Kto i za ile wyceni dany teren? Jakie dokumenty musi przygotować przedsiębiorca, który chce sprzedać działkę? Ile trzeba zapłacić za załatwienie formalności? A może warto przed sprzedażą gruntu podzielić go na kilka mniejszych lub przekształcić na działkę budowlaną? Takie pytania zadają sobie przedsiębiorcy, którzy chcą sprzedać grunt należący do firmy.
Cena to najważniejszy element negocjacji
Ceny działek budowlanych są uzależnione od parametrów, takich jak: lokalizacja (z którą wiąże się bezpośrednio jakość dojazdu i komunikacja), uzbrojenie terenu, kształt i wielkość działki, sąsiedztwo. Wszystkie wymienione czynniki należy brać pod uwagę wyceniając działkę, którą chce sprzedać przedsiębiorca.
W przygotowaniu dobrej oferty pomocny będzie biegły rzeczoznawca majątkowy, który najlepiej określi wartość rynkową gruntu. On ma dostęp do bazy aktów notarialnych, dzięki czemu zna ceny transakcyjne działek o zbliżonym charakterze, czyli o takim samym lub podobnym przeznaczeniu, zbliżonej wielkości.
Wszystkie osoby, które uzyskały uprawnienia rzeczoznawców majątkowych, podlegają obowiązkowemu wpisowi do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Lista biegłych rzeczoznawców majątkowych z każdego województwa znajduje się na witrynie internetowej Ministerstwa Infrastruktury.
Koszt związany z przeprowadzeniem wyceny jest uzależniony od charakteru nieruchomości, czy dotyczy nieruchomości gruntowej, zabudowanej czy lokalowej. Stawki kształtują się od 400 do 600 zł netto za sporządzenie wyceny.
– Wybierając rzeczoznawcę majątkowego, warto sprawdzić, czy ma rzeczywiście uprawnienia zawodowe w tym zakresie. Każdy rzeczoznawca powinien posługiwać się legitymacją a także owalną pieczęcią, jednolitą dla wszystkich rzeczoznawców. Należy też sprawdzić, czy rzeczoznawca ma ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej – mówi Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS).
– Ponadto istotne znaczenie przy wyborze rzeczoznawcy ma to, czy ma on doświadczenie i orientuje się w rzeczywistych, transakcyjnych, a nie tylko oferowanych cenach nieruchomości. Powinien on dobrze orientować się w sytuacji na rynku, wiedzieć, jaki jest popyt, a jaka podaż – dodaje.
Co stanowi o atrakcyjności
W zależności od tego czy kupujący jest inwestorem indywidualnym, deweloperem czy inną firmą, inne są wymagania co do wielkości działki. O ile temu pierwszemu, który najczęściej planuje budowę domu, wystarczy kilkaset metrów, o tyle dewelopera lub np. przedsiębiorstwo produkcyjne na pewno taka przestrzeń nie zainteresuje.
Działki atrakcyjne dla deweloperów powinny mieć powyżej 5 tys. mkw. Na takich gruntach buduje się osiedla mieszkaniowe liczące po kilkaset mieszkań, ale równie dobrze mogą na nich powstawać centra handlowe czy hotele.
Ziemia kupowana z myślą o budownictwie mieszkaniowym powinna mieć dostęp do mediów: energii elektrycznej, wodociągu, a najlepiej także gazu i kanalizacji (choć nie wszędzie jest to możliwe). Natomiast dojazd do działki powinien być zapewniony drogą asfaltową lub utwardzoną, żeby nawet w największym śniegu czy roztopach można było się do niej dostać. Właściciele tak przygotowanych gruntów mogą liczyć na spore zainteresowanie swoją ofertą.
Z kolei inwestorzy kupujący grunty z myślą o budowie hotelu, centrum handlowego, magazynu czy zakładu produkcyjnego zwracają uwagę przede wszystkim na rozbudowaną infrastrukturę i połączenia komunikacyjne z większymi miastami, dzięki którym łatwo będzie pozyskać klientów, kontrahentów lub pracowników.
Niektóre grunty są modniejsze, a więc i droższe, ale „klienci komercyjni” kierują swój wzrok coraz częściej także na mniejsze miejscowości, więc i tam jest szansa na korzystną sprzedaż gruntu.
Już czas na transakcję
Często jest tak, że właściciele gruntów, w tym także firmy, traktują je jako długoterminową lokatę kapitału. Wstrzymują się z ich sprzedażą albo nie znajdują chętnych na zakup, bo oczekują niedostosowanych do obecnych realiów kwot. Wówczas inwestycja w ziemię, niepoparta żadną wiedzą o rynku, może doprowadzić do zamrożenia gotówki na długi czas i wcale nie przyniesie krociowych zysków.
Czasy, gdy odnotowywano kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen gruntów budowlanych, są już bowiem za nami. Boom minął i już raczej nie wróci z takim natężeniem, jak w latach 2003 – 2009. Ci, którzy dziś chcą sprzedać grunt, zderzają się z twardymi realiami rynku, który zwraca się w stronę kupujących.
Zmniejsza się liczba osób, które chcą kupić działkę z zamiarem budowy domu w kilkuletniej perspektywie. Działki kupują najczęściej osoby zdecydowane na budowę domu w ciągu najbliższego roku czy dwóch, które nie liczą już na to, że w razie gdyby nie udało im się zbudować domu, sprzedadzą grunt z przynajmniej dwucyfrowym zyskiem.
