Wniesienie nieruchomości do spółki

Tryb wnoszenia nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych), użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako aportu (wkładu niepieniężnego) do  spółki zależy od rodzaju spółki, do której aport jest wnoszony. Zatem w szczególności zależy on od tego, czy jest to spółka cywilna, osobowa czy kapitałowa.

Nieruchomości, użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze własnościowe prawo do  lokalu mogą stanowić przedmiot wkładu niepieniężnego do spółek. W praktyce przyjmuje się również, że użytkowanie – ustanowione jako ograniczone prawo rzeczowe, pomimo że jest niezbywalne (art. 254 kodeksu cywilnego) – może być przedmiotem aportu do  spółki cywilnej lub osobowej. Jednak w przypadku jednej ze spółek osobowych, tj. spółki komandytowo-akcyjnej, użytkowanie jako prawo niezbywalne nie może być przedmiotem aportu do tej spółki.

Bowiem według art. 126 k.s.h. do spółki tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące spółek akcyjnych, natomiast stosownie do treści art. 14 § 1 kodeksu spółek handlowych przedmiotem wkładu do spółki kapitałowej (tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółki akcyjnej) nie może być prawo niezbywalne.

Do spółki kapitałowej

Własność nieruchomości, użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą stanowić przedmiot aportu do  spółki kapitałowej już na  etapie pozostawania jej w fazie organizacji.

To jest okresie między zawarciem umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na skutek której powstanie spółka z o.o. w organizacji (art. 161 § 1 k.s.h.), lub zawiązaniem spółki akcyjnej, kreującym spółkę akcyjną w organizacji (art. 323 § 1 k.s.h.), a chwilą wpisu tych spółek do Krajowego Rejestru Sądowego, tzn. chwilą, w której spółki te nabywają osobowość prawną (art. 12 k.s.h.).

Zatem spółki kapitałowe w organizacji, mimo że nie posiadają osobowości prawnej, mogą we własnym imieniu nabywać prawa, w  tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, a także zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywane (art. 11 § 1 k.s.h.).

Przed rejestracją

Jeszcze przed  rejestracją spółki własność nieruchomości stanowiącej aport powinna być przeniesiona na spółkę w organizacji.

Może to nastąpić w tym samym akcie notarialnym, który zawiera umowę spółki (akt założycielski spółki), lub w odrębnym akcie. Taka też jest obecna, dość powszechna, praktyka i takie stanowisko sądów rejestrowych.

Uwaga!

Przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółek kapitałowych nie może być użytkowanie, art. 14 § 1 k.s.h. zakazuje bowiem wnoszenia do tych spółek wkładu w postaci praw niezbywalnych.

Do osobowej

Zgodnie z k.s.h. spółki osobowe to: spółka jawna, partnerska, komandytowa oraz komandytowo-akcyjna. Podobnie jak spółki kapitałowe w organizacji mogą we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, a także zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywane (art. 8 k.s.h.).

Ponieważ spółka osobowa powstaje z chwilą wpisu do  KRS, własność nieruchomości może przejść na nią dopiero z tą chwilą. W przypadku aportu do tych spółek własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania ustanowionego jako ograniczone prawo rzeczowe konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, nawet gdy umowa dotyczy spółki jawnej lub partnerskiej.

W przypadku gdy przedmiotem aportu do spółki osobowej jest użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ujawnione w księdze wieczystej, do przejścia tych praw na  spółkę niezbędny jest oprócz rejestracji spółki także wpis w księdze wieczystej (jest konstytutywny).

Także do cywilnej

Spółka cywilna nie jest osobą prawną, lecz umową nazwaną prawa cywilnego, na  mocy której wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w oznaczony sposób, w  szczególności przez wniesienie do spółki wkładów w postaci własności lub innych praw albo świadczenia usług (art. 860 k.c.).

Z uwagi na brak samodzielnej podmiotowości prawnej spółki cywilnej przedsiębiorcą nie jest spółka, lecz jej wszyscy wspólnicy. Wniesienie do spółki cywilnej wkładu w postaci ruchomości lub nieruchomości polega na przeniesieniu własności rzeczy na wszystkich wspólników.

Uwaga!

Zatem aporty są wnoszone do spółki na rzecz wszystkich wspólników i stanowią one majątek wspólników – współwłasność łączną.

Dla zawarcia umowy spółki cywilnej przewiduje się (art. 860 § 2 k.c.) formę pisemną, w przypadku wnoszenia do niej aportu w postaci nieruchomości wymagana jest ad solemnitatem forma aktu notarialnego. Jednak obowiązek zachowania aktu notarialnego nie dotyczy przypadku, gdy przedmiotem wkładu do  spółki cywilnej, której wyłącznymi wspólnikami są małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje majątkowa wspólność ustawowa, jest nieruchomość wchodząca w skład ich majątku wspólnego. Spółka cywilna nie ma odrębnej podmiotowości prawnej.

Substratem spółki cywilnej są jej wspólnicy – małżonkowie. Zatem pod  względem formalnym to współmałżonkowie są właścicielami łącznymi nieruchomości. W tej sytuacji nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości z uwagi na tożsamość przedmiotową i podmiotową (w obu przypadkach mamy do czynienia z tzw. wspólnością łączną).

Zawarcie spółki cywilnej przez małżonków przedsiębiorców nie zmienia ustroju majątkowego małżonków (interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 30 września 2011, IPTPB1/415-83/11-2/ASZ).