Czasami lepiej być jedynie użytkownikiem niż właścicielem

Tego typu parcele są drogie w utrzymaniu. Miasta łatają bowiem dziury w swoich budżetach podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste. Na razie jednak chętnych na takie tereny nie brakuje.

Z pierwszej ręki

Działkę można nabyć wprost od jej właściciela, czyli od gminy (nieruchomości komunalne), albo od starostwa (dysponują one nieruchomościami Skarbu Państwa). Nierzadko też gruntami Skarbu Państwa zarządzają rożnego typu agencje, np. Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Z reguły tego typu jednostkom grunty oddawane są w trwały zarząd.

Przedsiębiorca poszukujący atrakcyjnej działki przede wszystkim powinien przeglądać ogłoszenia o przetargach publikowane w gazetach ogólnopolskich i lokalnych. Można je znaleźć także na stronach internetowych urzędów oraz w ich siedzibach.

W ogłoszeniu powinien być podany termin przetargu i warunki, na jakich można stać się użytkownikiem (art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli przedsiębiorca przystąpi do przetargu i go wygra, to podpisze z gminą notarialną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Uwaga! Użytkowanie wieczyste rządzi się swoimi prawami. Właściciel gruntu, a więc najczęściej gmina ma prawo narzucić w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste rodzaj inwestycji i termin jej wykonania. Na przykład umowa może przewidywać, że na działce ma być wybudowany pawilon handlowy albo magazyn.

Takie zapisy umowy są wiążące dla przedsiębiorcy. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) może wystąpić bowiem do sądu o rozwiązanie umowy, jeżeli warunki umowne nie zostaną dotrzymane np. pawilon nie powstanie w terminie podanym w treści umowy (podobnie jest w przypadku, gdy kupi się ziemię z drugiej ręki).

W praktyce przysparza to wielu problemów, o czym świadczą wyroki sądowe na ten temat.

Z obrotu wtórnego

Najczęściej jednak działkę będącą w użytkowaniu wieczystym kupuje się od wcześniejszego jej użytkownika. Warto jednak pamiętać, że na jej nabywcę przechodzą wszystkie ustalenia przetargowe i warunki, jakie gmina postawiła pierwszemu użytkownikowi wieczystemu.

Z takiej umowy wynika m.in. rodzaj inwestycji, jaki może być zrealizowany na tym gruncie, tj. cel, na jaki ustanowiono to prawo. Może to być np. działka komercyjna, na której można postawić tylko pawilon handlowy, a budynków mieszkalnych – już nie.

Nie każda umowa przewiduje cel, dla którego ustanowiono prawo własności. Na początku lat 90. wiele przedsiębiorstw państwowych stało się z mocy prawa użytkownikami wieczystymi.

Przedsiębiorca, który następnie kupił od takiej firmy grunt, nie ma sprecyzowanego w umowie rodzaju inwestycji, która może być zrealizowana na tym terenie. Tak więc ma prawo wybudować to, co chce. Oczywiście w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jak go nie ma – warunkami zabudowy. Przedsiębiorca musi też też załatwić formalności budowlane.

Uwaga!

Nabycie nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a następnie dokonania wpisu tego prawa do księgi wieczystej.

Przedsiębiorca, który zamierza kupić prawo użytkowania wieczystego działki będącej własnością gminy, musi liczyć się z tym, że tej ostatniej przysługuje prawo pierwokupu działki, ale tylko niezabudowanej.

Który sposób lepszy

Przedsiębiorca, kupując grunt bezpośrednio od gminy nie musi płacić całej ceny a jedynie tzw. pierwszą opłatę, a następnie opłaty roczne (art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pierwsza opłata wynosi od 15 do 25 proc. ceny gruntu ustalonej na przetargu i musi być wniesiona najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Natomiast opłaty roczne użytkownik wieczysty musi uiszczać przez cały czas użytkowania. Ich wysokość zależy od określonego w umowie celu, na jaki oddano dany grunt.

Coraz większym utrapieniem dla użytkowników wieczystych jest aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste. Ich stawki ustala się w zależności od wartości gruntu. Tymczasem gminy, najczęściej raz na pięć lat, przeszacowują wartość nieruchomości, a następnie podnoszą wysokość opłat rocznych (choć mogą to robić teoretycznie co trzy lata). Taka podwyżka potrafi przekroczyć nawet 10 tys. proc.

Z tego m.in. powodu niektórzy przedsiębiorcy, będący użytkownikami wieczystymi gruntu przeznaczonego na cele komercyjne, chcą przekwalifikować go na cele mieszkaniowe (wówczas są mniejsze opłaty). Stawkę można jednak zmienić dopiero, gdy nastąpi trwała zmiana sposobu użytkowania, czyli np. po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Ponadto stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości jest zależna od przeznaczenia gruntu, nawet jeśli cel, na jaki został przeznaczony, nie został określony w umowie o użytkowanie wieczyste, a użytkownik nie rozpoczął jeszcze realizacji inwestycji (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 13 lutego 2009 r., II CSK 268/2008).

Uwaga!

Tego typu grunty można też wykupić na własność. Przepisy nie przewidują jednak żadnych upustów dla działek komercyjnych.

Poza tym gminy godzą się na to bardzo niechętnie. Pobieranie opłat rocznych zapewnia im stały dopływ środków.

Uwaga! Użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej ustanawia się z reguły na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Po upływie tego okresu użytkownikowi przysługuje roszczenie o przedłużenie tego terminu.

W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia.

Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń, określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego (postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 9 kwietnia 2010 r. II SA/Wr 78/2010).

Ile zapłacimy

Wysokość opłaty rocznej za grunt:

- oddany na cele mieszkaniowe – 1 proc. ceny gruntu,

- przeznaczony na działalność turystyczną – 2 proc. ceny,

- na cele komercyjne np. usługi – 3 proc. ceny.

Od 9 października 2011 r. ustawa o gospodarce nieruchomościami nałożyła na właścicieli gruntów obowiązek rozkładania na raty zbyt wysokich podwyżek.

Zgodnie z art. 77 ust. 2a tej ustawy, w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wnosi opłatę roczną w wysokości dwukrotności dotychczasowej, a pozostałą kwotę ponad tę dwukrotność (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata w trzecim roku od aktualizacji jest już równa kwocie z niej wynikającej.