Użytkowanie wieczyste to instytucja prawa cywilnego, opisana w art. 232 § 1 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z nim grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
Bez wysokich kosztów
W warunkach współczesnej gospodarki rynkowej tak skonstruowany przepis o możliwości korzystania z gruntu niewątpliwie jest rozwiązaniem korzystnym. W szczególności przynosi ono pożytki przedsiębiorcom oraz inwestorom. Instytucja użytkowania wieczystego pozwala bowiem na korzystanie z gruntu czy władanie nieruchomością – często w bardzo dobrych lokalizacjach w centrum miasta – bez konieczności poniesienia pełnych, zwykle bardzo wysokich, kosztów nabycia tych nieruchomości.
Z drugiej jednak strony prawo własności nieruchomości daje przedsiębiorcy możliwość pełnego, nieograniczonego dysponowania, rozporządzania tą nieruchomością, chociażby poprzez dokonanie intratnej sprzedaży gruntu w centrum miasta, a użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu w określonym czasie (zazwyczaj 99 lat) oraz w granicach określonych przez odpowiednie akty prawne, zasady współżycia społecznego i zasady określone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Jednakże przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, które odbywa się na podstawie przepisów ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (DzU nr 175, poz. 1459, z późn. zm.; dalej „ustawą”) – do tej pory wiązało się z koniecznością spełnienia przez wnioskodawcę szeregu warunków, by mógł z roszczeniem o przekształcenie występować.
Biznesowe korzyści
Dlatego też szczególnie dla przedsiębiorców ogromne znaczenie biznesowe mają zmiany wprowadzone nowelizacją tej ustawy. 9 października 2011 r. weszła bowiem w życie ustawa z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU nr 187, poz. 1110).
Dostosowuje ona przepisy ustawy do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010 r., sygn. akt K 9/08 (DzU nr 21, poz. 109) poprzez m.in. zniesienie obligatoryjnych bonifikat od opłat za przekształcenie nieruchomości, stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.
Nowe przepisy wprowadzają też niebagatelne zmiany w zakresie przedmiotowym ustawy, tj. rodzaju nieruchomości, których użytkownicy wieczyści mogą wystąpić z wnioskiem o przekształcenie ich prawa w prawo własności. Są również zmiany w zakresie podmiotowym – dokonano rozszerzenia katalogu podmiotów uprawnionych do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Nie tylko osoby fizyczne
W dotychczasowym brzmieniu art. 1 ustawy wskazywał, iż tylko osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości, mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. W nowej ustawie katalog ten został rozszerzony również o osoby prawne, które były 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości.
Do tej pory z żądaniem przekształcenia mogły wystąpić osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. W nowym brzmieniu zniesione zostało całkowicie ograniczenie co do określenia rodzaju czy przeznaczenia nieruchomości.
Ponieważ przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, położone w granicach administracyjnych miast, rozszerzenie kręgu podmiotów uprawnionych do wystąpienia z roszczeniem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości daje przedsiębiorcom oraz inwestorom szerokie możliwości wykupu gruntów, położonych w najbardziej korzystnych punktach lokalizacyjnych w mieście, a następnie swobodne rozporządzanie nabytą na własność nieruchomością.
Agnieszka Jasińska prawnik w Kancelarii Musioł & Partners
Komentuje Agnieszka Jasińska, prawnik w Kancelarii Musioł & Partners
Na tle wprowadzonych zmian rodzą się pytania. Czy tak znaczące zmiany w możliwości nabywania prawa własności ziemi na terenach miejskich nie stanowią niebezpieczeństwa dla integralności przestrzennej dużych ośrodków?
Czy nie stanowią naruszenia praw jednostek samorządu terytorialnego poprzez pozbawienie ich dochodów, które mogłyby uzyskiwać z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości przez kolejne lata.
Odpowiedź nie jest łatwa. Jednak się wydaje, że nowe rozwiązania są po prostu wyrazem pełniejszej realizacji aspektów gospodarki wolnorynkowej. Nowelizacja przepisów bez wątpienia znacznie zmniejszy wagę instytucji użytkowania wieczystego w obrocie nieruchomościami, uznawanego przecież przez niektórych za relikt minionej epoki.
