Zgodnie z art. 3 pkt 2 prawa budowlanego, pod pojęciem budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Według klasyfikacji środków trwałych, budynki mogą mieć charakter mieszkalny lub niemieszkalny.

Wysokość podatku

Niezależnie jednak od tego podziału, przychód z budynków (zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych) stanowiących własność lub współwłasność podatnika PIT/CIT, będących składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, oddanych w całości lub w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu oraz położonych na terytorium Polski podlega opodatkowaniu tzw. podatkiem od przychodów z budynków, wynoszącym 0,035 proc. podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Kwota ta powinna być kalkulowana jako suma przychodów z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10 mln zł. Przypada ona na podatnika PIT/CIT, bez względu na ilość i wartość posiadanych przez niego budynków. W przypadku podmiotów powiązanych kapitałowo, kwota ta ustalana jest w takiej proporcji, w jakiej przychód z budynku podatnika PIT/CIT pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika PIT/CIT oraz podmiotów z nim powiązanych. W przypadku podatkowej grupy kapitałowej suma przychodów obejmuje sumę przychodów spółek tworzących podatkową grupę kapitałową. Z kolei przychód z poszczególnych budynków stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu budynku wynikająca z prowadzonej ewidencji środków trwałych, a w miesiącu, w którym budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych – wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia go do tej ewidencji. Taki sposób opodatkowania wynika z art. 30g ust. 1, 3, 9 i 10 ustawy o PIT; art. 24b ust. 1, 3, 9 i 10 oraz art. 24c ustawy o CIT.

Czytaj także: Zwolnienie od podatku minimalnego od przychodów z budynków - do kiedy obowiązuje

Zwolnienie z opodatkowania

Zwolniony od podatku od przychodów z budynków jest jedynie przychód ze środka trwałego będącego budynkiem mieszkalnym, oddanym do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, jeżeli zwolnienie to stanowi rekompensatę z tytułu realizacji usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym.

Ustalenie przychodu

W miesiącu, w którym sprzedano budynek, oddano go do używania na podstawie umowy leasingu finansowego lub zbyto udział we współwłasności budynku, przychód z tego budynku ustala się wyłącznie u podatnika PIT/CIT, który zbył ten budynek lub oddał go do używania. W przypadku, gdy budynek został oddany do używania w części, wówczas przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Nie ustala się natomiast przychodu z budynków w razie, gdy ustalony na pierwszy dzień każdego miesiąca lub na dzień wprowadzenia budynków do ewidencji środków trwałych łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5 proc. całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. W przypadku, gdy w budynku znajdują się lokale mieszkalne oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, przychód pomniejsza się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej tych lokali mieszkalnych w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku (proporcję ustala się na pierwszy dzień każdego miesiąca lub na dzień wprowadzenia budynków do ewidencji środków trwałych).

Odliczenie

Podatnicy PIT/CIT są zobowiązani za każdy miesiąc obliczać podatek od przychodów z budynków i wpłacać go na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który jest on płacony. Jeżeli podatnik przed upływem ww. terminu złoży zeznanie roczne (na formularzach PIT-36, PIT-36L lub CIT-8), podatek od przychodów z budynków za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca nie później, niż w terminie złożenia tego zeznania.

Zapłacony za dany miesiąc podatek od przychodów z budynków podatnicy PIT/CIT mogą odliczyć od zaliczki na podatek dochodowy. W przypadku zaliczek kwartalnych, odliczeniu podlega podatek od przychodów z budynków zapłacony za miesiące przypadające na dany kwartał. Pamiętać również należy, że można nie wpłacać podatku od przychodów z budynków, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na podatek dochodowy za dany miesiąc.

Zapłacony i nieodliczony w roku podatkowym podatek od przychodów z budynków odlicza się od podatku dochodowego za rok podatkowy. Odliczenia tego dokonuje się w zeznaniu rocznym PIT-36, PIT-36L lub CIT-8.

Ponadto, nieodliczony od podatku dochodowego za rok podatkowy (w zeznaniu rocznym) – podatek od przychodów z budynków podlega zwrotowi na wniosek podatnika pod warunkiem jednak, że organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości wysokości zobowiązania podatkowego lub straty, obliczonych w złożonym zeznaniu podatkowym, oraz podatku od przychodów z budynków, w szczególności jeżeli koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, jak również inne przychody i koszty ustalone zostały na warunkach rynkowych.

Jeżeli organ podatkowy określi zobowiązanie podatkowe lub stratę w innej wysokości, niż wynikająca z zeznania rocznego, wówczas podatnikowi PIT/CIT przysługuje prawo do zwrotu w wysokości: różnicy między kwotą zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków, a kwotą podatku określoną przez organ podatkowy (w przypadku określenia przez organ podatkowy zobowiązania podatkowego) lub zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków (w razie określenia przez organ podatkowy straty).

Leasing operacyjny

W przypadku, gdy budynek został oddany do używania na podstawie umowy leasingu operacyjnego, przepisy dotyczące podatku od przychodów z budynków znajdują zastosowanie wyłącznie do podmiotu dokonującego odpisów amortyzacyjnych (a więc do leasingodawcy-finansującego). Przepisy te stosuje się również w przypadku, gdy podatnik PIT/CIT bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości lub w części własność (współwłasność) budynku albo odda do używania budynek na podstawie umowy leasingu finansowego, w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków.

W takiej sytuacji u podmiotu, na który została przeniesiona własność (współwłasność) budynku lub jego części albo u podmiotu, który przyjął do używania budynek w oparciu o umowę leasingową (tj. u korzystającego-leasingobiorcy), nie ustala się przychodu z budynków w zakresie dotyczącym tego budynku (jego części).

Przychód taki ustala się bowiem u sprzedawcy lub finansującego (leasingodawcy).

Uwzględnienia także wymaga, że podatkiem od przychodów z budynków nie można obciążyć kosztów uzyskania przychodów (art. 23 ust. 1 pkt 65 ustawy o PIT; art. 16 ust. 1 pkt 74 ustawy o CIT).