Kara umowna za opóźnienie w przeniesieniu prawa do lokalu

Jeśli nabywca wyznacza deweloperowi dodatkowy termin przeniesienia prawa pod rygorem odstąpienia od umowy, niezależnie od tego czy deweloper przeniesie to prawo, czy też nie – nabywcy przysługuje roszczenie z tytułu kary umownej za czas opóźnienia w przeniesieniu prawa. Redakcja tego przepisu (art. 29 ust. 3 ustawy) jest niefortunna.

Możliwe miarkowanie

W razie wniesienia przez nabywcę pozwu przeciw deweloperowi o zapłatę kary umownej, może on skutecznie domagać się jej zmniejszenia w sytuacji gdy przedsięwzięcie deweloperskie zostało w znacznej części zrealizowane.

Powstają jednak trudności w określeniu sposobu miarkowania jej wysokości przez dewelopera, gdyż przedsięwzięcie deweloperskie jest złożonym procesem i trudno wskazać w jakiej części zostało ono wykonane i o ile należałoby zmniejszyć wysokość kary. Żądanie zmniejszenia kary może zostać sformułowane w odpowiedzi na pozew, bądź w innym piśmie procesowym, także jako wniosek alternatywny.

Przepisy dopuszczają też możliwość zmniejszenia kary umownej w sytuacji gdy jest ona zawyżona już na etapie redakcji umowy. Należy jednak oczekiwać, że sądy w tym zakresie nie będą pobłażliwe dla pozwanych deweloperów, którzy – jako przedsiębiorcy – już na etapie redagowania umowy z nabywcą winni wykazać się starannością właściwą przedsiębiorcy.

Taka miara staranności uzasadnia tezę, że jeśli deweloper zgodził się na karę umowną określoną w umowie, to jej zmniejszenie z uwagi na zbyt wygórowaną wysokość jest możliwe tyko w nielicznych, skonkretyzowanych przypadkach.

Z innego tytułu

Należy jednak mieć na względzie – abstrahując od kary umownej z tytułu opóźnienia w przeniesieniu prawa przez dewelopera na nabywcę – że można zastrzec w umowie deweloperskiej kary umowne także z innego tytułu. Przemawia za tym treść art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy, z którego wynika, że:

- katalog postanowień umowy deweloperskiej zawiera minimum, ale nie określa maksimum zastrzeżeń i klauzul;

- przepis nie określa wyraźnie, że kara musi zostać zastrzeżona tylko na wypadek nieterminowego przeniesienia prawa.

W praktyce, można zastrzec na rzecz nabywcy dodatkową karę umowną z tytułu nie tylko nieprzeniesienia w terminie prawa na rzecz nabywcy, ale też karę w sytuacji gdy deweloper w ogóle nie przeniesie tego prawa. Jest to również postać niewykonania zobowiązania niepieniężnego.

Z kolei, wydaje się, że na rzecz dewelopera można zastrzec karę umowną na wypadek gdy nabywca np. nie dokona odbioru lokalu, domu, albo nie weźmie udziału w czynności przeniesienia prawa.

Ogólne zasady prawa cywilnego

Błędnie dokonano zapożyczenia do ustawy przepisów regulujących casus zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (art. 491 kodeksu cywilnego). Zwłoka jest nieterminowym i zawinionym wykonaniem zobowiązania. Z kolei, opóźnienie jest niezawinione. Na szczęście, w doktrynie przyjmuje się, że zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z ogólnymi zasadami odpowiedzialności kontraktowej.

Zatem, mając na uwadze art. 471 kc, deweloper może powoływać się na okoliczność, że opóźnienie w przeniesieniu prawa było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Wysokość kary winna być, rzecz jasna, określona w umowie. Względem kary umownej, wskazanej w umowie deweloperskiej, należy stosować ogólne zasady prawa cywilnego, tj. art. 483 i 484 kc. Tym samym, co do zasady, okres opóźnienia dewelopera nie wpływa na jej wysokość.

Co więcej, w świetle aktualnego orzecznictwa – nawet gdyby deweloper wykazał, że nabywca nie poniósł szkody z tytułu opóźnienia w przeniesieniu na niego prawa, deweloper pozostaje zobowiązany do zapłaty kary umownej na rzecz nabywcy (uchwała SN z 6 listopada 2003 roku, III CZP 61/2003).

Jest to kwestia dyskusyjna i można się spierać  czy stanowisko SN jest prawidłowe.

Biorąc pod uwagę literalne brzmienie art. 484 kc, kara umowna ma służyć naprawieniu rzeczywiście poniesionej przez nabywcę szkody. Gdy zatem nie poniósł on szkody z tytułu nieprzeniesienia prawa w terminie, można się zastanawiać czy taka wykładnia przepisów o karze umownej, dokonana przez SN, w jakimś stopniu nie jest contra legem.

O ile nie umówiono się inaczej, nabywca nie może żądać kary wyższej niż określona w umowie z deweloperem.