Jak sprzedać nieruchomość w postępowaniu przymusowym

[b]W kwestii tej Ministerstwo Skarbu Państwa w piśmie z 19 stycznia 2009 r. (DERRiUA-SK-0554/3) [/b]wyraziło opinię (uzgodnioną, jak zapewnia, z Ministerstwem Sprawiedliwości), że:

a) „wymaganie uzyskania zgody, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E5D5D3BE1E8AD36F607FCA0EF161298F?id=166385]ustawy z 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (tj. DzU z 2002 r. nr 110, poz. 967 ze zm.)[/link], ma zastosowanie również do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w granicach portów i przystani morskich w toku postępowania egzekucyjnego i postępowania upadłościowego,

b) zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o portach i przystaniach morskich wszczęcie postępowania o wyrażenie zgody następuje na wniosek podmiotu, który zamierza rozporządzić nieruchomością w zakresie posiadanego prawa. W przypadku sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym należy przyjąć, że z wnioskiem takim powinien wystąpić syndyk masy upadłości, ponieważ to on zarządza majątkiem upadłego”.

[srodtytul]Co to jest zdarzenie prawne[/srodtytul]

Stanowisko to jest moim zdaniem bezzasadne.

W doktrynie prawa dotyczącej pojęcia „stosunku prawnego” poczesne miejsce zajmuje problematyka zdarzeń (faktów) prawnych jako źródła powstania, zmiany lub ustania tego stosunku. Wśród zdarzeń prawnych najważniejszą kategorię stanowią tzw. czynności konwencjonalne, które z kolei dzieli się na: a) czynności prawne wraz z ich koniecznym składnikiem w postaci oświadczenia woli, wyrażanego (w różnej formie) przez osoby fizyczne lub osoby prawne w celu wywołania określonych skutków prawnych, b) orzeczenia sądu o charakterze konstytutywnym (orzeczenia o charakterze deklaratoryjnym tylko „potwierdzają” istnienie prawa lub obowiązku), c) decyzje administracyjne.

Decyzja (akt) administracyjna, będąca władczym oświadczeniem woli organu administracji publicznej, uważana jest za zdarzenie cywilnoprawne wówczas, gdy hipoteza normy prawa cywilnego materialnego wiąże z nią określony skutek w postaci powstania, zmiany bądź ustania stosunku cywilnoprawnego. W obrocie cywilnoprawnym szczególną rolę odgrywają jednak przede wszystkim takie decyzje administracyjne, które zawierają wymagane przepisami prawa zezwolenie (zgodę) na dokonanie określonej czynności prawnej. Zezwolenie takie, określane w prawoznawstwie mianem warunku prawnego (conditio iuris), nie jest zdarzeniem prawnym, które by bezpośrednio i samodzielnie wywoływało skutki cywilnoprawne, jak np. decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości albo decyzja Urzędu Patentowego o udzieleniu patentu, rejestracji wzoru lub znaku towarowego; stanowi ono natomiast jeden z niezbędnych elementów czynności prawnej jako podstawowego źródła stosunków cywilnoprawnych.

[srodtytul]Pora wyrażenia zgody[/srodtytul]

Przepisy konstruujące wymaganie uzyskania zezwolenia (zgody) organu władzy publicznej na dokonanie czynności prawnej z reguły nie określają, kiedy zezwolenie to powinno być wyrażone: przed złożeniem przez strony danej czynności oświadczeń woli czy też po złożeniu tych oświadczeń.

Przykładem pierwszego rozwiązania jest art. 14 ust. 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9672D30D60CD348870D8DEDE74149E6F?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link], który w sytuacjach określonych w przepisach poprzedzających paragrafów wymaga „uprzedniej” zgody wojewody. Dokonanie natomiast czynności prawnych określonych w przepisach art. 13 ust. 2a zdanie pierwsze i ust. 4 oraz art. 32 ust. 1a tejże ustawy wymaga – ogólnie – „zgody” wojewody, rady lub sejmiku albo „pozwolenia” wojewódzkiego konserwatora zabytków, co skłania do wniosku (na zasadzie rozumowania a contrario), że wszystkie te organy mogą powziąć decyzję również po dokonaniu czynności, o których mowa w treści przywołanych przepisów.

