Jest on podstawą do zweryfikowania tego, jaka zabudowa działki jest możliwa. Wznoszenie budynków – zarówno o przeznaczeniu mieszkaniowym, jak też komercyjnym, związanym ze zróżnicowaną formą prowadzenia działalności gospodarczej w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc przesłanki związane z wydawaniem tej decyzji powinni znać inwestorzy, w tym deweloperzy. Najważniejsza z przesłanek dotyczy tzw. zasady kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa. Zgodnie z nią, decyzję o warunkach zabudowy można wydać, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Inaczej to ujmując, można stwierdzić, że nie ma możliwości swobodnej zabudowy, natomiast jest konieczność stosowania kryteriów wskazanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Oczywiście, wskazane sformułowania ustawowe wywołują wątpliwości. Aby doprecyzować, kiedy działkę można uznać za " sąsiednią" (co pozwoli potraktować ją jako punkt odniesienia w ramach analiz) minister infrastruktury w rozporządzeniu z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, doprecyzował pojęcie obszaru analizowanego.
Jest to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. Obszar analizowany jest wyznaczany wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Na tym obszarze przeprowadzana jest analiza funkcji. Obszar analizowany powinien zostać wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów.
W praktyce omawiane przepisy podlegają interpretacjom - również przez gminy. Patrzą one w zróżnicowany sposób na przedstawione kryteria – duża ich część uważa, że oznaczają one faktyczną swobodę w kształtowaniu obszaru analizowanego. Zgodnie z orzecznictwem sądów tak jednak nie jest. Zasadę stanowi wyznaczenie obszaru analizowanego wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, przy zachowaniu odległości minimalnych (trzykrotna szerokość frontu działki). Odstępstwo od tych wytycznych (i wyznaczenie większego obszaru analizowanego) może mieć miejsce w przypadkach jedynie szczególnie uzasadnionych względami urbanistycznymi, specyfiką zagospodarowania konkretnego terenu. Gminy nie mogą natomiast wyznaczać dużego obszaru analizowanego tylko po to, żeby „uwzględnić" działkę, której ujęcie w obszarze pozwoli wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy.
Oczywiście przepisów o wyznaczaniu obszaru analizowanego nie stosuje się do inwestycji liniowych.
