Jedną z podstawowych przesłanek nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie jest nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości przez określony w przepisach kodeksu cywilnego okres.
W zależności od tego, czy posiadacz – którym może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, np. przedsiębiorca – objął nieruchomość w posiadanie w dobrej wierze (tzn. miał poczucie, że jest właścicielem nieruchomości, czy zachowywał się jak właściciel) czy też w złej wierze (wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o istnieniu właściciela nieruchomości), nabywa on własność nieruchomości w drodze zasiedzenia po upływie ustawowego terminu 20 lub odpowiednio 30 lat.
Ważne domniemanie
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego domniemywa się ciągłość posiadania. Art. 340 kodeksu cywilnego brzmi: „Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.”
Brzmienie tego artykułu należałoby niewątpliwie interpretować w związku z domniemaniem w art. 341 kodeksu cywilnego, który wskazuje, iż domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.
Tak skonstruowany przepis kwalifikuje posiadacza samoistnego jako osobę uprawnioną do wykonywania posiadania. Posiadanie jest więc nie tylko faktycznym władztwem nad rzeczą, ale również swego rodzaju uprawnieniem. Czynnikiem charakteryzującym posiadanie samoistne jako warunek nabycia prawa własności nieruchomości jest władanie rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie, np. przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości lokalowej przez prowadzenie w niej działalności gospodarczej.
Domniemanie posiadania zgodnego z prawem przysługuje aktualnemu posiadaczowi i niedopuszczalna jest próba wzruszenia domniemania na rzecz aktualnego posiadacza domniemaniem na korzyść poprzedniego posiadacza.
W postępowaniu sądowym domniemania ciągłości posiadania oraz zgodności z prawem zwalniają posiadacza od konieczności przedstawiania dowodów w tym zakresie, są to jednak domniemania wzruszalne. Szczególny charakter ma w tej sytuacji domniemanie ciągłości posiadania, daje ono bowiem zarówno osobie fizycznej, jak i przedsiębiorcy możliwość uniknięcia konieczności przeprowadzenia dowodu ciągłości następstwa w posiadaniu często na przestrzeni wielu lat.
Natomiast kwestia przemijającej przeszkody, będącej powodem niemożności posiadania, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie poglądami doktryny, musi być spowodowana czynnikami obiektywnymi (orzeczenie SN z 4 września 1998, II CKN 867/97), chorobą czy inną przeszkodą, co do której można na podstawie doświadczenia życiowego i powszechnej znajomości rzeczy przewidywać, że ma charakter czasowy.
Korzystanie z własności
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 7 kwietnia 1994 (III CRN 18/94) wskazał również na taką sytuację, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie traci jej posiadania. Zasadniczą kwestią w tym zakresie nie jest bowiem fakt, czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby np. wytaczania powództwa posesoryjnego.
Faktyczne władztwo nad rzeczą charakteryzujące posiadanie samoistne zachodzi wtedy, gdy określona osoba fizyczna czy prawna, np. przedsiębiorca, znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie z rzeczy, i to w taki sposób, jakby była jej właścicielem.
Pamiętaj o poprzedniku
Dla wykazania ciągłości posiadania znaczącą kwestią pozostaje również możliwość doliczenia przez posiadacza czasu posiadania swego poprzednika.
Jak wskazuje art. 176. § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.
Warto dodać, że do oceny charakteru posiadania przez poprzednika stosuje się zarówno domniemania wynikające z samego posiadania, jak i domniemanie dobrej wiary posiadacza. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 18 listopada 2004 (I CK 230/04), doliczając posiadanie poprzednika do okresu posiadania obecnego posiadacza podczas biegu zasiedzenia należy przyjąć, że poprzednik obecnego posiadacza uzyskał posiadanie w dobrej wierze.
Opisywana zasada następstwa w posiadaniu oznacza, że każdy kolejny posiadacz wchodzi niejako w posiadanie swojego poprzednika. Następstwo posiadania nie ogranicza się do bezpośredniego poprzednika, ale obejmuje wszystkich poprzedników posiadacza będących posiadaczami samoistnymi. Nie można również pominąć faktu, że samo doliczenie czasu posiadania poprzednika może nastąpić tylko w razie przeniesienia posiadania na kolejnego posiadacza podczas biegu zasiedzenia.
