Precyzyjne postanowienia umowy ułatwiają rozliczenia inwestora z wykonawcą

Odbiór robót budowlanych to kluczowy moment w procesie budowlanym. To po nim wykonawca może wystawić fakturę i ubiegać się o wypłatę wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane. Od tego momentu powstaje również odpowiedzialność wykonawcy za ewentualne wady i uprawnienia inwestora z tytułu rękojmi i gwarancji.

Zarówno przepisy kodeksu cywilnego, jak i prawa budowlanego w sposób bardzo ogólny określają obowiązki i tryb związany z przeprowadzeniem odbioru prac, pozostawiając stronom dużą swobodę w kształtowaniu treści umów. Precyzyjne i szczegółowe uregulowanie warunków, terminów, formy i trybu odbioru robót zwiększają szanse na uniknięcie spornych i niewygodnych dla obu stron sytuacji.

Zgodnie z art. 654 kodeksu cywilnego w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. W praktyce zazwyczaj takie rozwiązanie nie ma zastosowania do świadczeń niepodzielnych (np. wybudowanie budynku czy wykonanie sieci gazowej). Rzadko korzysta się z niego także przy realizacji większych i długoterminowych przedsięwzięć.

Najkorzystniejszą dla wykonawcy formą odbioru i rozliczeń są odbiory procentowego zaawansowania prac w toku

W umowie o roboty budowlane strony często umawiają się, że odbiór prac nastąpi po zakończeniu wszystkich robót stanowiących przedmiot umowy. Ponieważ odbiór robót pociąga za sobą wypłatę umówionego wynagrodzenia, trudno wyobrazić sobie, by przy długookresowej realizacji inwestycji inwestor wstrzymywał wypłatę całości wynagrodzenia aż do odbioru końcowego. Mogłoby to doprowadzić do utraty płynności przez wykonawcę. Dlatego też w praktyce strony umawiają się często, że rozliczenie robót następować będzie fakturami częściowymi, wystawianymi po dokonaniu odbioru procentowego zaawansowania prac w toku lub odbioru ukończonych etapów robót.

Zdecydowanie korzystniejszą dla wykonawcy formą odbioru i rozliczeń są odbiory procentowego zaawansowania prac w toku. Polega to na tym, że wykonawca np. raz w miesiącu sporządza protokół z wykonanych dotychczas robót. Protokół ten jest weryfikowany przez zamawiającego i po jego akceptacji strony rozliczają się za dotychczas wykonane prace na podstawie wystawionej przez wykonawcę faktury częściowej. Ta metoda zapewnia wypłatę wynagrodzenia w stałych okresach czasowych, niezależnie od tego, czy cały etap prac został wykonany.

Odbiór etapami nie następuje w odcinkach czasowych, tylko jest uzależniony od ukończenia konkretnego etapu prac.

W obu przypadkach zamawiający dokonuje odbioru robót wyłącznie pod względem ilościowym, choć w razie pojawienia się wad czy usterek ma prawo wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania prac.

Uwaga! Bez względu na to, czy odbiór odbywa się częściami, czy po wykonaniu całego przedmiotu umowy, wykonawca musi pamiętać, by w trakcie wykonywania robót zgłaszać do odbioru roboty zanikające lub ulegające zakryciu.

W przeciwnym razie może się zdarzyć, że podczas odbioru końcowego będzie musiał na własny koszt odkryć wykonane roboty i wbudowane materiały. Odbiór tych robót potwierdzany jest często tylko wpisem do dziennika budowy.

Odbiór końcowy następuje po wykonaniu całego przedmiotu umowy i dotyczy w praktyce wszystkich robót stanowiących przedmiot umowy, niezależnie od tego, czy były one już przedmiotem odbiorów częściowych. Przyjęcie w umowie sposobu częściowego rozliczenia robót nie powoduje zmiany zobowiązań stron tej umowy, przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest nadal oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części. Natomiast przedmiotem zobowiązań inwestora jest odebranie całego obiektu, jego całościowe rozliczenie i zapłata umówionego wynagrodzenia. Końcowe (po wykonaniu częściowym i etapowym) rozliczenie robót budowlanych może obejmować już odebrane i rozliczone prace, a inwestor oraz wykonawca mogą przy tym rozliczeniu korygować swoje stanowisko co do już dokonanych rozliczeń częściowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2007 r., III CSK 366/06). Od dnia podpisania bezusterkowego protokołu odbioru końcowego biegną terminy gwarancji i rękojmi.

