Pozwolenie na budowę a decyzja o warunkach zabudowy

Inwestor otrzymał pozwolenie na rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę istniejącego budynku usługowego. W efekcie miał powstać hotel.

Zarzuty sąsiadów

Inwestycja zaniepokoiła jednak sąsiadów. Postanowili więc odwołać się do wojewody. Zastrzeżeń mieli wiele. Ich obawy budziła przebudowa wraz z rozbudową i nadbudową w sytuacji, w której z definicji zawartej w art. 3 ust. 7a prawa budowlanego wynika, że są to pojęcia wzajemnie sprzeczne >patrz ramka.

Za prawidłowość prowadzenia budowy, w tym realizowanie jej zgodnie z prawem, przepisami i projektem oraz za bezpieczeństwo, odpowiada kierownik budowy

Ponadto – ich zdaniem – poz- wolenie zostało wydane z naruszeniem art. 5 prawa budowlanego, pomijało bowiem ustalenia stanu technicznego ich budynku. Twierdzili, że roboty budowlane na sąsiedniej działce mogą doprowadzić do jego uszkodzenia lub wręcz zniszczenia.

Według nich doszło też do odstąpienia od przepisów budowlanych, na które inwestor nie uzyskał zgody ministra transportu i budownictwa – część tej inwestycji będzie realizowana na ich działce. Dodawali także, że nie została też zapewniona wystarczająca liczba miejsc parkingowych.

Po stronie inwestora

Wojewoda, oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, uznał, że jest on wystarczający do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie inwestycji. Stwierdził jednak, że trzeba zmienić zaskarżoną decyzję w tej części, w jakiej dotyczyła szczegółowych warunków zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych.

Odnosząc się zaś do zarzutów sąsiadów, że inwestycja może zagrażać ich budynkowi, wyjaśnił, że ma on prawo badać projekt budowlany tylko w zakresie przewidzianym w art. 35 ust. 1 prawa budowlanego.

Ocenia on zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i wymaganiami ochrony środowiska, a także zgodność projektu zagospoda rowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Organ jest również zobowiązany zbadać kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Oznacza to, że za prawidłowość sporządzenia projektu budowlanego, w tym również przyjęte w projekcie rozwiązania, odpowiada projektant i jeżeli istnieje wymóg jego sprawdzenia, również podmiot sprawdzający. Natomiast za prawidłowość prowadzenia budowy, w tym realizację jej zgodnie z prawem, przepisami, projektem jak i bezpieczeństwo, odpowiada kierownik budowy.

Nie znajduje też potwierdzenia argument, że inwestor zamierza realizować inwestycję także na działce sąsiedniej, twierdził wojewoda.

Zgodnie z § 206 ust. 1 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w przypadku wzniesienia budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego, budowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu obiektu istniejącego, stwierdzającą jego stan bezpieczeństwa i przydatność do użytkowania. Powinna uwzględnić oddziaływania wywołane wzniesieniem nowego obiektu. Inwestor przedłożył ekspertyzę, która odnosi się do budynku przyległego.

Jak wynika z jej treści, dodawał wojewoda, planowana inwestycja, w odniesieniu do budynku na działce nie zagraża bezpieczeństwu użytkowania oraz nie obniża przydatności tego obiektu do użytkowania. W opracowaniu został uwzględniony obiekt budowlany znajdujący się w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanego obiektu. Projektant w informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia wskazał na celowość ogrodzenia działki. Na podstawie tej informacji kierownik budowy będzie miał obowiązek sporządzić lub zapewnić sporządzenie przed rozpoczęciem budowy, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, uwzględniając specyfikę obiektu budowlanego i warunki prowadzenia robót budowlanych (art. 21a prawa budowlanego).

Zgodnie z decyzją

Sąsiedzi postanowili odwołać się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. WSA uchylił zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję prezydenta miasta.

Według niego inwestycja powinna być zgodna z przyjętymi warunkami zabudowy. Tymczasem w tym przypadku tak nie jest. Decyzja określa bowiem, że planowanym przedsięwzięciem jest „rozbudowa i nadbudowa istniejącego już budynku usługowego".

Tymczasem inwestor otrzymał pozwolenie nie tylko na „rozbudowę i nadbudowę", jak w decyzji o warunkach zabudowy, lecz również na „przebudowę wraz z częściowym wyburzeniem istniejącego budynku usługowego". Dalszy opis inwestycji potwierdza wyburzenie ścian wykraczających poza obrys projektowanej kubatury budynku.

Ponadto planowane jest wyburzenie części ścian parteru budynku i budowa słupów konstrukcyjnych.

Analiza dokumentów projektowych wskazuje, że w opisie technicznym nie ma części dotyczącej szczegółowego wskazania co ma być wyburzone, ewentualnie dlaczego ma zostać dokonana rozbiórka. Przy czym wskazuje się wprost na wyburzenie istniejących fundamentów i budowę nowych, gdyż dotychczasowe fundamenty nie nadają się do wykorzystania dla planowanej nowej funkcji. Wskazano też w pozwoleniu wprost na rozbiórkę ścian murowanych i fundamentów, a także na całkowitą przebudowę istniejących elementów konstrukcyjnych.

Zatem pomimo powierzchownego oświadczenia w dokumentach projektowych o pozostawieniu części ścian parteru budynku, inwestycja doprowadzi do wyburzenia całego dotychczasowego budynku na działce i budowie w jego miejscu nowego budynku, czego nie obejmowała decyzja o warunkach zabudowy.

Jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę określa przebudowę, to powinna precyzyjnie wskazywać, na czym ma ona polegać, aby można było skontrolować jej zakres. Ta niezgodność z decyzją o warunkach zabudowy w zakresie rozbiórki i przebudowy, narusza art. 34 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane w zw. z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Według sądu zasadny jest także zarzut dotyczący wpływu zmian w dokumentacji projektowej w postaci dopisków na projekcie, które w związku ze swoją ułomną formą wynikającą z ręcznego ich charakteru, a także z określania daty lub bez daty sporządzenia, prowadzi do braku możliwości ustalenia, jaki projekt budowlany został w efekcie zatwierdzony w zaskarżonej decyzji.

Wyrok (nieprawomocny) Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 17 września 2013 r. (II SA/Kr 515/13).