Tak wynika z indywidualnej interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 października 2017 r. (0111-KDIB3-1.4012.441.2017.2.AB).
Wnioskodawca jako zarejestrowany podatnik VAT czynny, prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wykonywania studiów i projektów instalacji elektroenergetycznych zawarł umowę leasingu operacyjnego nieruchomości. Był to tzw. leasing zwrotny, a więc spółka sprzedała należącą uprzednio do niej nieruchomość na rzecz leasingodawcy i zawarła umowę leasingu, której przedmiotem była ta nieruchomość. Umowa leasingu została zawarta na okres 120 miesięcy. Transakcja sprzedaży nieruchomości leasingodawcy była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a leasingodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
Nieruchomość składała się z budynków i urządzeń stanowiących odrębne nieruchomości, tj. budynku głównego biurowca, budynku zaplecza, stacji transformatorowej, muru oporowego, sieci kanalizacyjnej, ogrodzenia oraz dróg i placów. Była ona wykorzystywana przez spółkę jako jej siedziba.
W trakcie trwania umowy leasingu spółka ponosiła wydatki na nieruchomość, które klasyfikowała jako inwestycje w obcych środkach trwałych dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Leasingodawca nie ponosił natomiast wydatków na nieruchomość, które należałoby klasyfikować jako ulepszenie środków trwałych w rozumieniu przepisów ustawy o CIT.
Po upływie okresu trwania umowy leasingu, spółka podjęła decyzję o wykupie nieruchomości z powrotem do swojego majątku. Co do zasady, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania VAT, jednak strony umowy sprzedaży nieruchomości uznały, że w zaistniałym stanie faktycznym sprzedaż spełnia przesłanki dotyczące prawa do rezygnacji ze zwolnienia z VAT i objęcia transakcji opodatkowaniem. W związku z tym strony złożyły przed zawarciem umowy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, po czym sfinalizowały sprzedaż. Spółka wskazała ponadto, że pierwsze zajęcie budynków oraz budowli nastąpiło w 1973 r., zatem dostawa (wykup) nieruchomości zabudowanej budynkami oraz budowlami nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż dwa lata. Zarówno w trakcie trwania umowy leasingu, jak i po nabyciu budynki oraz budowle były wykorzystywane przez wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Wobec tak przedstawionych okoliczności, wnioskodawca chciał ustalić, czy prawidłowo uznał, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od leasingodawcy, dokumentującej wykup nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu operacyjnego.
Organ zgodził się z wnioskodawcą i uznał, że jeżeli budynki i budowle będą wykorzystywane do działalności opodatkowanej, to w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, spółce przysługuje prawo do odliczenia VAT przy wykupie nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu.
Komentarz eksperta
Agnieszka Grudzień, konsultantka w dziale prawnopodatkowym PwC
Co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), jednak w nielicznych sytuacjach taka transakcja może w zamian zostać objęta VAT. Dla podatników VAT drugi wariant jest zdecydowanie bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem, ponieważ należny i zapłacony podatek podlega odliczeniu i pozostaje neutralny dla stron transakcji. Z kolei, jeżeli transakcja podlega PCC, to nabywca zobowiązany jest ponieść koszt podatku w wysokości 1-2 proc. wartości umowy, co w przypadku nieruchomości może być znaczącą kwotą. Wpłacony do urzędu przez sprzedawcę nieruchomości VAT podlega odliczeniu przez jego nabywcę, zatem neutralność VAT dotyka także fiskusa i skutkuje brakiem przychodu do budżetu. Stąd organy znacznie chętniej stają na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości powinna zostać zwolniona z VAT i opodatkowana PCC.
Zdarza się również, że organy wracają do kwestii opodatkowania po kilku latach i starają się wykazać zaległość podatkową w PCC. Wówczas, poza równowartością PCC, organy żądają opłacenia odsetek od powstałej zaległości podatkowej.
Możliwość objęcia sprzedaży nieruchomości przedsiębiorstwa opodatkowaniem VAT wymaga spełnienia ściśle określonych kryteriów (określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT). Zgodnie z przepisami, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że obie strony umowy są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i złożą, przed dniem dostawy tych obiektów, naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości nie może jednak korzystać z prawa wyboru opodatkowania, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, bądź jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą sprzedaży nieruchomości nie upłynął okres dwóch lat. Jak zatem słusznie wskazał wnioskodawca, a organ podatkowy potwierdził, jeżeli od pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż dwa lata, a stronami umowy są czynni podatnicy VAT, którzy złożyli zgodne oświadczenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, to sprzedaż nieruchomości może skorzystać z opodatkowania VAT.