Odbiór pogwarancyjny następuje po upływie gwarancji i rękojmi, podczas którego zamawiający ma prawo zgłosić ewentualne wady powstałe w trakcie okresu gwarancji lub rękojmi. Po dokonaniu odbioru zwracane są wszelkie kaucje gwarancyjne i inne zatrzymania finansowe. W przypadku wystąpienia po odbiorze pogwarancyjnym jakichkolwiek wad wykonawca nie będzie musiał usuwać ich na swój koszt.

Odbiór robót budowlanych następuje z reguły w formie protokołu przy udziale przedstawicieli zamawiającego i wykonawcy. I chociaż w orzecznictwie sądów spotyka się pogląd, że skuteczne może być również dokonanie odbioru bez sporządzania formalnego protokołu, to zalecamy zachowanie formy pisemnej. Protokół odbioru jest nie tylko pokwitowaniem spełnienia świadczenia i podstawą dokonania rozliczeń pomiędzy stronami, ale również dokumentem potwierdzającym ustalenia np. co do jakości wykonanych robót, mogącym zawierać wykaz ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia.

W praktyce zamawiający i wykonawca umawiają się co do terminu odbiorów. Z punktu widzenia wykonawcy istotne jest jednak, by dokładnie przeanalizować zapisy umowy. Zdarzają się bowiem zapisy, że zamawiający ma 14 dni na przystąpienie do czynności odbioru. Taki zapis nie oznacza, że zamawiający w terminie 14 dni odbierze wykonane roboty. Przystąpienie do czynności odbioru może bowiem oznaczać np., że przed upływem tego terminu zamawiający zacznie dopiero weryfikację dokumentacji dostarczonej przez wykonawcę. W umowach pojawiają się również zapisy nakładające na wykonawcę obowiązek zgłaszania ukończenia robót kierownikowi budowy. Dla zamawiającego termin do dokonania odbioru zgłoszonych przez kierownika budowy prac określony jest np. na siedem dni. Niestety, brakuje w takich sytuacjach zapisu, jaki termin ma kierownik budowy na zgłoszenie zamawiającemu gotowości do odbioru.

Najprostszym sposobem jest oznaczenie w umowie, że termin na przystąpienie do odbioru i sporządzenia protokołu odbioru wynosi np. dziesięć dni od dnia zgłoszenia przez wykonawcę gotowości prac. Zazwyczaj dla robót zanikających i podlegających zakryciu termin ten jest o wiele krótszy i wynosi w granicach dwóch – trzech dni roboczych.

Przy większych przedsięwzięciach przystąpienie do czynności odbioru uzależnione jest od złożenia przez wykonawcę oświadczenia swoich podwykonawców o niezaleganiu wobec nich z płatnościami, a także skompletowania i przekazania całej dokumentacji powykonawczej, instrukcji w języku polskim zastosowanych urządzeń i dokumentów potwierdzających zgodność użytych materiałów z wymogami przepisów prawa budowlanego.

Warto pamiętać, że większość generalnych wykonawców i inwestorów wyznacza termin odbioru końcowego jako termin odebrania wszystkich robót, wolnych od wad i bez usterek. W takim przypadku gotowość do odbioru należy zgłosić w takim terminie, by mieć jeszcze czas na usunięcie ewentualnych wad. Forma, w jakiej zgłaszana jest inwestorowi lub generalnemu wykonawcy gotowość wykonanych robót, zależy od umowy pomiędzy stronami. Zazwyczaj jest to pisemne zawiadomienie doręczone zamawiającemu lub wpis do dziennika budowy.