Tytułowe pytanie nabiera szczególnego znaczenia w przypadku obowiązkowego ubezpieczenia pośredników w obrocie nieruchomościami (tak samo jak rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości). Wspominaliśmy już, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nałożyła na ministra finansów obowiązek wydania odpowiedniego rozporządzenia regulującego między innymi minimalne sumy gwarancyjne w ubezpieczeniu OC pośrednika w obrocie nieruchomościami. Rozporządzenie od jego uchwalenia po raz pierwszy w 2003 roku zmieniało się już trzykrotnie, lecz podobnie jak ponad dziesięć lat temu minimalną sumę gwarancyjną określa na 25 tys. euro. Jest to suma minimalna i nic nie stoi na przeszkodzie, by wykupić ubezpieczenie na większą. Dane statystyczne wskazują jednak, że ponad 95 proc. ubezpieczeń pośredników w obrocie nieruchomościami jest zawieranych na 25 tys. euro.
Pomijając szczególne sytuacje, gdy pośrednika faktycznie nie stać na wyższe zabezpieczenie, w większości przypadków prawdopodobnie nikt nie zdaje sobie sprawy z konsekwencji przekroczenia sumy gwarancyjnej.
Przykład
Podczas prezentacji nowo budowanego mieszkania pośrednik postanowił pokazać klientowi widok z niezabezpieczonego balkonu. Klient poślizgnął się i spadł z kilkunastu metrów, doznając urazu kręgosłupa. Ubezpieczyciel wypłacił pełną sumę ubezpieczenia – według ówczesnego kursu euro – 114 tys. zł, co do reszty zaś (zadośćuczynienie dodatkowo 86 tys. zł oraz renta 1,1 tys. zł miesięcznie) obciążono pośrednika.
Tymczasem szkoda w części niepokrytej ubezpieczeniem wraca do sprawcy i obciąża jego prywatny majątek zarówno istniejący w chwili obecnej, jak i przyszły. Przy zawarciu ubezpieczenia według ustawowego minimum przypadek z przykładu jest wielce prawdopodobny. Każda większa szkoda osobowa zamyka się zawsze wyższą kwotą. Również szkody na mieniu potrafią być bardzo dotkliwe – przekraczają równowartość 25 tys. euro.
Dwie drogi do wyrobu
Życiową koniecznością staje się więc pozyskanie ochrony na kwoty wyższe niż ustawowe minimum. Przedsiębiorca ma do dyspozycji dwie drogi. Pierwsza polega na wynegocjowaniu z ubezpieczycielem wyższej sumy gwarancyjnej w ubezpieczeniu obowiązkowym. Co do jej poziomu, to bardzo trudno w tym zakresie cokolwiek radzić. Splot fatalnych okoliczności i tak może spowodować jej przekroczenie, a jednocześnie ubezpieczenie z najniższą sumą gwarancyjną spełni swoją funkcję ochronną, tj. ułatwi odrzucenie roszczeń nieuzasadnionych.
Co do poziomu sumy gwarancyjnej warto uważnie się przyglądać innym profesjom objętym obowiązkiem ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej. Przykładowo, agent ubezpieczeniowy korzysta z sumy gwarancyjnej w wysokości 1 875 927 euro, czyli 75 razy wyższej niż zaproponowana w rozporządzeniu dotyczącym pośredników w obrocie nieruchomościami. Można zadać retoryczne pytanie: czy ryzyko popełnienia błędu w nieruchomościach jest aż 75 razy niższe niż w ubezpieczeniach?
Są także wady
Pozostanie w ramach ubezpieczenia obowiązkowego ma też swoje wady. Ustawa o ubezpieczeniach obowiązkowych z 22 maja 2003 r. (tekst jedn. DzU z 2013 r., poz. 392), stanowiąca część ogólną dla wszystkich ubezpieczeń obowiązkowych, narzuca zakres umowy ubezpieczenia w OC zawodowych, którym nie da się objąć winy umyślnej ubezpieczonego i osób nadzorowanych, a ich rażące niedbalstwo jest związane z regresem ubezpieczyciela do ubezpieczonych.
Szerszy zakres proponują za to ubezpieczyciele w tzw. polisach nadwyżkowych, tj. zawartych jako dodatkowe ubezpieczenie dobrowolne obejmujące szkody powyżej minimalnego poziomu ustawowego. Tu zasada swobody umów pozwala ubezpieczycielom na obejmowanie ubezpieczeniem wszelkich działań nieumyślnych, łącznie z rażąco niedbałymi, natomiast w przypadku osób nadzorowanych również ich winy umyślnej, i to bez prawa regresu.
Przykład
Pośrednik miał standardowe ubezpieczenie OC – obowiązkowe. Podczas prezentowania klientowi jednego z mieszkań wystawionych na sprzedaż postanowił sprawdzić działanie piecyka gazowego typu Junkers. Wskutek manipulacji przy zaworach nastąpił wybuch, w wyniku którego szkody poniósł on sam oraz oglądający. Powstały też szkody na mieniu. Na miejscu stwierdzono, że pośrednik był w stanie po użyciu alkoholu. Całe wypłacone przez ubezpieczyciela odszkodowanie obciążyło pośrednika.
Jednak zawarcie dobrowolnego ubezpieczenia nadwyżkowego według warunków ubezpieczyciela wiąże się z innymi zagrożeniami. Ubezpieczyciel ma pełną swobodę kształtowania swoich ogólnych warunków. Te wręczane przedsiębiorcy przy zawarciu umowy w postaci obszernej książeczki są wertowane dopiero wtedy, gdy dochodzi do zdarzenia szkodowego. A nie trzeba nikogo specjalnie przekonywać, że i tam może się kryć sporo niemiłych niespodzianek, jak chociażby wyłączenie szkód z tytułu: czystych strat finansowych, naruszenia własności intelektualnej, zatrucia środowiska, wykonania zastępczego i wielu innych. —p.s.
