Nagły wzrost, np. produkcji czy obrotów firmy, często wiąże się ?z koniecznością pozyskania dodatkowej powierzchni gruntu, który przedsiębiorca mógłby zagospodarować na potrzeby prowadzenia działalności. Zdarza się jednak, że czynność prawna będąca podstawą wejścia w posiadanie nieruchomości może być obciążona takimi wadami, że nie wywoła ona skutku w postaci przejścia prawa własności. W takim przypadku warto powołać się na zasiedzenie.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności nieruchomości przez długoletnie nieprzerwane jej posiadanie. Posiadaczem może być zarówno osoba fizyczna, jak i spółka będąca przedsiębiorcą. Po upływie okresu potrzebnego do zasiedzenia nabycie nieruchomości następuje ?z mocy prawa, co oznacza, że stosowne postanowienie sądu tylko stwierdza istniejący już stan prawny.
Przedsiębiorca zainteresowany nieruchomością musi złożyć wniosek o stwierdzenie jej nabycia przez zasiedzenie do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Zasiedzenie jest przy tym uznawane za pierwotny sposób nabycia własności. Oznacza to, że co do zasady nowy posiadacz, w tym przypadku przedsiębiorca, powinien nabyć własność bez obciążeń na rzecz innych osób. W rzeczywistości jednak pomimo zasiedzenia na nieruchomości mogą pozostać niektóre prawa, które obciążały poprzedniego właściciela. Prawa takie mogą być uciążliwe dla nowego właściciela.
Służebność gruntowa ?i hipoteka
Powszechnie przyjmuje się, że zasiedzenie nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych, które ją obciążają. Prawami takimi są: użytkowanie, służebność (w szczególności służebność przesyłu), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Użytkowaniu wieczystemu można przypisać charakter szczególny. Jest ono uznawane za kategorię pośrednią pomiędzy prawem własności a ograniczonym prawem rzeczowym. Rzeczywiście z art. 172 kodeksu cywilnego można wywnioskować, że mimo zasiedzenia nieruchomości zasadniczo nie dochodzi do wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. Ma to duże znaczenie praktyczne, ponieważ prawne obciążenie nieruchomości wiąże się ?z określonymi niedogodnościami dla właściciela. Jednak najczęściej jest tak, że względy ekonomiczne nie przemawiają za wygaśnięciem ograniczonych praw rzeczowych ?w przypadku zasiedzenia nieruchomości. Stanowisko to jest uzasadnione charakterem praw rzeczowych jako skutecznych wobec wszystkich osób trzecich (erga omnes). Idąc tym tropem, można stwierdzić, iż skuteczność erga omnes powinna rozciągać się na każdorazowego właściciela nieruchomości (jako osobę trzecią względem uprawnionego), bez względu na tytuł nabycia prawa własności. Ustanowienie takiego prawa rzeczowego jak służebność najczęściej ułatwia lub w ogóle umożliwia korzystanie lub dostęp do nieruchomości. Służebność przesyłu natomiast stanowi istotę funkcjonowania przedsiębiorstw przesyłowych, ?a charakter hipoteki, jako najpewniejszej formy rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności, szczególnie w obrocie profesjonalnym, nie przemawia za jej wygaśnięciem ?w chwili zasiedzenia nieruchomości.
Również analiza przepisów kodeksu cywilnego dotyczących ograniczonych praw rzeczowych skłania do przyjęcia takiego stanowiska. W przepisach ogólnych mowa jest bowiem o właścicielu rzeczy obciążonej, bez uszczegółowiania, że ma to być właściciel, który dokonał z uprawnionym czynności prawnej będącej najczęściej podstawą ustanowienia prawa (np. umowy o ustanowieniu służebności), natomiast prawo polskie nie zawiera normy, która mówiłaby o wygaśnięciu ograniczonego prawa rzeczowego w przypadku zmiany właściciela w drodze zasiedzenia. Przedsiębiorca powołujący się na zasiedzenie musi się zatem liczyć z tym, że jego prawo będzie obciążone na rzecz innych podmiotów >patrz ramka.
