W czasach spowolnienia na rynku nieruchomości inwestorzy, którzy planują rozpocząć duże i skomplikowane inwestycje poszukują najbardziej opłacalnej metody ich realizacji. Do jednej z pierwszych decyzji biznesowych należy zatem przesądzenie, czy budowa planowanej inwestycji nastąpi w etapach (np. budynek po budynku) czy też od razu w całości (np. budowa całego osiedla).
Podziel na etapy
Przyznać należy, że coraz częściej inwestorzy wybierają tę pierwszą opcję tj. etapowania inwestycji i dopiero po skomercjalizowaniu pierwszego etapu (na odpowiednim i zadowalającym ich poziomie) przystępują do realizacji kolejnych jej części. W obecnej sytuacji rynkowej, etapowanie wydaje się być bezpieczniejszą formą realizacji inwestycji, także w kontekście pozyskiwania zewnętrznego finansowania z reguły na podstawie kredytu udzielanego przez bank (na każdy z etapów osobno).
Częściowe pozwolenia na budowę wydawane są tylko na wniosek inwestora
Sama możliwość etapowania inwestycji przewidziana została wprost w prawie budowlanym. Co do zasady, dla każdego etapu prowadzonej inwestycji wydawane jest odrębne pozwolenie na budowę. Różnica „pozwolenia etapowanego" wobec „zwykłego pozwolenia na budowę" polega jednak na tym, że wniosek o wydanie pozwolenia etapowego tj. na I etap inwestycji zawierać musi projekt zagospodarowania terenu całości inwestycji tj. wszystkich etapów.
Dodać należy, że etapowe pozwolenia na budowę wydawane są tylko na wniosek inwestora. Podstawowym warunkiem ich wydania jest to, że budowane obiekty muszą być zdolne do samodzielnego funkcjonowania, bez względu na budowle powstające w kolejnych etapach, zgodnie z ich planowanym przeznaczeniem.
Ile decyzji o warunkach zbudowy
Aby inwestor mógł ubiegać się o pozwolenie na budowę na pierwszy etap zamierzenia budowlanego, w przypadku braku planu miejscowego, musi dysponować m.in. decyzją o warunkach zabudowy (dalej: decyzja wz).
W praktyce dość często inwestorzy dysponujący nieruchomościami o znacznej powierzchni (np. kilkoma, kilkunastoma działkami), uzyskują kilka oddzielnych decyzji wz na taki obszar. W orzecznictwie nie została rozstrzygnięta jednoznacznie kwestia, czy inwestor może dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę więcej niż jedną decyzję wz dla całego zamierzenia inwestycyjnego. Brak jest jednak argumentów za brakiem dopuszczalności takiego rozwiązania, pomimo, że kwestia dopuszczalności wydawania pozwoleń na budowę na podstawie więcej niż jednej decyzji wz nie została wprost uregulowana w prawie budowlanym.
Taka praktyka jest także dopuszczana przez organy wydające pozwolenia na budowę. Dotyczy to zarówno przypadków, w których kilka odrębnych decyzji wz dotyczy działek ze sobą sąsiadujących, obejmowanych jednym wnioskiem o pozwolenie na budowę jak i sytuacji, w której zakresy decyzji wz krzyżują się. W naszym przekonaniu, należy przyjąć, że do jednego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę można załączyć więcej niż jedną decyzję wz (o ile jedna decyzja nie obejmuje terenu całej inwestycji). Ta zasada powinna dotyczyć zarówno pozwoleń etapowych jak i „zwykłych".
Gdy inwestor dysponuje już decyzją/decyzjami wz, może złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dotyczącego określonego obiektu lub zespołu obiektów, przedstawiając jednocześnie projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego (dalej: PZT). Złożenie takiego projektu wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na I etap wynika z konieczności zapoznania organu z ogólną wizją całej inwestycji, jaką planuje zrealizować dany deweloper.
Część projektu
Dlatego też, zgodnie z wymogami prawa budowlanego, PZT określać musi granice działki lub terenu całej inwestycji, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, jak również wskazuje charakterystyczne elementy i wzajemne odległości obiektów. Dodać należy, że PZT jest integralną częścią projektu budowlanego i podlega zatwierdzeniu w decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę pierwszego etapu inwestycji. W razie wątpliwości, co do rozmieszczenia obiektów w terenie, w tym też obiektów realizowanych w następnych etapach inwestycji, organ powinien wezwać inwestora do prawidłowego określenia całego zamierzenia inwestycyjnego i poszczególnych etapów jego realizacji.
Wydanie pozwolenia na budowę obiektów realizowanych w drugim i kolejnych etapach inwestycji będzie możliwe dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji dotyczącej zatwierdzenia PZT dla całego zamierzenia budowlanego.
Po zatwierdzeniu PZT
Oznacza to, że pozwolenie na budowę na kolejne etapy może zostać udzielone po wydaniu decyzji dotyczącej zatwierdzenia PZT dla całego zamierzenia budowlanego i następnie upływie 14 dni, w którym to czasie żadna ze stron postępowania nie zaskarżyłaby tej decyzji. Organ architektoniczno-budowlany, rozpatrując wniosek o pozwolenie na budowę na kolejny etap, sprawdzi, czy inwestor dysponuje zatwierdzonym PZT dla całego zamierzenia budowlanego i czy wniosek o pozwolenie na budowę, na kolejny etap, jest zgodny z tym projektem. Jeżeli inwestor nie przedstawi PZT, to organ odmówi mu udzielenia pozwoleń na budowę obiektów budowlanych realizowanych w kolejnych etapach inwestycji.
Ostatecznie, należy dodać, że gdy projekt budowlany przewiduje etapową realizację inwestycji, organ może nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Jednak jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, uzyskanie takiego pozwolenia nie wpływa na możliwość realizacji dalszych etapów inwestycji.