Dobra wiara
Kolejnym kluczowym domniemaniem mającym zasadnicze znaczenie dla instytucji zasiedzenia jest domniemanie dobrej wiary posiadacza wynikające z art. 7 k.c.
Chociaż kodeks cywilny nie zawiera jednoznacznej definicji dobrej wiary, dokonując oceny, czy zachodzą przesłanki nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, należy przyjąć, że dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.
Wskazanie w kodeksie cywilnym na kryterium dobrej czy też złej wiary ma charakter klauzuli generalnej. Dlatego też dokonywanie każdorazowej interpretacji tej klauzuli możliwe jest w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego oraz konkretnych okoliczności.
Zgodnie z obecnie obowiązującą wykładnią tego pojęcia na gruncie prawa cywilnego przyjmuje się, że w dobrej wierze jest ten, kto, powołując się na określone prawo lub stosunek prawny, jest przekonany o przysługiwaniu mu tego prawa lub istnieniu określonego stosunku prawnego, gdy w rzeczywistości jest on w usprawiedliwionym błędzie co do faktycznego stanu rzeczy.
Z orzecznictwa
Pojęcie dobrej wiary w odniesieniu do przepisów o nabywaniu prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia było przedmiotem zarówno wielu sporów doktrynalnych, jak również w samym orzecznictwie sądów.
W tym zakresie wyodrębnione zostały dwa zasadnicze nurty interpretacyjne. Pierwszy, tzw. tradycyjny, nurt dotyczył stanowiska, że dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.
W nurcie drugim, tzw. zliberalizowanym, dobra wiara posiadacza była równoznaczna z jego przekonaniem opartym na obiektywnych przesłankach wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w swoim imieniu prawo własności, niczyjego prawa nie narusza.Ostateczne stanowisko w tej materii zajął Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 6 grudnia 1991 (III CZP 108/91), której nadał moc zasady prawnej.
Zasadę tę Sąd Najwyższy wyraził w kolejnych orzeczeniach, uznając m.in., że nie przysługuje dobra wiara przedsiębiorcy, który w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie miał świadomość, że oświadczenie właściciela o „przekazaniu” swego udziału we własności dokonane np. bez zachowania formy aktu notarialnego nie przenosi własności.
Dobra wiara nie przysługuje także przedsiębiorcy, który objął w posiadanie nieruchomość na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zawartej w formie notarialnej, który wie, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie.
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 18 listopada 2004 (I CK 230/04)
wskazał, że przy doliczaniu okresu posiadania przez poprzedniego posiadacza domniemanie istnienia dobrej wiary rozciąga się także na posiadanie poprzednika.
Pojęcie złej wiary również nie zostało ujęte na gruncie kodeksu cywilnego. Opierając się na definicji dobrej wiary a contrario, w złej wierze jest ten, kto powołując się na określone prawo lub stosunek prawny wie, że prawo to lub stosunek prawny nie istnieje, albo tego nie wie, ale jego braku wiedzy w tym przedmiocie nie można uznać za błąd usprawiedliwiony.
Ponadto na potrzeby nabywania prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie definicja złej wiary posiadacza zawarta została w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), w którym ustawodawca zawarł twierdzenie, że w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie. Takie stanowisko potwierdził także Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 13 stycznia 2000 (II CKN 657/98).
Zgodnie z art. 6 k.c. dowód złej wiary obciąża tego, kto z takiego twierdzenia wyprowadza skutki prawne, toteż w postępowaniu sądowym udowodnieniu przez stronę przeciwną podlegają okoliczności wskazujące na złą wiarę osoby fizycznej czy przedsiębiorcy powołującego się na istnienie prawa lub stosunku prawnego.
Agnieszka Jasińska
Komentuje Agnieszka Jasińska, aplikantka adwokacka w Musioł & Partners Law Office
Fakt, czy posiadacz samoistny, także przedsiębiorca, objął w posiadanie nieruchomość w dobrej czy też złej wierze, ma kluczowe znaczenie przy ustalaniu ustawowych terminów nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia.
Zależnie bowiem od tego, czy samoistny posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy złej wierze, termin zasiedzenia wynosi odpowiednio 20 lub 30 lat.
Warto podkreślić, że dla ustalenia dobrej czy też złej wiary posiadacza istotna jest tylko chwila uzyskania posiadania, wobec czego późniejsze okoliczności powodujące zmianę charakteru posiadania nie powodują przedłużenia ustawowego terminu.
