Reklama

Przelew wierzytelności: hipoteka przechodzi automatycznie

Wątpliwości budzi dopuszczalność przeniesienia części hipoteki, która jest przecież ograniczonym prawem rzeczowym – pisze radca prawny z Kancelarii Norton Rose Piotr Strawa i Wspólnicy

Aktualizacja: 02.10.2009 07:30 Publikacja: 02.10.2009 01:22

Red

Reklama

Znowelizowana 26 czerwca [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=29C3E93CAE83B0247F33FC3CC9713C0A?id=163015]ustawa o księgach wieczystych i hipotece (DzU nr 131, poz. 1975)[/link] wprowadza istotne zmiany przepisów dotyczących przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

[srodtytul]Co wynika z porównań[/srodtytul]

Obecny art. 79 ustawy jest wyrazem zasady akcesoryjności hipoteki, tj. powiązania jej z zabezpieczoną wierzytelnością. Hipoteka istnieje, jeśli istnieje wierzytelność, którą zabezpiecza. W konsekwencji wierzytelność hipoteczna co do zasady może być przeniesiona jedynie wraz z hipoteką, a hipoteka samodzielnie nie może być przedmiotem obrotu. Dotyczy to hipoteki zwykłej.

Nieco inaczej jest przy hipotece kaucyjnej. Zabezpieczona przez nią wierzytelność może być przeniesiona bez hipoteki kaucyjnej, jeśli strony tak się umówią (obecny art. 107 ustawy). W wypadku hipoteki kaucyjnej zasada akcesoryjności doznaje zatem istotnego rozluźnienia.

Jeżeli dzisiaj przenosi się wierzytelność zabezpieczoną hipoteką zwykłą, to oprócz umowy przelewu wierzytelności zawiera się także umowę przeniesienia hipoteki. Zgodnie zaś z nowymi przepisami (nowelizacja wejdzie w życie 20 lutego 2011 r.) w razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Oznacza to, iż nie będzie konieczne zawieranie osobnej umowy o przeniesienie hipoteki na nabywcę wierzytelności. Takie rozwiązanie zasadniczo należy ocenić pozytywnie, bo w praktyce może się zdarzyć, że strony, przelewając wierzytelność, zapomną o przeniesieniu hipoteki.

Reklama

[srodtytul]Konieczny wpis[/srodtytul]

Sama umowa o przeniesienie hipoteki nie jest jednak wystarczająca.

Do skutecznego przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykłą lub kaucyjną, jeżeli strony umawiają się, że wraz z przelaną wierzytelnością na nabywcę przechodzi także hipoteka kaucyjna, potrzebny jest wpis przeniesienia hipoteki w księdze wieczystej. Po zawarciu umowy o przeniesienie wierzytelności i przeniesienie hipoteki trzeba zatem jeszcze złożyć wniosek do księgi wieczystej o wpisanie przeniesienia hipoteki.

Takie stanowisko zajął [b]Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja 2004 r. (sygn. V CK 505/03)[/b]. Stwierdził, iż przejście wierzytelności hipotecznej na nabywcę następuje dopiero z chwilą wpisu przeniesienia hipoteki do księgi wieczystej, ponieważ przeniesienie hipoteki wymaga wpisu do księgi. Bez tego wpisu nie ma zatem przelewu wierzytelności.

To orzeczenie SN znalazło odzwierciedlenie w znowelizowanych przepisach (art. 79 ust. 1) wyraźnie stanowiących, iż do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

[srodtytul]Brakuje odpowiedzi[/srodtytul]

Reklama

Na gruncie dzisiejszych przepisów dopuszczalność przelewu części wierzytelności zabezpieczonej hipoteką jest kontrowersyjna. Jeżeli chcemy przenieść wierzytelność, musimy przenieść również hipotekę. Tymczasem wątpliwości budzi dopuszczalność przeniesienia części hipoteki, która jest przecież ograniczonym prawem rzeczowym. Żaden przepis prawa nie dopuszcza wprost możliwości przeniesienia części hipoteki, ale też żaden tego nie zabrania. Czy fakt, że wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką, przesądza o tym, iż nie można dokonać przelewu części takiej wierzytelności, lecz można przelać ją tylko w całości, albowiem wraz wierzytelnością powinna przejść na nabywcę cała hipoteka?

