Roboty budowlane muszą być wykonane należycie

Strony umowy o roboty budowlane najczęściej regulują kwestię oceny jakości wykonania robót budowlanych w samej umowie. Pozwala to wskazać rozsądne oczekiwania inwestora i zestawić je z realną możliwością ich spełnienia przez wykonawcę.

W takim scenariuszu regulacja umowna może okazać się pomocna przy rozbieżności zdań dotyczącej pierwotnych intencji stron.

W sytuacji braku umownych ustaleń odnośnie do oceny jakości wykonania robót przez wykonawcę pomocą służą postanowienia [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], m.in. art. 354, 355 i 357 k.c., z odpowiednim dookreśleniem ich znaczenia z uwagi na specyfikę umowy o roboty budowlane.

[srodtytul]Sposób wykonania [/srodtytul]

Analiza przepisu art. 354 k.c. pod kątem umowy o roboty budowlane pozwala stwierdzić, że wykonawca obowiązany jest wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a także w sposób odpowiadający istniejącym w tym zakresie ustalonym zwyczajom.

Z uwagi na zabezpieczenie interesów wykonawcy nader istotna jest powinność wzięcia pod rozwagę istniejących w branży budowlanej ustalonych zwyczajów w zakresie wykończenia obiektów budowlanych, jakości zastosowanych materiałów oraz dołożenia należytej staranności w doborze pracowników i podwykonawców. Inaczej wykańczany jest budynek, który ma oferować apartamenty, a inaczej budynek, który posadowiony jest w mało atrakcyjnej lokalizacji i w którym mieszkania są oferowane po cenach uwzględniających średni standard wykonawstwa.

[srodtytul]Należyta staranność[/srodtytul]

Dalsze wskazówki wprowadza art. 355 k.c., a dotyczą one staranności wymaganej ogólnie od wykonawcy w stosunkach danego rodzaju, przy posłużeniu się miernikiem zobiektywizowanym, abstrahującym od indywidualnych cech i właściwości dłużnika [b](tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 kwietnia 1993 r., I ACr 115/93, OSA 1994 nr 1, poz. 7)[/b].

Wykonawca powinien uwzględniać oczekiwania inwestora odnoszące się do jakości docelowego obiektu budowlanego, ale i dochować wymogu rzetelności i uczciwości w należytym wykonaniu swoich zakontraktowanych zobowiązań.

Musi również pamiętać o konieczności zapewnienia profesjonalnego wykonawstwa (wiedzy technicznej popartej umiejętnościami praktycznymi), które będzie oceniane przy zastosowaniu obiektywnego kryterium staranności, dokładności i lojalności wobec inwestora.

Ważna jest staranność, jaka może być oczekiwana w odniesieniu do wykonawstwa tego rodzaju robót budowlanych w tego typu inwestycjach, z uwzględnieniem uwarunkowań rynku lokalnego.

Nadto, co podkreślono powyżej, wykonawca prowadzący działalność gospodarczą podlega dodatkowo zaostrzonej ocenie.

W[b] wyroku z 17 sierpnia 1993 r. (III CRN 77/93, OSN 1994 nr 3, poz. 69) Sąd Najwyższy[/b] stwierdził, że należyta staranność dłużnika, określana przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, obejmuje także znajomość obowiązującego prawa oraz następstw z niego wynikających w zakresie prowadzonej działalności.

Konstruując wzorzec należytej staranności przedsiębiorcy należy brać pod uwagę, że jego działalność ma charakter gospodarczy lub zawodowy, co oznacza m.in., że jest prowadzona stale i, w założeniu przynajmniej, oparta na szczególnej wiedzy i umiejętnościach.

[srodtytul]Estetyka też się liczy[/srodtytul]

Jeśli standard wykonania robót nie spełnia podstawowych oczekiwań inwestora, należycie sprecyzowanych w umowie o roboty budowlane bądź przekazanych w trybie konsultacyjnym w trakcie realizacji przedmiotu tej umowy i przyjętych przez wykonawcę do wiadomości, w szczególności w aspekcie należytej staranności, jakości (w szczególności zewnętrznego wykończenia) i estetyki, to nie będzie można mówić o należytej realizacji zobowiązania.

Nader istotne są cechy estetyczne, których rola jest często umniejszana. Nie sposób wyobrazić sobie przyjęcia przez inwestora obiektu budowlanego, wykonanego poprawnie w zakresie wszelkich wymogów budowlanych i uwarunkowań technicznych, którego jednak wizytówka zewnętrzna nie reprezentuje rynkowego minimum w zakresie jakości i estetyki wykonania.

Pożądanym rozwiązaniem jest przyjęcie zapisów umownych określających oczekiwaną należytą staranność po stronie wykonawcy, tak aby możliwe było wykazanie potencjalnych odchyleń od zamierzonego rezultatu. Taka specyfikacja powinna uwzględniać co najmniej:

- wytyczne inwestorskie, w tym określenie oczekiwań wobec wykonawcy w odniesieniu do zakresu należytej staranności;

- określenie pożądanego poziomu estetyki i jakości wykonania, tak że stanowić on będzie logiczną i pożądaną cechę wykonawstwa, braną pod uwagę przy ocenie zamierzonego rezultatu.

Duże znaczenie ma art. 357 k.c. Dotyczy on sytuacji, w której inwestor określił swoje oczekiwania jedynie poprzez wskazanie cech właściwych całej kategorii rzeczy (np. wykończenie garażu automatyczną bramą wjazdową w kolorze brązowym), nie precyzując cechy odnoszącej się do poszczególnej rzeczy (np. poprzez brak doprecyzowania wykonania wjazdu do garażu, jakości i estetyki samej bramy wjazdowej, określenia mechanizmu funkcjonowania bramy itp.).

W takiej sytuacji wykonawca powinien świadczyć rzecz (w tym wypadku wykończyć garaż i bramę wjazdową) średniej jakości, czyli odpowiadającą przeciętnym właściwościom takich rzeczy dostępnym na rynku lokalnym i według takiego standardu jego świadczenie powinno być oceniane.

[srodtytul]Najmniejsze uchybienie może oznaczać wadę[/srodtytul]

W razie nienależytego wykonania zobowiązania zleceniodawca może domagać się odszkodowania na mocy przepisu art. 471 k.c. Jest to uzależnione od powstania po stronie inwestora szkody (np. brak możliwości użytkowania wykończonego obiektu budowlanego).

Realizacja robót budowlanych, których wartość końcowa dla inwestora jest niższa niż umówiona lub rozsądnie oczekiwana, stanowi przesłankę stwierdzenia wadliwości wykonania i nienależytego wykonania zobowiązania.

Sformułowanie „nienależyte wykonanie” obejmuje w tym wypadku zarówno niespełnione oczekiwania inwestorskie, rozsądnie przyjmowane i notyfikowane wykonawcy, jak i niezadowalający sposób realizacji przedmiotu umowy, odbiegający od ustaleń pomiędzy stronami.

Przepis nie wprowadza żadnych szczególnych kwalifikacji wadliwości zobowiązania dłużnika.