Inwestowanie w nieruchomości w ostatnich latach cieszy się niesłabnącą popularnością wśród osób poszukujących stabilnych i dochodowych form lokowania kapitału. Nieruchomości przyciągają wzrostem wartości oraz perspektywą generowania regularnych dochodów pasywnych, zwłaszcza w porównaniu z innymi formami inwestycji, takimi jak akcje czy kryptowaluty. Dodatkowo wynajem nieruchomości może być korzystnym źródłem dochodów, szczególnie w kontekście stosunkowo niskiego opodatkowania, które sprawia, że inwestycja staje się jeszcze bardziej atrakcyjna. O ile odpowiednie podejście do kwestii podatkowych może zwiększyć rentowność inwestycji, o tyle brak wiedzy w tym zakresie może prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek w postaci zaległości podatkowych i związanych z tym sankcji.

PIT – czy trzeba założyć firmę

Od 1 stycznia 2023 r. inwestorzy wynajmujący nieruchomości prywatne mają do dyspozycji tylko jedną formę opodatkowania – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W ramach tego rozwiązania przychody z wynajmu są obciążone stawką 8,5 proc. do kwoty 100 000 zł, a po przekroczeniu tego progu — stawką 12,5 proc. Co istotne, ten model opodatkowania, zwany potocznie „ryczałtem prywatnym”, nie pozwala na pomniejszenie przychodów z najmu o koszty uzyskania przychodu.

Co jednak może zaskakiwać, decyzja o tym czy nieruchomości są częścią majątku prywatnego, czy firmowego należy do podatnika. Uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21) wyraźnie podkreśliła, że to podatnik decyduje o przeznaczeniu swoich nieruchomości. W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel zdecyduje się nie wprowadzać nieruchomości do działalności gospodarczej, to dochody z najmu mogą być opodatkowane ryczałtem prywatnym.

Jeszcze niedawno kwestia ta była przedmiotem licznych sporów między podatnikami a fiskusem, a granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą była niejasna. Jednak po wspomnianej uchwale dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaczął wydawać korzystne interpretacje, uznając, że to inwestor samodzielnie decyduje, czy wynajmowane przez niego nieruchomości są częścią majątku prywatnego, nawet jeśli obejmują one wielolokalowe budynki usługowe czy kilkadziesiąt mieszkań.

Mimo że organy podatkowe ostatnio wykazują większą elastyczność w kwestii opodatkowania najmu, to jednak warto pamiętać, że takie podejście może nie być trwałe. Na ryzyko zakwestionowania najmu jako działalności gospodarczej szczególnie narażeni mogą być ci inwestorzy, których działania wykraczają poza typowy pasywny najem prywatnych nieruchomości. Jeśli inwestor często kupuje i sprzedaje lokale, dzieli nieruchomości na mniejsze części w celu maksymalizacji zysków lub w inny sposób działa jak profesjonalny gracz na rynku nieruchomości, to może znaleźć się pod lupą fiskusa.

Jeśli planowana jest działalność, która coraz bardziej przypomina działanie profesjonalnego podmiotu na rynku nieruchomości, zwłaszcza przy rosnącej skali działań, to należy rozważyć złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że sytuacja jest bardziej skomplikowana, gdy przeznaczamy mieszkania na wynajem krótkoterminowy (zazwyczaj utożsamiany z usługami związanymi z zakwaterowaniem). Wtedy fiskus zgadza się, że przychody z takich mieszkań można zaliczyć do przychodów z najmu, a nie z działalności gospodarczej (i mogą być opodatkowane ryczałtem prywatnym), jeżeli charakter tego wynajmu nie wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Innymi słowy, w przypadku najmu krótkoterminowego nie decydują czynniki subiektywne (wybór dokonany przez podatnika), lecz czynniki obiektywne. Niemniej, przychody z krótkoterminowego wynajmu mieszkań, nawet przy skali wskazującej na działalność gospodarczą, również mogą podlegać opodatkowaniu ryczałtem. W tym przypadku konieczne może być jednak założenie działalności gospodarczej.

