Kara umowna za opóźnienie w przeniesieniu prawa do lokalu

Jeśli nabywca wyznacza deweloperowi dodatkowy termin przeniesienia prawa pod rygorem odstąpienia od umowy, niezależnie od tego czy deweloper przeniesie to prawo, czy też nie – nabywcy przysługuje roszczenie z tytułu kary umownej za czas opóźnienia w przeniesieniu prawa. Redakcja tego przepisu (art. 29 ust. 3 ustawy) jest niefortunna.

Możliwe miarkowanie

W razie wniesienia przez nabywcę pozwu przeciw deweloperowi o zapłatę kary umownej, może on skutecznie domagać się jej zmniejszenia w sytuacji gdy przedsięwzięcie deweloperskie zostało w znacznej części zrealizowane.

Powstają jednak trudności w określeniu sposobu miarkowania jej wysokości przez dewelopera, gdyż przedsięwzięcie deweloperskie jest złożonym procesem i trudno wskazać w jakiej części zostało ono wykonane i o ile należałoby zmniejszyć wysokość kary. Żądanie zmniejszenia kary może zostać sformułowane w odpowiedzi na pozew, bądź w innym piśmie procesowym, także jako wniosek alternatywny.

Przepisy dopuszczają też możliwość zmniejszenia kary umownej w sytuacji gdy jest ona zawyżona już na etapie redakcji umowy. Należy jednak oczekiwać, że sądy w tym zakresie nie będą pobłażliwe dla pozwanych deweloperów, którzy – jako przedsiębiorcy – już na etapie redagowania umowy z nabywcą winni wykazać się starannością właściwą przedsiębiorcy.

Taka miara staranności uzasadnia tezę, że jeśli deweloper zgodził się na karę umowną określoną w umowie, to jej zmniejszenie z uwagi na zbyt wygórowaną wysokość jest możliwe tyko w nielicznych, skonkretyzowanych przypadkach.

Z innego tytułu

Należy jednak mieć na względzie – abstrahując od kary umownej z tytułu opóźnienia w przeniesieniu prawa przez dewelopera na nabywcę – że można zastrzec w umowie deweloperskiej kary umowne także z innego tytułu. Przemawia za tym treść art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy, z którego wynika, że:

- katalog postanowień umowy deweloperskiej zawiera minimum, ale nie określa maksimum zastrzeżeń i klauzul;

- przepis nie określa wyraźnie, że kara musi zostać zastrzeżona tylko na wypadek nieterminowego przeniesienia prawa.

W praktyce, można zastrzec na rzecz nabywcy dodatkową karę umowną z tytułu nie tylko nieprzeniesienia w terminie prawa na rzecz nabywcy, ale też karę w sytuacji gdy deweloper w ogóle nie przeniesie tego prawa. Jest to również postać niewykonania zobowiązania niepieniężnego.

Z kolei, wydaje się, że na rzecz dewelopera można zastrzec karę umowną na wypadek gdy nabywca np. nie dokona odbioru lokalu, domu, albo nie weźmie udziału w czynności przeniesienia prawa.

Ogólne zasady prawa cywilnego