Jak uzyskać służebność drogi koniecznej

Teoretycznie każda nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej. W praktyce jednak jest z tym różnie. W przypadku kłopotów z dostępem rozwiązaniem może być ustanowienie drogi koniecznej. Ustanawia się ją na dwa sposoby: poprzez zawarcie umowy przez właścicieli nieruchomości albo w sądzie w drodze orzeczenia.

Umowa albo orzeczenie

Bardzo często do ustanowienia drogi koniecznej dochodzi razem ze sprzedażą części nieruchomości. Drogę konieczną można ustanowić też w porozumieniu z sąsiadami. Do tego celu konieczne będzie sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, w którym właściciele nieruchomości w zamian za ustanowienie drogi otrzymają wynagrodzenie lub okresowe świadczenia.

Bywa jednak i tak, że sąsiedzi nie zgadzają się na ustanowienie służebności. Wtedy niestety trzeba pójść do sądu. Ten wyda orzeczenie po myśli przedsiębiorcy, pod warunkiem jednak, że potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie ma szans na porozumienie (art. 145 par. 2 kodeksu cywilnego).

Gdy drogę konieczną ustanawia sąd, musi jednocześnie określić wynagrodzenie za tę służebność

Ustanowienie drogi koniecznej powinno być jednak jak najmniej uciążliwe dla właściciela nieruchomości, przez którą ma ona przebiegać. Oznacza to np., że co do zasady wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z 13 lutego 1985 r.; III CRN 311/84).

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej powinien odpowiadać warunkom pisma procesowego i wskazać okoliczności, które uzasadniają jej ustanowienie.

Kto ma prawo

O ustanowienie drogi koniecznej może wystąpić:

- użytkownik wieczysty

- właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej

- przy współwłasności nieruchomości wniosek o jej ustanowienie mogą złożyć wszyscy lub niektórzy współwłaściciele lub jeden z nich. W tych ostatnich dwóch przypadkach złożenie wniosku będzie skuteczne, jeżeli ma na celu zachowanie wspólnego prawa (art. 209 kodeksu cywilnego)

- samoistny posiadacz, ale gdy nie jest właścicielem, to na jego rzecz może być ustanowiona tylko służebność osobista (art. 146 k.c.);

- rolnicza spółdzielnia produkcyjna i to bez względu na to, czy jest właścicielką gruntu czy nie (art. 286 k.c.).

Sąd nie jest związany treścią wniosku i może przeprowadzić drogę w inny sposób. Dlatego im lepiej jest uzasadniony wniosek, tym bliżej rozwiązania problemu. Sprawę zaś rozpoznaje sąd właściwy dla położenia nieruchomości, a gdy jest położona w kilku okręgach sądowych, wybór sądu należy do wnioskodawcy.

Prawa do służebności drogi koniecznej można też nabyć poprzez zasiedzenie, ale tylko w przypadku gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. mostka wybudowanego przez właściciela nieruchomości władnącej, a nie przez sąsiada.

Uwaga!

Nie jest trwałym urządzeniem zwykła polna droga.

Zawsze za wynagrodzeniem

Właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, nawet gdy ustanowienie służebności drogi koniecznej nie wiąże się z żadnymi uciążliwościami i nie powoduje szkód (gdyby do takiej szkody doszło, to trzeba wykazać jej wysokość) – wynika z postanowienia SN z 8 maja 200O r. V CKN 43/00. Wynagrodzenie może być wyrażone w pieniądzu lub być w formie niepieniężnej.

W sytuacji gdy drogę konieczną ustanawia sąd, musi jednocześnie określić wynagrodzenie za tę służebność. Wówczas pod uwagę bierze wzrost wartości nieruchomości, na której rzecz droga ta została ustanowiona, albo wartość pożytków z zajętego fragmentu nieruchomości, utraconych przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Uwaga!

Służebność drogi koniecznej nie jest wieczna. Może dojść do jej zniesienia lub wygaśnięcia. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą albo gdy stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dla której ustalono drogę).

Może się on też domagać jej zniesienia bez takiej rekompensaty, jeśli służebność ta straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, bo np. jej właściciel dokupił grunt dający inny, odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Służebność ta wygasa automatycznie, gdy przez dziesięć lat nie korzystano z drogi koniecznej.