Lokale mieszkalne bez amortyzacji

Co w sytuacji, w której podatnik zdecydował się wprowadzić nieruchomości do działalności gospodarczej i budować swój biznes polegający na wynajmie? Wprowadzony zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych w podatkach dochodowych bardzo często studzi takie zamiary, zwłaszcza w sytuacji, w której podatnik nie ponosi dużych nakładów na nieruchomość. Co istotne, nieruchomości mieszkalne nie mogą być przedmiotem amortyzacji dla celów podatkowych zarówno dla spółek, jak i dla osób fizycznych. Wynika to wprost z przepisów ustaw o PIT i o CIT. Nie ma więc podstaw, by koszt zakupionego mieszkania rozliczyć w kosztach uzyskania przychodów w inny sposób niż w momencie ich zbycia. Kością niezgody pomiędzy podatnikami a fiskusem pozostaje możliwość amortyzacji mieszkań nabytych przed wejściem w życie przepisów zakazujących ich amortyzacji. Podatnicy, powołując się przede wszystkim na ochronę praw nabytych, wskazują, że powinni mieć możliwość amortyzacji podatkowej mieszkań zakupionych przed wejściem w życie przepisu zakazującego amortyzacji lokali mieszkalnych. Fiskus uważa zgoła odmiennie, natomiast sądy administracyjne zajmują niejednolite stanowiska. Jedne mówią, że ocena konstytucyjności przepisu nie leży ich kompetencjach, inne przyznają rację podatnikom, a jeszcze inne (w tym NSA!) przyznają rację fiskusowi.

Skutki zbycia nieruchomości

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości będą się od siebie różnić w zależności od tego, czy nieruchomość została wprowadzona do działalności gospodarczej, czy nie, a w przypadku jej wprowadzenia do działalności będą zależne od wybranej formy opodatkowania i rodzaju nieruchomości.

Zbycie nieruchomości poza firmą…

Jeżeli nieruchomości nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej, to ich sprzedaż przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie generować przychód opodatkowany PIT od zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji podatek wynosi 19 proc. od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia, powiększoną o nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Podatek wystąpi niezależnie od tego, że przychody z wynajmu były opodatkowane ryczałtem prywatnym!

…i wprowadzonych do działalności

Sprzedaż nieruchomości wprowadzonej do działalności gospodarczej skutkuje rozpoznaniem przychodu z tej działalności. Wyjątkiem będzie sprzedaż wykorzystywanego do działalności: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Taka sprzedaż będzie opodatkowana jak sprzedaż prywatna. Kosztem uzyskania tego przychodu jest zazwyczaj cena nabycia nieruchomości, która w przypadku lokali mieszkalnych nie jest pomniejszana o odpisy amortyzacyjne (gdyż te nie są możliwe do odliczenia). Podstawę opodatkowania stanowi różnica między przychodem a kosztem jego uzyskania, a stawka podatku zależy od wybranej formy opodatkowania.

W przypadku wyboru podatku liniowego obowiązuje stawka 19 proc.. Natomiast przy zastosowaniu skali podatkowej stawka podatku jest uzależniona od całkowitej sumy dochodów uzyskanych w danym roku podatkowym, ponieważ skala podatkowa zakłada progresywne opodatkowanie.

Osoby zajmujące się najmem bardzo często zapominają o podatku od towarów i usług. Czy słusznie?

Ryczałt prywatny a VAT

Dla celów opodatkowania VAT nie ma znaczenia, czy wynajmowana nieruchomość jest majątkiem prywatnym podatnika, jeśli najem spełnia definicję działalności gospodarczej według ustawy o VAT. W przypadku tego podatku, inaczej niż w przypadku ryczałtu, decyzje podatnika nie mają wpływu na objęcie przychodów z najmu opodatkowaniem VAT. Kluczowe znaczenie ma tutaj spełnienie kryteriów działalności gospodarczej określonych w ustawie o VAT.

