Nieruchomości: jak zablokować niechcianą inwestycję w sąsiedztwie

Odcięty dojazd do drogi publicznej lub brak wystarczającej ilości światła dziennego – takie mogą być skutki niektórych inwestycji. Czasami budowa realizowana w pobliżu może być nie pomyśli istniejącej na danym terenie firmy oraz naruszać przepisy. Nie oznacza to jednak, że trzeba pogodzić się z niewygodnym sąsiedztwem.

Najlepiej jest interweniować na etapie załatwiania formalności budowlanych. Wtedy bowiem ma się szansę uczestniczyć w postępowaniach administracyjnych, prowadzonych przed wydaniem niezbędnych decyzji.

Na etapie warunków

Dla inwestycji realizowanej na terenach niemających miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed wydaniem pozwolenia na budowę, niezbędne są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (z wyjątkiem inwestycji celu publicznego). Wydaje je wójt, burmistrz lub prezydent miasta na prawach powiatu. Urzędnicy  ustalają strony postępowania o wydanie tego typu decyzji na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego (kpa).

Zgodnie z art. 28 kpa, stroną w takim postępowaniu jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy dane postępowanie administracyjne albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Oznacza to, że dany przedsiębiorca (sąsiad planowanej inwestycji) będzie uczestniczył w postępowaniu, jeżeli posiada w tym interes prawny. W wypadku postępowania o wydanie warunków to wójt, burmistrz, czy też prezydent miasta na prawach powiatu będzie ustalał, kto może być stroną w postępowaniu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, że jest to interes oparty na konkretnym przepisie prawa materialnego. Przepisy takie zawierają  ustawy szczególne, czyli z prawa budowlanego, ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Brak jednak takiego przepisu nie oznacza, że w konkretnym przypadku przedsiębiorca jest na straconej pozycji.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 30 listopada 2011 r., gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości, kwestionuje wykonanie robót budowlanych przez inwestora z tego powodu, że oddziałują one na sposób zagospodarowania i korzystania z jego nieruchomości, to interes prawny, w rozumieniu art. 28 kpa, może wynikać z przepisów prawa cywilnego, które gwarantują ochronę przedmiotu własności, a także z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Nakazuje on poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich (VII SA/Wa 1729/ 2011). Jeżeli przedsiębiorca otrzymał zawiadomienie o wszczęciu postępowania wówczas ma prawo czynnie w nim uczestniczyć.

Może więc zapoznać się z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i dokumentami przedstawionymi przez inwestora. Ponadto przedstawić swoje argumenty, wykazując, że planowana inwestycja narusza prawo np. przepisy techniczno-budowlane  w zakresie usytuowania obiektu czy też jego wysokości w stosunku do zabudowy w sąsiedztwie.

Wójt (burmistrz, prezydent) musi ustosunkować się do wszystkich zarzutów i uwzględnić te, które mają uzasadnienie prawne lub słusznie wskazują, że inwestycja ogranicza lub uniemożliwia zagospodarowanie sąsiednich działek. W takiej sytuacji odmówi on wydania warunków zabudowy.

Gdyby jednak przedsiębiorca nic nie wskórał, wtedy zawsze może się odwołać od wydanej decyzji do samorządowego kolegium odwoławczego a następnie do sądu administracyjnego. Od postanowienia kończącego lub wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje ponadto kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Musi ją sporządzić osoba, której na to zezwala prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a więc m.in. adwokat, radca prawny.

Na etapie pozwolenia

Inaczej  jest w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.  Wtedy w inny sposób niż w przypadku warunków zabudowy ustala się strony uczestniczące w postępowaniu. Mówi o tym art. 28 ust. 2 prawa budowlanego.

Zgodnie z tym przepisem są nimi: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przez obszar oddziaływania obiektu należy natomiast rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu.

Zawierają one regulacje odnoszące się do odległości obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych od innych obiektów i granic nieruchomości. Wspomniany obszar wyznacza starosta na podstawie tych przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. Są na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska.

Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.).

Uwaga!

Oznacza to na przykład, że przedsiębiorca, który sąsiaduje z inwestorem nie zawsze będzie brał udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia. Nawet, jeśli brał udział w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Wystarczy, że obiekt będzie stał w odległościach przewidzianych we wspomnianym rozporządzeniu i w inny sposób nie będzie wpływał na zagospodarowanie działki sąsiedniej, np. nie przesłania budynku, nie zabiera światła i słońca.

Wtedy starosta nie powiadomi przedsiębiorcy, że jego sąsiad planuje budowę. Gdyby jednak obiekt miałby  zostać wybudowany przy granicy sąsiedniej posesji, to jej właściciel lub użytkownik będzie już stroną. Jeżeli argumenty przedsiębiorcy nie przekonają starosty i wyda on pozwolenie na budowę, wówczas może się odwołać do wojewody a następnie sądu administracyjnego.

Uwaga!

Trzeba pamiętać, że złożenie skargi nie wstrzymuje budowy. Przedsiębiorca, który ją wniósł i chce, żeby na czas postępowania sąd wstrzymał budowę, musi liczyć się z możliwością zapłaty kaucji. Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora.

Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu roszczeń.

Z wokandy

- Stroną postępowania w sprawach warunków zabudowy mogą być, w zależności od okoliczności, także właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji. O interesie prawnym tych osób przesądza bowiem zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 15 marca 2012 r., II SA/Ol 61/2012).

- Zgodnie z przepisami prawa, aby stać się stroną postępowania należy wykazać, że planowana inwestycja narusza interes prawny wnioskodawcy.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. II OSK 2105/2010).

- Warunkiem uznania danego podmiotu za stronę postępowania i dopuszczenie go do udziału w nim jest wykazanie w dacie wystąpienia z wnioskiem, że planowana inwestycja będzie wpływać na jego nieruchomość i godzić w konkretne uprawnienie do zagospodarowania nieruchomości. Skoro kwestionowana decyzja dotyczy w istocie pozwolenia na budowę, to dla ustalenia przymiotu strony wnioskodawcy w sprawie decydujące znaczenie ma przepis art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, stanowiący unormowanie szczególne do art. 28 kpa.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 grudnia 2011 r. VII SA/Wa 1613/2011).

- Celem przepisu art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, który określa strony postępowania w sprawie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest zawężenie kręgu podmiotów do wymienionych w tym przepisie, dla których planowana inwestycja może powodować ograniczenia w zagospodarowaniu ich nieruchomości, przy czym ograniczenie to, wynikające z przepisów odrębnych, musi godzić w konkretne uprawnienia tych podmiotów do zagospodarowania ich nieruchomości. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że aby uzyskać status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, właściciel sąsiedniej nieruchomości winien wskazać konkretny przepis przewidujący ograniczenie w swobodnym korzystaniu z danej nieruchomości. Ograniczenie to powinno wynikać z przepisu prawa administracyjnego materialnego, a samo powoływanie się na przykład na przepisy prawa cywilnego – art. 140 i art. 144 kodeksu cywilnego nie będzie wystarczające.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 1 grudnia 2011 r., VIII SA/Wa 267/2011)

Komentuje Bogdan Dąbrowski, radca prawny z urzędu Miasta w Poznaniu