Firmy mogą na dłużej wiązać się najmem

Chodzi o nowelizację kodeksu cywilnego. Jej autorem jest komisja „Przyjazne państwo”.

– Chcemy wydłużyć z 10 do 30 lat okres, na jaki przedsiębiorcy mogą zawierać umowy najmu na czas oznaczony – wyjaśnił podczas wczorajszego posiedzenia Sejmu Józef Zych, poseł sprawozdawca. – W ten sposób łatwiejsze będzie prowadzenie działalności gospodarczej i planowanie inwestycji.

Rząd był podobnego zdania.

[srodtytul]Koniec z kruczkami[/srodtytul]

– To bardzo dobre rozwiązanie – ocenia adwokat Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Wielu przedsiębiorców potrzebuje 25 – 30 lat, żeby inwestycja związana z wynajmowanym lokalem stała się dla niego opłacalna. Obecnie zaś zawieranie umów na tyle lat nie jest możliwe. Kodeks cywilny pozwala zawierać umowy najmu na czas oznaczony maksymalnie na dziesięć lat, potem uważa się je za zawarte na czas nieoznaczony (art. 662 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]k.c.[/link]). Ta zaś jest niekorzystna zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, bo można ją wypowiedzieć w każdej chwili. Istnieje więc duże ryzyko, że jedna ze stron poniesie straty. Dlatego firmy stosują różne protezy prawne. Zawierają umowy przedwstępne, że po upływie dziesięciu lat dojdzie do zawarcia kolejnej umowy najmu. Niektórzy zawierają dwie dziesięcioletnie umowy najmu, pierwsza wchodzi w życie od razu, a druga dopiero po dziesięciu latach. Albo zamiast najmu zawiera się umowy dzierżawy, bo można je podpisać na 30 lat. Dopiero po upływie tego okresu traktuje się ją jak zawartą na czas nieokreślony (art. 695 k.c.). Pomysłów tego typu jest dużo więcej – tłumaczy Jacyno. [b]– Po zmianie takie wybiegi przestaną być potrzebne. Przedsiębiorcy będą mogli zawierać umowy na tyle, na ile im się to kalkuluje.[/b]

Według Jacyno zmiana nie jest jednak wystarczająca. Brakuje przepisów, które dotyczyłyby najmu typowo komercyjnego. Jest np. w k.c. art. 685[sup]1[/sup], który miał chronić właścicieli lokali mieszkalnych, a stał się niebezpieczny dla najemców lokali komercyjnych. Przepis mówi, że właściciel może podnieść czynsz w każdej chwili. Nie mówi o tym, o jakich właścicieli chodzi: lokali mieszkalnych czy także użytkowych.

[srodtytul]Zmiana dla wybranych[/srodtytul]

Innego zdania jest adwokat Rafał Dębowski, partner w Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.

– To zdecydowanie za długi okres, nikt nie będzie chciał wiązać się na tyle umową, bo to zbyt duże ryzyko – wyjaśnia. – Już w tej chwili dotrzymanie dziesięcioletniego okresu umowy jest sporym problemem, dochodzi na tym tle do wielu sporów.

Tymczasem specyfika umów zawieranych na czas określony jest taka, że nie można wypowiedzieć ich bez zgody drugiej strony przed okresem, na jaki zostały zawarte. I to jest niebezpieczne. [b]Często na rynku dochodzi do zmiany wysokości czynszu, a strony są związane stawkami z umowy ustalonymi przed laty[/b]. Przykładowo na początku lat 90. za mkw. powierzchni biurowej płaciło się 50 – 60 dol., potem ta cena spadła do 17 – 10 dol. Jaki wynajmujący zgodzi się obniżyć czynsz do takiej wysokości? Dla wielu firm oznacza to jedno: bankructwo.

Ostrożniejsza w ocenie jest radca prawny Anita Turek z Kancelarii Gardocki i Partnerzy. W jej opinii na pewno nie będzie to dobre rozwiązanie dla małych i średnich firm, ale dla dużych koncernów już tak. To dla nich ta zmiana została przygotowana.