Księgi są prowadzone przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Przy ich pomocy można ustalić, czy np. sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości albo czy nie jest ona przypadkiem obciążona wysoką hipoteką lub komornik nie prowadzi z niej egzekucji. Aby to sprawdzić, trzeba wystąpić o odpis.

Uwaga!

Jeżeli zna się numer księgi wieczystej, to można ją obejrzeć za pomocą przeglądarki internetowej. Wystarczy wejść na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl) i znaleźć odpowiednią zakładkę (

http:// ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html

). Wydruk jednak na firmowej czy domowej drukarce nie ma mocy dokumentu urzędowego, tak jak to jest w przypadku odpisu uzyskanego w sądzie. Wkrótce może się to jednak zmienić.

Z wokandy

- Jeżeli w toku postępowania upadłościowego nieruchomość upadłego nie zostanie sprzedana (art. 313 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze, tekst jedn. DzU z 2009 r. nr 175, poz. 1361 ze zm., to wpisanie do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikające z umowy przedwstępnej zawartej przed ogłoszeniem upadłości może być – po zakończeniu postępowania upadłościowego – realizowane przez uprawnionego w stosunku do byłego upadłego także w drodze procesu o nakazanie złożenia oświadczenia woli (art. 64 k.c.).

Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 9 listopada 2011 r. (II CSK 112/2011).

Obecnie są dwa rodzaje ksiąg wieczystych: papierowe oraz elektroniczne. Tych pierwszych jest coraz mniej, zastępują je bowiem elektroniczne. Prawdopodobnie jeszcze w tym roku znikną ostatnie księgi papierowe. Obie formy mają wady i zalety. W przypadku elektronicznych można otrzymać odpis z księgi wieczystej nieruchomości znajdującej się w innej części Polski (pod warunkiem, że również jest prowadzona w wersji elektronicznej).

W przypadku papierowych ksiąg trzeba pofatygować się do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Niemniej jednak prawnicy uważają, że odpisy z ksiąg papierowych są dużo bardziej czytelne od tych z elektronicznych.

Jak załatwić odpis

Sąd nie ma określonego terminu na załatwienie sprawy. Decydujące znaczenie ma data wpływu wniosku. Wyjątkowo można zwrócić się do sądu o przyśpieszenie, np. mogą to być bardzo wyjątkowe okoliczności i każdorazowo przewodniczący wydziału je bada. Niemniej jednak czasy, kiedy wiele miesięcy czekało się na odpis, dawno minęły. W wielu sądach jest to już kilka dni, w dużych miastach nieco dłużej, ale terminy są już tylko kilkutygodniowe.

Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę

Odpis księgi wieczystej może uzyskać każdy. Nie trzeba przedstawiać żadnych dokumentów, poza dowodem osobistym. Inaczej jest w przypadku wpisu np. prawa własności lub hipoteki.

Osoba, która chce dokonać wpisu, może zrobić to osobiście lub przesłać wniosek pocztą. Tam na miejscu trzeba wypełnić formularz, w którym podaje się swoje dane oraz przysługujący tytuł do nieruchomości, jeszcze jeden formularz wypełnia się w przypadku, gdy właściciela (osobę posiadającą inny tytuł prawny do nieruchomości) ma reprezentować pełnomocnik. Formularze można ściągnąć za pomocą Internetu, sąd je honoruje.

Niezbędny jest ponadto dowód osobisty oraz – co jest bardzo ważne – oryginały, a nie kopie dokumentów potwierdzających przysługujące prawa do nieruchomości. Najczęściej są to: akt notarialny, orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna. Po dokonaniu wpisu sąd tych dokumentów nie zwraca, zostają one przekazane do archiwum do akt księgi wieczystej nieruchomości. Sąd udostępnia je następnie do wglądu.

Zdarza się, że nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej. Wówczas, zanim dokona się wpisu, trzeba ją jeszcze założyć. Składa się wtedy jeden wniosek o założenie księgi i o wpis do niej posiadanego prawa, na analogicznych jak wyżej zasadach.

Uważa się, że odpis z księgi jest ważny tylko miesiąc. Tymczasem nie ma ograniczeń czasowych. Im jednak odpis jest świeższy, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem aktualniejszy stan wpisów.