Ożywiły się natomiast nastroje zakupowe wśród firm deweloperskich, które przede wszystkim poszukują dużych gruntów, na których mogłyby powstać osiedla liczące po kilkaset mieszkań albo biurowce lub centra handlowe.
Warto więc zaglądać od czasu do czasu choćby na ich strony internetowe i sprawdzać, kto aktualnie chce zwiększyć swój bank ziemi. Jeśli któryś z deweloperów szuka gruntów i oficjalnie ogłasza te informację, to może to oznaczać dużą szansę na wynegocjowanie z nim bardzo dobrych warunków.
Sprzedaż kosztuje
Sprzedaż działki wiąże się zawsze z różnymi podatkami i opłatami. Ponoszone one są w równej części przez obie strony transakcji lub wyłącznie przez kupującego.
Umowę sprzedaży działki budowlanej czy jakiejkolwiek innej nieruchomości obciąża podatek od czynności cywilnoprawnych. Płaci go strona kupująca. Koszty notarialne, zgodnie z przepisami, dzielone są po połowie, ale większość deweloperów przyjęła zasadę, że ponosi je w całości. Taka praktyka stała się już dobrym zwyczajem. Podobnie dzieje się z prowizją dla ewentualnego pośrednika.
Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, czy to w drodze zmian wniesionych do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powoduje wielokrotny wzrost jego wartości i terenów sąsiednich. Należy więc wziąć pod uwagę, że przy zmianie przeznaczenia działki na budowlaną konieczne będzie poniesienie opłaty od wzrostu wartości działki, tzn. opłaty planistycznej dla gminy. W przypadku wzrostu wartości działki wynikającego z jej podziału rada gminy może podjąć uchwałę o naliczeniu opłaty adiacenckiej.
– Rentę planistyczną pobiera się, ale tylko jeśli ktoś sprzeda teren w ciągu pięciu lat od dnia wejścia w życie mpzp, który spowodował wzrost wartości nieruchomości. Po pięciu latach od uchwalenia planu powyższa opłata nie jest pobierana – wyjaśnia Tomasz Skoczyński.
Rentę planistyczną nalicza wójt, burmistrz lub prezydent miasta, gdy w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrasta.
Wysokość opłaty ustala rada gminy w mpzp i może ona wynosić maksymalnie 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia oraz według stanu sprzed uchwalenia lub zmiany mpzp. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Jeżeli zbycie nastąpi po upływie pięciu lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące, opłaty się nie nalicza.
Opłata adiacencka pobierana jest w przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrasta w wyniku podziału lub scalenia nieruchomości oraz w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
2 proc. od wartości przedmiotu umowy, w tym wypadku od wartości działki
Koszty notarialne
0,7 –1,5 proc. od wartości przedmiotu umowy, w tym wypadku od wartości działki
Podatek dochodowy od sprzedaży
10 proc. od przychodu ze sprzedaży lub 19 proc. od dochodu ze sprzedaży; zależnie od tego, kiedy sprzedawana działka została wcześniej nabyta
Opłata planistyczna (renta planistyczna)
jest pobierana, jeżeli nieruchomość uległa zbyciu w okresie 5 lat od daty wejścia w życie mpzp; maks. 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości
Opłata adiacencka
wysokość ustala rada gminy w drodze uchwały.
Komentuje Patrycja Leszczyńska, dyrektor ds. nieruchomości komercyjnych w PBG Dom
Często jest tak, że właściciele gruntów, w tym także firmy, traktują je jako długoterminową lokatę kapitału. Wstrzymują się z ich sprzedażą albo też nie znajdują chętnych na zakup, bo oczekują niedostosowanych do obecnych realiów kwot. Wówczas inwestycja w ziemię, niepoparta żadną wiedzą na temat rynku, może doprowadzić do zamrożenia gotówki na długi czas i wcale nie przyniesie krociowych zysków.
Czasy, gdy odnotowywano kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen gruntów budowlanych, są już bowiem za nami. Boom minął i już raczej nie wróci z takim natężeniem, jak w latach 2003 – 2009. Ci, którzy dziś chcą sprzedać grunt, zderzają się z twardymi realiami rynku, który zwraca się w stronę kupujących.
Zmniejsza się liczba osób, które chcą kupić działkę z zamiarem budowy domu w kilkuletniej perspektywie. Działki kupują najczęściej osoby zdecydowane na budowę domu w ciągu najbliższego roku czy dwóch lat, które nie liczą już na to, że w razie gdyby nie udało im się zbudować domu, sprzedadzą grunt z przynajmniej dwucyfrowym zyskiem.
Ożywiły się natomiast nastroje zakupowe wśród firm deweloperskich, które przede wszystkim poszukują dużych gruntów, na których mogłyby powstać osiedla liczące po kilkaset mieszkań albo biurowce lub centra handlowe.
Warto więc zaglądać od czasu do czasu choćby na ich strony internetowe i sprawdzać, kto aktualnie chce zwiększyć swój bank ziemi. Jeśli któryś z deweloperów szuka gruntów i oficjalnie ogłasza tę informację, to może to oznaczać dużą szansę na wynegocjowanie z nim bardzo dobrych warunków.
Patrycja Leszczyńska Konsultacja prawna: Kancelaria Prawna Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS)
Zobacz więcej w serwisie:
»
»
»
»
»
»
»
»
