Bywa tak, że przedsiębiorca postanawia dokonać zmian w obiekcie, który jest w trakcie budowy.  Na przykład chce wybić więcej otworów okiennych i jednocześnie zrezygnować z jednego piętra. Prawo budowlane dopuszcza tego typu zmiany i dzieli je na istotne i nieistotne odstąpienia.

Uwaga! Często odstąpienie jest mylone z odstępstwem. Tymczasem nie jest to jedno i to samo. Pierwszego dotyczy art. 9 prawa budowlanego, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Natomiast o odstąpieniach mówi art. 36a prawa budowlanego.

Co to jest istotne odstąpienie

Prawo budowlane nie ustala precyzyjnie i jednoznacznie granicy pomiędzy istotnym a nieistotnym odstąpieniem. Można to jednak stwierdzić na podstawie art. 36a prawa budowlanego >patrz ramka.

Jak wynika z jednego z orzeczeń sądowych – art. 36a prawa budowlanego został  wprowadzony jedynie w celu dyscyplinowania procesu inwestycyjnego. Inwestor dysponujący nieruchomością do celów budowlanych jest uprawniony podczas robót budowlanych do zmian, przeróbek i istotnych odstępstw, jeśli nie pozostają w kolizji z przepisami prawa, jednak nie może doprowadzić do powstania innej nowej inwestycji pozbawionej charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę (wyrok WSA w Warszawie z 22 listopada 2005 r., VII SA/Wa 600/05).

Jak ustalić różnice

Wcześniej jednak inwestor powinien wezwać projektanta, który jest uprawniony do kwalifikacji zamierzonych odstępstw. Ten oceni charakter odstąpienia. Jeżeli uzna, że w sposób istotny odbiegają od zatwierdzonego projektu, to powinien zawiadomić inwestora o konieczności uzyskania w trybie art. 36a ust. 1 prawa budowlanego decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Natomiast, gdy projektant uzna, że proponowane zmiany nie są istotne, po wprowadzeniu zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego i uzupełnieniu opisu – budowa może być legalnie kontynuowana.

W tym ostatnim przypadku, gdy obiekt jest gotowy i trzeba zawiadomić o zakończeniu budowy lub złożyć wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, dołącza się również kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także dołącza się uzupełniający opis.

Uwaga! Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być uzupełnione o informacje o wprowadzonych za zgodą projektanta nieistotnych zmianach. W sytuacji ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego powinien on również potwierdzić charakter i zakres wprowadzonych zmian.

Nieistotne zmiany

Zmiany, które nie znajdują się na liście z art. 36a prawa budowlanego  (np. dotyczące zmian elewacji budynku), można wprowadzić bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę. Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na ich temat.

Nie oznacza to jednak, że inwestor może się czuć całkowicie bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników.Jeżeli zmiany jeszcze nie zrobiono, to do starosty, a gdy ją wprowadzono, to do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Opinia tego ostatniego jest wiążąca w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania. Inspektor nadzoru budowlanego może dane odstępstwo potraktować inaczej niż projektant. Wówczas ma prawo wstrzymać roboty budowlane i nakazać wykonanie projektu zamiennego. Natomiast w przypadku gotowego już obiektu może odmówić pozwolenia na użytkowanie lub wnieść sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Nieprawidłowości w trakcie kontroli

Nie ma jednak co liczyć na to, że jak dokona się zmian w projekcie, to nadzór tego nie zauważy.  W wypadku wielu obiektów przed dopełnieniem formalności końcowych powiatowy nadzór budowlany przeprowadza bowiem  obowiązkowe kontrole. Dotyczy to obiektów zaliczonych do kategorii V, IX, XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII, XXVIII I XXX.

W trakcie kontroli inspektor może ustalić, że inwestor dokonał istotnego odstąpienia od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego, ma prawo wydać  postanowienie o nałożeniu na niego kary za nielegalne istotne odstąpienia i w konsekwencji decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu (art. 59f ust. 6 ustawy).

Nadzór budowlany podejmie wówczas automatycznie z urzędu postępowanie w trybie art. 51 ust. 7 w związku z art. 51 ust. 1 ustawy. Towarzyszy temu nieodłącznie postanowienie o wymierzeniu kary w wysokości stanowiącej iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i wielkości obiektu. W takich sytuacjach starosta jest zobowiązany do wydania decyzji o uchyleniu pierwotnego pozwolenia na budowę.

Uwaga! Niezależnie jednak od tego  czy inwestycja jest objęta obowiązkową kontrolą, czy nie, tak powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może skontrolować plac budowy i wstrzymać roboty, jeżeli dopatrzy się nieprawidłowości.

W tym celu wydaje postanowienie. Podaje w nim przyczynę wstrzymania robót i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Jest ono ważne dwa miesiące.

