Nieruchomość może być wkładem do spółki z o.o.

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0878F97C9B855869DA1A3F9BAD45E3AB?id=133014]Kodeks spółek handlowych[/link] przewiduje dwie formy pokrycia kapitału zakładowego: pieniężną i niepieniężną.

Przedmiotem wkładu niepieniężnego może być wszystko, co nie jest pieniądzem, a przedstawia wartość ekonomiczną, w tym nieruchomości, takie jak: grunt (zabudowany, niezabudowany), lokal użytkowy, mieszkanie, budynek, dom jednorodzinny.

Warunek jest tylko jeden. Taka nieruchomość musi posiadać zdolność aportową.

[srodtytul] Nie wszystko posiada zdolność[/srodtytul]

Kodeks spółek handlowych przewiduje kilka kryteriów tej zdolności, a mianowicie:

>> wnieść do spółki można tylko prawo zbywalne, czyli takie, które można wydzielić z majątku wspólnika i przenieść. Oznacza to, że wspólnik może przenieść na spółkę prawo: własności, użytkowania wieczystego, spółdzielcze prawo do lokalu, a także prawo współwłasności do nieruchomości, ale na przykład prawa dzierżawy już nie.

[b]Uwaga![/b] W praktyce powstała wątpliwość, czy do spółki można wnieść prawo użytkowania (zwykłego, nie wieczystego).

Za dopuszczalnością ustanowienia prawa na rzecz spółki wypowiedział się Sąd Najwyższy w dwóch uchwałach: z [b]26 kwietnia 1991 r. (III CZP 32/91) oraz z 2 marca 1993 r. (III CZP 123/92).[/b]

Wprawdzie art. 254 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] wyraźnie mówi, że użytkowanie jest prawem niezbywalnym, to jednak według SN w sytuacji, kiedy wspólnik ma ustanowić prawo użytkowania na rzecz spółki, problem jego zbycia przy wniesieniu aportu do spółki w ogóle nie powstaje.

Wspomniane uchwały podjęto jednak pod rządami starego kodeksu handlowego już od dawna nie obowiązującego (zastąpił go kodeks spółek handlowych). Obecne przepisy kodeksu spółek handlowych wyraźnie wykluczają możliwość wniesienia do spółki kapitałowej prawa niezbywalnego, a więc wspomniane uchwały Sądu Najwyższego w ocenie prawników straciły aktualność.

>> można ustalić wartość wkładu, co w wypadku nieruchomości nie jest trudne;

>> wkład musi posiadać zdolność bilansową, tzn. mieć cechy, które pozwolą umieścić go po stronie aktywów spółki, natomiast po stronie pasywów odpowiada mu kapitał zakładowy.

Zdecydowana większość nieruchomości wspomniane kryteria spełnia. Mogą być więc przedmiotem aportu do spółki z. o.o.

Trzeba też pamiętać, że rodzaj nieruchomości nie musi być tożsamy z przedmiotem działalności.

[ramka][b]Przykład[/b]

Wkładem do spółki prowadzącej drukarnię różnego typu materiałów reklamowych może być własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego, a kapitałem firmy handlowej ziemia rolna położona 300 kilometrów od miejscowości, w której znajduje się siedziba spółki.[/ramka]

[srodtytul]Wizyta u notariusza[/srodtytul]

[b]Aport w postaci nieruchomości można wnieść wyłącznie w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.[/b] Należy odróżnić dwie sytuacje, a mianowicie, kiedy nieruchomość wnoszona jest do spółki, która dopiero powstaje (jest w organizacji), oraz do już istniejącej.

W pierwszym wypadku wspólnicy muszą najpierw podpisać notarialną umowę spółki, w której określą przedmiot aportu, osobę wspólnika go wnoszącego oraz ilość i wartość nominalną objętych w zamian udziałów.

Dopiero potem dochodzi do zawarcia kolejnej umowy notarialnej przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości, na podstawie której spółka staje się właścicielem lub posiadaczem określonych praw do nieruchomości.

[b]Uwaga![/b] Nieruchomość przechodzi w całości na spółkę, jej wspólnicy nie mają, tak jak to się dzieje w wypadku spółki cywilnej, żadnych praw do niej. To firma jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym etc.) działki, budynku itd.

Natomiast gdy spółka już działa, najpierw wspólnicy muszą się spotkać i podjąć uchwałę o podniesieniu kapitału zakładowego spółki (protokółuje ją notariusz), następnie wspólnik wnoszący aport składa oświadczenie o objęciu udziałów (również w formie notarialnej) i dopiero później spółka i wspólnik mogą zawrzeć umowę notarialną przenoszącą prawa do nieruchomości w zamian za objęte udziały w podwyższonym kapitale zakładowym.

Należy też pamiętać, że do [b]zawarcia wspomnianej umowy musi dojść jeszcze przed złożeniem wniosku w Krajowym Rejestrze Sądowym, zapewniającym sąd, że wszystkie deklarowane jako aport składniki swojego majątku wspólnicy przenieśli na spółkę.[/b]

W większych spółkach zanim dojdzie do przeniesienia praw, rzeczoznawca majątkowy szacuje jego wartość i sporządza operat szacunkowy. Chodzi o to, by mieć gwarancję, że wartość rynkowa nieruchomości nie jest mniejsza od objętych w zamian udziałów.

[b]Uwaga![/b] Wartość nieruchomości może być większa niż objęty w zamian udział wspólnika, który wnosi go do spółki, nigdy jednak nie może być odwrotnie, czyli jej wartość nie ma prawa być niższa niż wysokość udziału.

[srodtytul]Potrzebny protokół[/srodtytul]

Nieruchomości mogą mieć różnego typu wady prawne albo fizyczne. Dlatego warto, by wspólnicy sporządzili protokół wydania nieruchomości, w którym będzie ona dokładnie opisana. Dzięki temu w przyszłości w razie sporu (np. między wspólnikami przy rozwiązaniu spółki) posłuży to jako dowód w sprawie.

[ramka][b]Ważne[/b]

Jeżeli działka, lokal etc. jest objęty wspólnotą majątkową, niezbędna jest zgoda małżonka wspólnika na wniesienie aportu, w przeciwnym razie nie dojdzie do skutecznego przeniesienia na spółkę praw do nieruchomości.[/ramka]

[ramka][b]Odpowiedzialności czasem nie da się uniknąć[/b]

[b]Komentuje Jacek Jachowicz radca prawny, partner w kancelarii DLA Piper[/b]

Wspólnik spółki z o.o. w organizacji odpowiada solidarnie ze spółką i osobami, które działały w jej imieniu za zobowiązania do wartości wniesionego wkładu na pokrycie objętych udziałów.

Jest to istotny wyjątek od jednej z podstawowych zasad konstrukcji spółki kapitałowej, która przewiduje brak odpowiedzialności wspólnika za jej zobowiązania.

Ponadto poszczególni członkowie zarządu spółki odpowiadają wobec wierzycieli spółki przez trzy lata od jej zarejestrowania (lub zarejestrowania podwyższenia kapitału zakładowego) za podanie fałszywych danych w oświadczeniu do sądu rejestrowego, że wkłady na pokrycie kapitału zakładowego zostały przez wszystkich wspólników w całości wniesione.

Dlatego [b]istotne jest, aby przedmiot wkładu został przeniesiony i oddany do wyłącznej dyspozycji spółki przed złożeniem wniosku o wpis nowo zawiązanej spółki do rejestru przedsiębiorców[/b] (lub wpis podwyższenia kapitału spółki) oraz aby przedmiot wkładu został prawidłowo wyceniony.[/ramka]