Pożyczka nieoddana, wierzyciel zatrzymuje nieruchomość

Dłużnik udzielający takiego zabezpieczenia może z kolei zabezpieczyć swe prawo do odzyskania nieruchomości. Służy temu wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia zwrotnego – o przeniesienie z powrotem własności.

Z takiego prawa skorzystał Witold K., współwłaściciel nieruchomości, na której znajduje się prowadzona wówczas przez niego restauracja. Drugim współwłaścicielem jest Jan C. Ich spór trafił na wokandę Sądu Najwyższego 26 września 2007 r. (sygn. IV CSK 118/07).

Witold K. udzielił Janowi C. trzech pożyczek: w sierpniu 2003 r., we wrześniu 2003 r. i w marcu 2004 r. W dniu ostatniej pożyczki kontrahenci zawarli na zabezpieczenie spłaty notarialną umowę przewłaszczenia udziału w nieruchomości. Słowem, Witold K. stał się właścicielem całej nieruchomości. W umowie tej zobowiązał się do powrotnego przeniesienia tego udziału pod warunkiem zwrotu pożyczek w określonych ratach i terminach oraz wypełnienia zobowiązań dotyczących sposobu prowadzenia restauracji. Chodziło o uczynienie jej bardziej dochodową.

To zastrzeżenie zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Pozwala na to art. 19 ustawy z 1981 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jan C. spłacił tylko niewielką część pożyczonej kwoty. Nie wykonał też zobowiązań dotyczących prowadzenia restauracji. Na wniosek Witolda K. sąd nadał umowie notarialnej klauzulę wykonalności pozwalającą wszcząć egzekucję komorniczą, następnie komornik wydał mu nieruchomość. Witold K. zwrócił się do sądu z wnioskiem o wykreślenie zastrzeżenia z księgi wieczystej. Wpis ten bowiem uniemożliwia sprzedanie nieruchomości i ściągnięcie długu z uzyskanej ceny. Dług w momencie wnoszenia sprawy przekroczył z odsetkami 220 tys. zł.

Witold K. spotkał się z odmową w I i w II instancji. Sądy uznały, że roszczenie Jana C. o zwrot nieruchomości ma charakter warunkowy. Tym warunkiem jest spłata pożyczki. Skoro tak, to zdaniem sądów, zgodnie z art. 19 ust. 3 w związku z art. 19 ust.1 ustawy z 1981 r. o księgach wieczystych i hipotece, Witold K. może domagać się wykreślenia zastrzeżenia w ciągu roku od spłaty pożyczki.

Sąd Najwyższy uznał taką interpretację przepisów za błędną. Uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

SN zgodził się z argumentacją pełnomocnika Witolda K., że w rozumieniu art. 19 ust. 3 warunkiem roszczenia nowego właściciela o wykreślenie zastrzeżenia nie może być zdarzenie zależne w całości od poprzedniego właściciela, w tym wypadku spłata pożyczki.

– Gdyby przewłaszczający był niewypłacalny – mówił sędzia Marian Kocon – i nigdy pożyczki nie spłacił, wykreślenie zastrzeżenia nigdy nie byłoby możliwe.

W sprawie tej ma zastosowanie art. 19 ust. 1 tej ustawy, a momentem, od którego liczy się rok, po którym zastrzeżenie może być wykreślone, jest termin wymagalności roszczenia. W tym wypadku chodzi o termin, w którym pożyczka miała być spłacona. Ponieważ jednak tą kwestią sądy w ogóle się nie zajmowały, sprawa wróciła do ponownego rozpatrzenia.

Osoba, która zawarła z właścicielem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, a także np. właściciel, który zawarł ze swym wierzycielem umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie, może dokonać wpisu swego roszczenia do księgi wieczystej tej nieruchomości. Wpis taki wiąże każdego kolejnego właściciela nieruchomości, np. spadkobiercę, a także ewentualnego nabywcę. W praktyce zabezpiecza przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej, bo nikt przecież nie kupi nieruchomości, z którą wiąże się takie obciążenie.