Jeśli zatem działalność polegająca na nabywaniu nieruchomości z zamiarem ich wynajmu wykazuje cechy ciągłości i zorganizowania, to będzie ona objęta opodatkowaniem VAT. W praktyce, przy posiadaniu większej liczby nieruchomości, istnieje duże prawdopodobieństwo, że taka działalność zostanie uznana za spełniającą przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, zwłaszcza że dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej często przyjmuje rygorystyczne podejście w takich kwestiach.

Objęcie działalności VAT-em nie zawsze jednak oznacza konieczność płacenia tego podatku. Istnieje bowiem możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, które przysługuje podatnikom, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła 200 000 zł w roku podatkowym. Wartość ta obejmuje również sprzedaż zwolnioną z podatku z innych tytułów, jeśli były to transakcje związane z nieruchomościami.

Zwolnienie przedmiotowe

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.

Co jednak istotne, wskazane zwolnienie nie znajduje zastosowania w odniesieniu do najmu krótkoterminowego (opodatkowanego stawką 8 proc. VAT) oraz usług wynajmu świadczonego na rzecz podatników VAT, w tym podmiotów pośredniczących w najmie (np. agencji pracy). Wynajmujący powinni więc skrupulatnie zwracać uwagę nie tylko na charakter najmu, ale także na status drugiej strony umowy w kontekście VAT, zwłaszcza gdy wartość sprzedaży w roku przekroczy 200 000 zł.

Kiedy wystąpi VAT przy sprzedaży

Zbycie nieruchomości przez podmiot działający jako podatnik VAT jest traktowane jako dostawa towarów. Ustawa o VAT przewiduje jednak pewne zwolnienia przedmiotowe dotyczące sprzedaży nieruchomości:

1. Z VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

W praktyce zwolnienie to zazwyczaj ma zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości używanych, które w ciągu dwóch lat przed sprzedażą nie zostały w istotnym stopniu ulepszone.

2. Z VAT zwalnia się również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą ww. zwolnieniem, pod warunkiem że:

a) w stosunku do nabycia tych obiektów sprzedający nie miał prawa do odliczenia VAT,

b) sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo odliczenia VAT, a jeśli takie wydatki miały miejsce, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej obiektów.

Należy również pamiętać, że dokonywanie sprzedaży wyłącznie zwolnionej niweluje możliwość skorzystania z prawa do odliczenia VAT, a w przypadku sprzedaży mieszanej (zwolnionej i opodatkowanej) należy stosować właściwą proporcję przy odliczeniu VAT. Kwestia ta jest bardzo istotna w kontekście wynajmu, gdzie sprzedaż często korzysta ze zwolnienia z VAT.

Podstawa prawna:

- ustawa z 26 lipca 1991 r. o po- datku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 226 ze zm.)

- ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.)

- ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku do- chodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 776 ze zm.)

Zdaniem autora

Damian Libertowski, doradca podatkowy w zespole Planowania Podatkowego kancelarii Tomczykowski Tomczykowska

W przypadku przychodów z najmu uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczej kluczowe znaczenie ma wybór formy opodatkowania, który może znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji. W przypadku najmu prywatnego podatnicy nie mają niestety pola manewru. Ponadto, w zależności od decyzji w zakresie formy opodatkowania działalności czy też niewprowadzania do niej nieruchomości, zbycie nieruchomości również wygeneruje odmienne skutki podatkowe.

Warto także zwrócić uwagę na aspekty związane z VAT, które mogą dodatkowo wpływać na rentowność inwestycji. Inwestorzy powinni regularnie aktualizować swoją wiedzę w zakresie przepisów, aby dostosować swoje działania do dynamicznego środowiska podatkowego. Świadome planowanie podatkowe może w wielu przypadkach wpłynąć na minimalizację obciążeń fiskalnych, zwiększając tym samym dochodowość inwestycji, przy jednoczesnej minimalizacji ryzyka konfrontacji z fiskusem.