[wyimek]Egzekucyjna sprzedaż nieruchomości nie jest sprzedażą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego[/wyimek]

Jeszcze mniej jasna jest regulacja skutków braku zezwolenia (zgody) na dokonanie danej czynności prawnej. Niektóre przepisy stanowią wprost o nieważności czynności prawnej, nie rozstrzygając jednak, czy chodzi o nieważność bezwzględną, nieważność względną, bezskuteczność zawieszoną czy bezskuteczność względną; inne przewidują tylko sankcję w postaci „odpowiedzialności na zasadach ogólnych” (przykładem są tu przepisy art. 19 ust. 3 i art. 36 ww. ustawy), a jeszcze inne nie wypowiadają się w ogóle co do skutków niespełnienia wymagania zezwolenia (zgody) na dokonanie czynności prawnej. W ostatniej wprawdzie sytuacji, według części doktryny, należy stosować art. 58 § 1 k. c., statuujący bezwzględną nieważność czynności prawnej, warto tu jednak zauważyć, że w przepisie tym chodzi o sprzeczność z ustawą treści czynności prawnej (wskazuje na to dobitnie brzmienie art. 58 § 3 k. c.), a nie o brak wymaganego zezwolenia (zgody).

[srodtytul]Odrębna kategoria czynności[/srodtytul]

Wymaganie uzyskania zgody organu władzy publicznej w sytuacjach wyżej wymienionych dotyczy zmiany statusu prawnego danej nieruchomości, będącej wynikiem dokonania czynności prawnej (ściślej: zawarcia umowy). Odnosi się to w pełni również do nieruchomości położonych w granicach portów i przystani morskich (przesądza o tym między innymi przepis art. 3 ust. 7 ustawy, stanowiący, że „umowy zawarte z naruszeniem obowiązku uzyskania zgody, o której mowa w ust. 1, są nieważne”), a także do wszystkich innych przypadków przenoszenia prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości za zgodą organu władzy publicznej.

Przepisy konstruujące wymaganie uzyskania tej zgody nie odnoszą się natomiast do sprzedaży nieruchomości dokonywanej w toku postępowania egzekucyjnego, ponieważ – jak przyjmuje się zgodnie w orzecznictwie i doktrynie – reguły egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości, mimo podobieństwa terminologicznego, nie kreują czynności materialnoprawnych, lecz odrębną kategorię czynności procesowych, podlegających bezwzględnie obowiązującym przepisom kodeksu postępowania cywilnego (według uzasadnienia wyroku SN z 9 sierpnia 2000 r., V CKN 1254/00, „egzekucyjna sprzedaż nieruchomości nie jest sprzedażą w rozumieniu przepisów k.c., nie jest to zatem czynność prawna, lecz przenoszący własność rzeczowy skutek orzeczenia sądu o przysądzeniu własności”; tak również Z. Radwański, [w:] „System prawa prywatnego”, tom 2, Warszawa 2008).

Wykładni tej nie sprzeciwia się szczególny przepis art. 976 § 1 k. p. c., formułuje on bowiem jedynie wymaganie, by osoba, która „może nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego”, przedstawiła to zezwolenie przed rozpoczęciem przetargu (licytacji); chodzi tu więc tylko o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez niektóre osoby (określone w szczególności w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=8CA2FE55889119D35F3A0EBC77AC7F8B?id=174460]ustawie z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, DzU z 2004 r. nr 167, poz. 1758 ze zm.)[/link], nie zaś o ogólne zezwolenie na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości z jakąkolwiek osobą (identyczne rozwiązanie zawiera także art. 111d [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=8EBCDDDF27282C264863B16A38AAC8ED?id=179915]ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji[/link]).

[srodtytul]Niedorzeczna wykładnia[/srodtytul]