Zasadniczo, podstawy odstąpienia określone są w art. 29 ustawy. Są one rozwinięciem przesłanek odstąpienia od umowy wzajemnej, określonych w art. 492 i 493 kc. Tym samym, ustawa poszerza katalog podstaw odstąpienia, określonych w kodeksie cywilnym.
Po stronie nabywcy odstąpienie może mieć miejsce z powodu niezawarcia w umowie elementów koniecznych (jest to rozwiązanie naruszające zasadę równości stron, bo deweloper może ponieść konsekwencje niestaranności nabywcy, który nierzadko ma wpływ na redakcję i treść umowy deweloperskiej, a który nie zauważył, że nie zawiera ona wszystkich koniecznych elementów), przyczyn dotyczących prospektu informacyjnego oraz naruszenia przez dewelopera terminu przeniesienia prawa, które przysługuje nabywcy.
I tu jednak ustawa nakłada na nabywcę obowiązek uprzedniego wyznaczenia deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego, terminu przeniesienia prawa, pod rygorem zaktualizowania uprawnienia nabywcy do odstąpienia od umowy w razie jego niedochowania przez dewelopera.
W razie ziszczenia się którejkolwiek z ustawowych przesłanek, nabywca może złożyć deweloperowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Z zasady, powinno być ono stwierdzone pismem (art. 77 § 3 kc). Umowa deweloperska zasadniczo przestaje obowiązywać gdy deweloper otrzymał oświadczenie nabywcy. Jednak, gdy deweloper zakwestionuje skuteczność oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, temu drugiemu przysługuje roszczenie o ustalenie nieistnienia umowy deweloperskiej (art. 189 kpc). Interes prawny nabywcy wynika wtedy z art. 29 ust. 1 ustawy.
Nazwa roszczenia może wydawać się nieco myląca, aczkolwiek jest to w istocie skrót myślowy, sugerujący, że umowa ta nie funkcjonuje już w obrocie prawnym. Prawodawca rozwiał zresztą te wątpliwości, stanowiąc, że skuteczne odstąpienie przez nabywcę od umowy skutkuje tym, iż jest ona uważana za niezawartą (art. 30 ust. 2).
W takim razie, gdy nabywca wykaże zasadność roszczenia z art. 189 kpc, sąd ustali, że umowa przestała obowiązywać od dnia, w którym deweloper otrzymał oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy. Gdyby w okresie pomiędzy otrzymaniem przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu od umowy a datą uprawomocnienia się wyroku ustalającego nieistnienie umowy nabywca spełniał jakimś trafem jakiekolwiek świadczenia na rzecz dewelopera, ten będzie zobowiązany do ich zwrotu nabywcy.
Wspomniany przepis ustawy przyznaje też prawo do odstąpienia od umowy deweloperowi. Może to mieć miejsce zasadniczo w dwóch przypadkach:
- gdy deweloper nie otrzyma całej płatności w trybie określonym w ustawie albo
- gdy nabywca nie dokona odbioru lokalu, domu czy nie weźmie udziału w czynności przenoszącej na jego rzecz prawo.
Tryb odstąpienia od umowy przez dewelopera jest analogiczny jak w przypadku nabywcy. Tym razem, nabywca może jednak kwestionować skuteczność odstąpienia od umowy przez dewelopera.
W drodze powództwa z art. 189 kpc, nabywca może żądać ustalenia, że umowa deweloperska obowiązuje (istnieje), mimo złożenia nabywcy oświadczenia o odstąpieniu od niej przez dewelopera. To implikuje, że oświadczenie dewelopera o odstąpieniu od umowy zostanie uznane za bezskuteczne. Nabywca winien wykazać wtedy, że jego interes prawny znajduje oparcie w dyspozycji art. 29 ust. 4 albo ust. 5 a contrario ustawy.
Oczywiście, deweloper – chcąc uzyskać rozstrzygnięcie potwierdzające, że umowa obowiązuje mimo złożenia przez nabywcę oświadczenia o odstąpieniu, albo skutecznie odstąpił od umowy z nabywcą – musi wykazać zasadność każdego z wymienionych roszczeń w postępowaniu sądowym.
Należy też wspomnieć o znacznej dysproporcji w ukształtowaniu sytuacji prawnej stron umowy.
Uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy z przyczyn określonych w art. 29 ustawy nie jest ograniczone tym, że deweloper nie wykonał wynikających z tego przepisu obowiązków z przyczyn niezależnych od siebie (jak np. siła wyższa). Tymczasem, deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy z przyczyn określonych w art. 29 ust. 4 czy 5 ustawy jeśli niewykonanie obowiązków przez nabywcę było następstwem siły wyższej. Ma to praktyczne znaczenie procesowe.
Nabywca, chcąc odstąpić od umowy i żądając ustalenia, że umowa deweloperska nie została zawarta, jest zobowiązany – zgodnie z ogólną regułą ciężaru dowodu, określoną w art. 6 kc – wykazać, że deweloper nie spełnił obowiązków wynikających z art. 29 ustawy. Podobnie, w sytuacji gdy żąda on ustalenia, że deweloper nie złożył skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Tymczasem, w sytuacji gdy z analogicznym powództwem o ustalenie, że umowa została niezawarta występuje deweloper – ciężar dowodu zostaje, co prawda, przerzucony na pozwanego nabywcę, ale może on wykazać, że nie wykonał swoich obowiązków, określonych w art. 29 ustawy, z powodu siły wyższej.
