Jaką odpowiedzialność finansową ponosi spółka remontowa

Firmy działające w branży budowlanej, szczególnie te małe i średnie zajmujące się remontami i wykańczaniem wnętrz, powinny pamiętać o tym, że negocjując umowę z klientem, powinny zwrócić mu szczególną uwagę na to, że cena i szybkość wykonania dzieła mają znaczenie drugorzędne. Najważniejsza powinna być zawsze jakość wykonanych robót. Niestety w praktyce często tak nie jest i dla zamawiających najistotniejsze znaczenie ma to, ile trzeba będzie zapłacić firmie za wykonane prace i w jakim terminie zostaną one zrealizowane. Taka sytuacja jest niekorzystna nie tylko dla zamawiającego, który naraża się na to, że zlecane przez niego roboty nie zostaną wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną. Negatywne konsekwencje może ona przynieść również firmie, która zrealizowała remont czy wykończyła wnętrze lokalu.

Zgodnie z kodeksem cywilnym wadliwe wykonanie robót remontowych skutkuje odpowiedzialnością wykonawcy. Zakres i rodzaj odpowiedzialności zależy od rodzaju prac objętych umową, a także od tego, kim jest zamawiający roboty remontowe.

Różne rodzaje robót

Katalog robót remontowych nie ma jednolitego charakteru. Są to zarówno określone w prawie budowlanym roboty budowlane w istniejącym obiekcie, polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiące bieżącej konserwacji. Z tego rodzaju remontem mamy do czynienia najczęściej w  przypadku kupienia mieszkania czy domu na rynku wtórnym, o które właściciel nie dbał przez wiele lat i budynek czy lokal popadły w ruinę. Remontem będą też prace polegające na wykonywaniu bieżącej konserwacji, czy wymianie niektórych z elementów w budynku czy lokalu. Do tego rodzaju robót będzie zaliczana  m.in. wymiana drzwi czy okien, położenie nowych podłóg, malowanie, budowanie ścianek działowych, położenie glazury czy terakoty w łazience.

Odpowiedzialność za wadliwe wykonanie robót remontowych kształtuje się odmiennie w zależności od tego, czy przedmiotem odbioru po ukończeniu prac będą roboty w budynku lub lokalu – np. pomalowane ściany, położona glazura, czy też wytworzona lub zamontowana przez wykonawcę rzecz ruchoma – np. drzwi, okno, rozsuwana ściana.

W przypadku remontu bardzo zaniedbanego  budynku czy lokalu zazwyczaj  przedsiębiorca ma do czynienia z odbiorem określonych robót, albo z odbiorem całego lokalu czy budynku. Podobnie  jest w przypadku większości typowych robót remontowych przeprowadzanych w mieszkaniach. W tych sytuacjach wykonawca odpowiada na podobnych zasadach, jak wykonawca robót budowlanych. W praktyce oznacza to, że wykonawca robót może zostać pociągnięty do odpowiedzialności z tytuł: rękojmi, gwarancji - jeżeli udzielił jej zamawiającemu, a także z tytułu szkody wyrządzonej nienależytym wykonaniem zleconych prac.

Treść umowy jest wiążąca

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter absolutny. Oznacza to, że wykonawca robót odpowiada bez względu na to, czy ponosi winę w powstaniu wady oraz bez względu na to, czy o istnieniu wady wiedział. Na tej podstawie zamawiający ma prawo odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny robót lub usunięcia wad.

Jeżeli przedmiotem odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest  budynek lub lokal – uprawnienie do żądania usunięcia zgłoszonych wad przysługuje zamawiającemu wyłącznie w okresie trzech lat, licząc od dnia ich wydania. Nie ma znaczenia chwila powstania wady. Po upływie tego okresu, uprawnienia zamawiającego wygasają i nie może on na ich podstawie skutecznie wysuwać roszczeń do wykonawcy robót. W przypadku jednak, gdy przedmiotem odbioru będą określone roboty, a nie budynek lub lokal, to uprawnienie do żądania usunięcia zgłoszonych wad przysługuje zamawiającemu w okresie o dwa lata krótszym – w terminie 1 roku od dnia przekazania dzieła.