W tym czasie inspektor wydaje decyzję, w której określa już obowiązki inwestora oraz termin ich wykonania (m.in. każe wykonać projekt zamienny).

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zawsze skontrolować plac budowy i wstrzymać roboty, jeżeli dopatrzy się nieprawidłowości

Ta decyzja trafia nie tylko do inwestora, ale także do starosty. Następnie budujący musi przedstawić zmieniony projekt budowlany, a inspektor nadzoru budowlanego, jeżeli go zaakceptuje, wydaje decyzję zatwierdzającą projekt zamienny i zezwala na wznowienie robót budowlanych.

W decyzji tej nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie po zakończeniu budowy (nie ma znaczenia, do której kategorii zaliczony jest obiekt). Może być i tak, że budowa, na której doszło do istotnych odstępstw, została już zakończona (postępowanie jest prowadzone po odmowie pozwolenia na użytkowanie albo po sprzeciwie do zawiadomienia o zakończeniu budowy). Wówczas inspektor może zatwierdzić projekt budowlany zamienny i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Gdyby jednak inwestor nie dostosował się do nakazów nadzoru, grożą mu poważne konsekwencje. Jest to wówczas klasyfikowane jako samowola budowlana, która może się zakończyć nakazem przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z pierwotnym pozwoleniem, a nawet nakazem rozbiórki obiektu w całości.

Trzeba też pamiętać, że możliwość wprowadzania istotnych odstępstw jest ograniczona. Czasami znaczny zakres zmian może być potraktowany jako inny obiekt. Nie można wtedymówić o nielegalnym istotnym odstąpieniu, tylko o samowolnej budowie innego obiektu.

Przykład

Inwestor otrzymał pozwolenie na budowę parterowego garażu dwustanowiskowego, a wybudował piętrowy pensjonat.

Bywają przypadki mniej oczywiste. Przykładowo: nadbudowa obiektu o kolejne kondygnacje. Kiedy jest to samowola, a kiedy istotne odstąpienie? Można  w tym zakresie przyjąć kryterium podziału budynków z uwagi na wysokość i liczbę kondygnacji określone w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych dla budynków. Jeśli w wyniku zmiany wysokości lub liczby kondygnacji budynek zostanie  zakwalifikowany do innej kategorii, to może to przemawiać za uznaniem poglądu, że mamy do czynienia z innym budynkiem.

Kiedy odstąpienie

Na podstawie art. 36a można jedynie ustalić, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

- zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek),

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji (np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu),

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części (np. zamiast budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy),

- warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (to wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. szkołom i budynkom mieszkalnym wielorodzinnym – zapewnienie dostępu dotyczy tylko wybranych kondygnacji).

W wypadku więc, gdy dochodzi do jednej ze zmian wymienionych na tej liście, wówczas przedsiębiorca powinien wstrzymać prace budowlane, przeprowadzane niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i złożyć wniosek do starosty

o zmianę pozwolenia na budowę oraz zamienny projekt budowlany. Następnie powinien uzbroić się w cierpliwość i poczekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym.

Kto sprawdza

Weryfikacja prawidłowego uznania przez projektanta odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego za nieistotne lub istotne może być dokonywana: - przez starostę przy wydaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, o którą wystąpił inwestor z uwagi na planowane odstąpienie w trybie art. 36 a ust. 1 ustawy. Starosta ma prawo wydać zamienne pozwolenie na budowę tylko w przypadku, gdy uzna odstąpienie za istotne. W przeciwnym razie umarza postępowanie, - przez nadzór budowlany w trakcie kontroli budowy. Inspektor, stwierdziwszy, że miało miejsce istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę, wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót, - przez nadzór budowlany po dokonaniu przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy na podstawie przedłożonych dokumentów lub - przez nadzór budowlany w trakcie obowiązkowej kontroli budowy po złożeniu wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Z wokandy

- Zmiana szerokości obiektu budowlanego, jakim jest droga, też może być istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego. Dla przyjęcia „istotności" odstąpienia nie jest wymagane, aby zmiana szerokości dotyczyła całej drogi będącej przedmiotem pozwolenia na budowę. Nie można jednak przyjąć, że każde odstępstwo od zaprojektowanej szerokości drogi, bez względu na to, jakiego odcinka drogi dotyczy, jest odstępstwem istotnym. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 grudnia 2011 r., II OSK 1681/10.

- Zgodnie z art. 36a ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W literaturze powstałej na tle powyższego przepisu trafnie wskazano, że jego zastosowanie jest możliwe w przypadku tożsamości obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę i obiektu, którego zamierzone odstępstwa dotyczą. Stosownie przepisu art. 36a nie może bowiem prowadzić do wybudowania innego obiektu, chociażby jego przeznaczenie było podobne lub nawet identyczne. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 października 2011 r., II OSK 1521/10).