.

Przy konstrukcji definicji gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, która łączy się z samym ich posiadaniem, a nie faktycznym wykorzystywaniem przez przedsiębiorcę lub podmiot prowadzący działalność gospodarczą, względy techniczne są swego rodzaju klauzulą generalną, która pozwala na wyłączenie z tej kategorii nieruchomości, gdy nie istnieje realna możliwość prowadzenia tam działalności gospodarczej.

Ogólny charakter pojęcia względów technicznych i brak uszczegółowienia za pomocą ustawowej definicji pozwalają objąć wyłączeniem ze stosowania najwyższej stawki różne, często trudne do przewidzenia przypadki, takie jak np.: budynek grożący zawaleniem, skażony grunt, nieruchomości zniszczone przez klęski żywiołowe itp.

W odpowiedzi na wspomnianą wcześniej interpelacje poselską, podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów stwierdził, że nie planuje się uszczegółowienia przepisu dotyczącego braku możliwości wykorzystywania nieruchomości do działalności gospodarczej ze względów technicznych (odpowiedź na interpelację nr 5997). Ewentualne wprowadzenie definicji, zdaniem MF, musiałoby się wiązać z określeniem kryteriów ograniczających wyłączenia, co byłyby sprzeczne z funkcją przepisu.

Tak więc pewna „dowolność„ tej regulacji daje jeszcze możliwości skorzystania z niej w pewnych okolicznościach w celu zmniejszenia obciążeń podatkowych.

Trzeba skorzystać z orzecznictwa

Warto zatem sięgnąć po orzecznictwo administracyjne w tym zakresie. Pojęcie względów technicznych należy interpretować zgodnie z jego potocznym rozumieniem lub w odniesieniu do obiektów budowlanych pomocniczo zgodnie z prawem budowlanym. Tak stwierdził m.in. WSA w Łodzi w wyroku z 6 września 2011 r. (I SA/Łd 830/11), niewiele wnosząc do sprawy.

Z kolei WSA we Wrocławiu w wyroku z 19 stycznia 2011 r. (I SA/Wr 1662/11) poszedł dalej w swej analizie problemu i stwierdził, że okoliczności, które uniemożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej, muszą mieć charakter obiektywny, a więc niezależny od woli przedsiębiorcy, oraz trwały, tzn. stanowić trwałą, choć niekoniecznie nieodwracalną, przeszkodę w prowadzeniu działalności gospodarczej.

Znacznym ułatwieniem w ocenie przydatności nieruchomości ze względów technicznych mogą być orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 października 2010 r. (II FSK 2080/08) oraz WSA w Łodzi z 6 września 2011 r. (I SA/Łd 830/11).

Stwierdzono w nich, że istnienie względów technicznych należy oceniać ad casum, tj. w odniesieniu do konkretnej sprawy, co oznacza, że okoliczności ich istnienia mogą być dowodzone wszelkimi środkami dowodowymi. Mogą nimi być zarówno orzeczenia organów nadzoru budowlanego, opinie biegłych, jak i inne dowody, dopuszczone zgodnie z art. 180 ordynacji podatkowej.

Poszukując dalej informacji na temat względów technicznych trafiamy na wyroki, w których sądy administracyjne stawiają tezę, że przyczyny technologiczne, ekonomiczne i finansowe, jako niemające charakteru technicznego, jak również przeprowadzane remonty i modernizacje, nie stanowią podstawy do zakwalifikowania tych przyczyn jako względów technicznych (m.in. wyrok WSA w Szczecinie z 28 kwietnia 2011 r., I SA/Sz 53/11; WSA w Lublinie z 23 mar- ca 2011 r., I SA/Lu 834/10).

Chodzi o zupełny brak możliwości

Trzeba podkreślić, że w ograniczeniu ze względów technicznych nie chodzi o brak możliwości wykorzystywania nieruchomości na cele konkretnej działalności gospodarczej, czyli możliwości przystosowania jej pod jakąś wyszukaną działalność, ale o brak możliwości prowadzenia na nieruchomości jakiejkolwiek działalności. Niestety organy podatkowe stosują tu dużą dowolność w ocenie stanu technicznego i elementów pozwalających na uznanie go za zły.

Niektóre urzędy skarbowe przyjmują np, że brak pokrycia dachowego na budynku stanowi tego rodzaju przesłankę, która uzasadnia opodatkowanie budynku według innych – niższych – stawek, niż te, które są stosowane dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W uzyskaniu niższych stawek pomocna może być opinia biegłego, stwierdzająca zły stan techniczny budynku, uniemożliwiający prowadzenie w nim działalności gospodarczej.

Jednak należy wówczas ocenić co jest bardziej opłacalne – poniesienie kosztu takiej opinii, czy zapłata wyższych stawek podatku od nieruchomości. Oczywiście wszystko będzie uzależnione od konkretnej sytuacji. Należy również pamiętać, że nawet taka opinia nie jest wiążąca dla organów podatkowych. Mają one prawo dokonać samodzielnych ustaleń (np. oględzin budynków). I odwrotnie, zdarza się, że organy podatkowe żądają takiej opinii. Warto zatem dysponować taką opinią potwierdzającą zły stan techniczny obiektu, który ma trwały charakter.

Grunty też można wyłączyć

Warto dodać, że również w przypadku gruntów można starać się o ich wyłączenie z prowadzonej działalności z uwagi na zły stan techniczny.

Dopuszcza się taką możliwość, gdy są one zanieczyszczone chemicznie, biologicznie, radioaktywnie oraz w sytuacji, gdy z uwagi na specyficzne warunki geologiczne grunty nie mogą być wykorzystane do działalności bez konieczności poniesienia kosztownych prac ziemnych. W określonych przypadkach celowe jest uzyskanie specjalistycznej opinii, która pozwoli na wyłączenie danego gruntu z podstawy opodatkowania.

Sprawdź zwolnienia w gminie

Trzeba też zasygnalizować, że warto sprawdzić, czy w danej gminie nie wprowadzono dodatkowych zwolnień. Zdarza się, że samorządy terytorialne wprowadzają takie zwolnienia, np. dla poszczególnych branż działalności.

Podatek od nieruchomości to stała pozycja w kosztach większości przedsiębiorców. Często podatek ten płacony jest automatycznie, bez dokonania uprzedniej i okresowej analizy, zmierzającej do zoptymalizowania obciążeń podatkowych. Jest to duży błąd.