Wykonawca robót może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za złe wykonanie robót także na podstawie gwarancji. Jest to jednak możliwe wyłącznie wówczas, gdy wykonawca udzielił takiej gwarancji zamawiającemu. Niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji zamawiający może dochodzić także od wykonawcy odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. Dochodzenie jednak roszczeń na tej podstawie jest trudniejsze, gdyż uzależnione jest od zaistnienia ściśle określonych przesłanek. W tej sytuacji wykonawca musi nienależycie wykonać roboty z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Dodatkowo zamawiający musi z tego tytułu ponieść szkodę i musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy i powstałą szkodą.

Roszczenie o odszkodowanie przedawnia się po stronie zamawiającego z upływem dziesięciu lat od dnia wydania lokalu lub budynku. Po upływie tego terminu wykonawca nie jest już zobowiązany do naprawienia powstałej szkody. Jeżeli jednak zarówno zamawiający jak i wykonawca będą przedsiębiorcami, to okres ten będzie aż o siedem lat krótszy i wyniesie zaledwie trzy lata.

Terminy na podjęcie działań

W przypadku, gdy roboty remontowe dotyczyły rzeczy ruchomych (wymiana okien czy drzwi) to zakres odpowiedzialności wykonawcy zależy od tego,  czy zamawiający jest konsumentem, a więc osobą fizyczną czy też jest  przedsiębiorcą. Jeżeli roboty były wykonywane na rzecz firmy, to wykonawca robót będzie zobowiązany do naprawienia wad w terminie trzech lat, gdy przedmiotem prac był cały budynek lub lokal. Natomiast  w terminie jednego roku, gdy remont był mniejszy i dotyczył np. tylko wymiany drobnych elementów w budynku.

Jeżeli zamawiającym była osoba fizyczna, to w miejsce odpowiedzialności z tytułu rękojmi wchodzi odpowiedzialność z tytułu niezgodności rzeczy ze złożonym zamówieniem, wcześniejszymi uzgodnieniami, czy wzorem. Na tej podstawie zamawiający uprawniony jest do żądania doprowadzenia rzeczy do stanu zgodnego z umową, do obniżenia ceny za wykonane prace lub do odstąpienia od umowy. Inne są także terminy do dochodzenia  tych  roszczeń. Wykonawca będzie ponosił odpowiedzialność jedynie w przypadku stwierdzenia niezgodności rzeczy w ciągu dwóch lat od jej odbioru. W tym czasie do wykonawcy musi dotrzeć wiadomość o niezgodności z umową wykonanej lub zamontowanej przez niego rzeczy. Istotne jest przy tym, aby zamawiający zawiadomił o tej niezgodności w terminie dwóch miesięcy od jej stwierdzenia, gdyż w przeciwnym przypadku utraci uprawnienia wynikające z tego tytułu. Do zachowania terminu wystarczy wysłanie zawiadomienia przed jego upływem.

Dochodząc swoich praw, zamawiający powinien sformułować swoje żądania na piśmie. W przypadku, gdyby wykonawca nie zechciał usunąć wad wykonanych robót, zamawiający może dochodzić roszczeń przed rejonowym lub okręgowym (w zależności od wysokości żądanego odszkodowania ) sądem cywilnym.

Wyłączenia są niedopuszczalne

Dla zakresu odpowiedzialności wykonawcy robót remontowych nie ma znaczenia, że w umowie z klientem zawarł on zapisy, zgodnie z którymi w ogóle nie ponosi on odpowiedzialności za jakość wykonanych robót, albo też ponosi ją w znacznie krótszym terminie niż wynika to z przepisów – np. w okresie 6 miesięcy od zakończenia pracy. Tego typu postanowienia stanowią bowiem niedozwolone klauzule umowne i nie mogą być stosowane w praktyce. Jeżeli się pojawią w podpisanej umowie, to konsument może wystąpić do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie ich za niedozwolone, a więc bezskuteczne i nie wiążące stron.

Firma, która stosuje takie niedozwolone klauzule umowne może też zostać ukarana karą finansową. Nakłada ją Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 ze zm.)

Co jest zakazane

Niedozwolone zapisy umowne, które uchylają odpowiedzialność firm remontowych to:

- postanowienia niejednoznaczne i niezrozumiałe dla przeciętnego konsumenta,

- znoszące odpowiedzialność firmy za jakość wykonanych prac,

- wprowadzające obowiązek pokrycia przez zamawiającego kosztów niezbędnych poprawek,

- obciążające zamawiającego kosztami nieuzasadnionej reklamacji,

- nakładające na zamawiającego obowiązek dokumentowania wad wykonanych robót przy zgłaszaniu reklamacji,

- skracające ustawowe terminy dochodzenia roszczeń.