Niestety, nowelizacja nie odpowiada na te pytania. Pozwala jednak przyjąć, że ustawodawca dopuszcza podział hipoteki. Chodzi o sytuację, w której hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi hipotecznemu. Jeżeli przelewana jest jedna z takich wierzytelności, hipoteka przechodzi na nabywcę proporcjonalnie do wysokości tej wierzytelności w stosunku do sumy wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką, chyba że strony umowy postanowią inaczej. Strony mogą się zatem umówić, iż hipoteka nie przechodzi na nabywcę przelewanej wierzytelności lub przechodzi w wysokości innej niż wynikająca z powyższych zasad. Sęk w tym, że jest to jedyna sytuacja, w której nowelizowane przepisy dopuszczają podział hipoteki w wypadku przelewu wierzytelności.

Wydaje się, iż wprowadzając automatyzm przejścia hipoteki wraz z przelewem wierzytelności i dopuszczając jedynie ustawowe wyjątki od tej zasady, ustawodawca idzie w kierunku wyłączenia dopuszczalności umownego przeniesienia części hipoteki. W umowie przelewu wierzytelności innej niż opisana umowa przelewu jednej z kilku wierzytelności zabezpieczonych hipoteką nie będzie można się umówić, iż hipoteka na nabywcę wierzytelności nie przechodzi w ogóle lub przechodzi w części.

Takie uregulowanie wydaje się niezasadne. Skoro ustawodawca kreuje nowelizowaną instytucję hipoteki na podobieństwo obecnej hipoteki kaucyjnej, niezrozumiałe jest odejście od zagwarantowanej dotychczas w art. 107 ustawy zasady swobody stron co do decyzji o przeniesieniu hipoteki. Wprowadzenie zasady automatycznego przejścia hipoteki wraz z przelewaną wierzytelnością należy ocenić pozytywnie, z tym że automatyzm ten powinien zadziałać jedynie, jeśli strony w umowie nie uregulują kwestii przejścia hipoteki inaczej, np. nie postanowią, że hipoteka nie przechodzi na nabywcę wierzytelności lub przechodzi w określonej części. Brakuje w nowelizacji przepisu, który wyraźnie stanowiłby, iż przy przelewie części wierzytelności hipotecznej dopuszczalne jest przeniesienie hipoteki w odpowiedniej części.

Finanse w Firmie Wierzytelności

Prawo w firmie

Przepisami w małe apteki? Eksperci: rynek apteczny i tak miałby swoje problemy

Od wejścia w życie „Apteki dla Aptekarza” z rynku zniknęło 2,5 tys. aptek, zwłaszcza w mniejszych miejscowościac...

Prawo w firmie

Zakaz reklamy aptek wciąż obowiązuje. Komisja Europejska zdyscyplinuje Polskę?

Komisja Europejska rozpoczęła procedurę wobec Polski dotyczącą naruszających unijne prawo przepisów o zakazie re...

Prawo w firmie

Prawo, a nie zarząd zdecyduje, kto jest w grupie spółek

O tym, czy mamy do czynienia z grupą spółek ma decydować rzeczywisty charakter relacji między nimi a spółką domi...

Prawo w firmie

Dane z rynku finansowego w jednym miejscu i dla wszystkich. Rząd przyjął projekt

Rada Ministrów przyjęła w czwartek projekt ustawy wdrażającej unijne regulacje prawne ws. utworzenia europejskie...

Materiał Promocyjny

Dove Self-Esteem: Wsparcie dla nastolatków

Okres dojrzewania to jeden z najtrudniejszych momentów w życiu młodego człowieka. Nastolatkowie mierzą się wówczas nie tylko ze zmianami fizycznymi i emocjonalnymi, ale także z narastającą presją społeczną i rówieśniczą.