Rękojmia chroni

Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Oznacza to też, że każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, nie można się więc zasłaniać nieznajomością wpisów w niej dokonanych ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Zasada ta nie rozciąga się jednak na dokumenty będące podstawą dokonanych wpisów – przeglądać je może jedynie osoba mająca interes prawny lub notariusz.

Księgi wieczyste nie zawsze jednak są aktualne, wpisy mogą wręcz czasami rozmijać się z prawdą. Niemniej jednak nabywcę nieruchomości, który w dobrej wierze działa w oparciu o treść księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to bardzo ważna instytucja. Jeśli bowiem pojawi się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem, to kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze, stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości nie miała do niej pełnych praw.

Rękojmia nie chroni jednak wszystkich. Nie może na nią liczyć np. osoba będąca w złej wierze dajmy na to przedsiębiorca, który wiedział, że działka jest współwłasnością jeszcze jednej osoby, a mimo to bez jej zgody chce ją sprzedać.

Uwaga!

W przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpis jest dokonany błędnie, może żądać usunięcia niezgodności.

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione w księdze przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Co jest w poszczególnych działach

Dział I

– położenie, powierzchnia, oznaczenia geodezyjne nieruchomości. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości.

Dział II

– dane o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dział III

– informacje o ograniczonych prawach rzeczowych z wyjątkiem własnościowego, np. służebnościach obciążających nieruchomość, zawiera wpisy różnych roszczeń.

Dział IV

– tu wpisuje się hipoteki, jeżeli więc dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego właśnie działu.

Najbardziej niebezpieczne w swych skutkach mogą być wzmianki o wnioskach o wpis do działu III. Może tam być wpisana zarówno służebność drogi koniecznej, roszczenia z umów przedwstępnych, jak i bardzo niebezpieczna informacja o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub o uzgodnieniu treści księgi w związku z wywłaszczeniem z nieruchomości.

Czego możemy się dowiedzieć o nieruchomości

W odpisie znajdują się informacje:

- opisujące nieruchomość, jej powierzchnię, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina),

- o właścicielu (jego dane osobiste),

- o ograniczonych prawach rzeczowych np. służebnościach ustanowionych na nieruchomości (droga konieczna), ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikających z umów takich jak dzierżawa, najem.

Ile to kosztuje

- wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – 200 zł,

- wpis udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych,

- wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności – 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach,

- wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami – 150 zł,

- wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha – 150 zł,

- praw osobistych i roszczeń – 150 zł,

- zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych – 150 zł,

- założenie księgi wieczystej – 60 zł,

- połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości – 60 zł,

- odłączenie nieruchomości lub jej części – 60 zł,

- wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – 60 zł,

- od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis,

- Od wniosku o złożenie do zbioru dokumentów pobiera się opłatę stałą, przewidzianą dla wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Jakie będą zmiany

Obecnie trwają prace nad zmianami do ustawy o księgach wieczystych. Autorami dwóch projektów w tej sprawie jest rząd (jeden z nich czeka w Sejmie na pierwsze czytanie). Proponuje się m.in., by osoba zainteresowana uzyskaniem odpisu z księgi wieczystej nie musiała fatygować się do sądu. Wystarczy, że wniosek złoży drogą e-mailową. Dostanie odpis w formie elektronicznej, po uiszczeniu opłaty sądowej. Na zwolnienie z opłaty mogą liczyć wnioski o wydanie dokumentów złożone przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (CIKW) oraz wnioski o wyszukanie księgi wieczystej złożone przez ZUS.

Taki odpis będzie można wydrukować na swojej drukarce. Wydruk ma mieć status dokumentu urzędowego.

Rząd chce także poszerzyć możliwości przeglądania ksiąg wieczystych za pośrednictwem Internetu. Po zmianach (mają obowiązywać od 1 grudnia 2013 r.) będzie można wyszukiwać je za pomocą rozmaitych haseł, np. podając PESEL, nazwę ulicy bądź dane osobowe właściciela. Szeroki dostęp nie będzie jednak przewidziany dla wszystkich użytkowników Internetu, ale tylko dla sądów, komorników oraz urzędów centralnych, takich jak: ZUS, urzędy skarbowe, policja, Centralne Biuro Śledcze itd.

Podstawa prawna:

rozdział III ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 90, poz. 594 ze zm)