Ustanowienie służebności jest czasami opodatkowane VAT

Gdy służebność ustanawiana jest przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, umowa ustanowienia służebności podlegać będzie co do zasady opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku ustanowienia służebności w ramach działalności gospodarczej konsekwencje dokonania tej czynności będą wynikać z ustawy o VAT.

Ustanowienie służebności gruntowej może być zatem opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych albo podatkiem od towarów i usług. Uzależnione jest to od tego, czy czynność jest dokonywana przez osobę działającą w ramach działalności gospodarczej czy też poza taką działalnością.

Bierne i czynne

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. Instytucja ta została uregulowana w art. 285 § 1 kodeksu cywilnego, w myśl którego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) określonym prawem.

Treść tego prawa polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują.

Można zatem wyróżnić dwa rodzaje służebności gruntowych: bierne oraz czynne. W praktyce ustanowienie służebności wiąże się z ponoszeniem przez właściciela nieruchomości obciążonej swoistych uciążliwości polegających na ograniczeniu w wykonywaniu swoich praw na nieruchomości lub na tolerowaniu czynności. Konieczne jest przy tym istnienie bezpośredniego beneficjenta tych zachowań.

Należy przy tym pamiętać, że choć ustanowienie służebności gruntowej najczęściej ma miejsce w drodze umownej, to może ono również nastąpić w drodze decyzji administracyjnej, na mocy orzeczenia sądu czy zasiedzenia służebności. Dla wywołania skutków na gruncie VAT tak sposób ustanowienia służebności, jak i jej rodzaj nie mają jednak znaczenia.

Związek z działalnością gospodarczą

Zgodnie z art. 8 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie jest dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Odnosząc zatem pojęcie służebności gruntowej do definicji świadczenia usług, należy zauważyć, że ustanowienie takiej służebności jest zobowiązaniem do powstrzymania się od dokonania czynności (służebność bierna) bądź też do tolerowania czynności lub sytuacji (służebność czynna).

Jak wynika z powyższego, odpłatne udostępnienie nieruchomości innemu podmiotowi na gruncie ustawy o VAT jest świadczeniem usług, czyli jest czynnością opodatkowaną. Co istotne, ustanowienie służebności gruntowej rodzi obowiązek podatkowy na gruncie VAT wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości obciążonej jest podatnikiem VAT i dokonuje tej czynności w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Za darmo, ale z podatkiem

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku nieodpłatnego ustanowienia służebności. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 2 ustawy o VAT za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:

- użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów;

- nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika. Gdy zatem nieodpłatne ustanowienie służebności gruntowej nie ma związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, również podlega opodatkowaniu VAT.

Doprowadzenie wody, gazu i energii

Szczególnym rodzajem służebności jest służebność przesyłu. Zgodnie z art. 3051 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa), prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Z definicji tej wynika zatem, że ustanowienie służebności przesyłu jest zobowiązaniem właściciela nieruchomości obciążonej do powstrzymywania się od dokonywania określonych czynności bądź też do tolerowania czynności. Należy zatem uznać, że ustanowienie służebności przesyłu na gruncie ustawy o VAT również jest świadczeniem usług, a więc podlega opodatkowaniu tym podatkiem, jeżeli jest ustanawiana przez osobę działającą w charakterze podatnika.

Które regulacje są właściwe

Należy jednocześnie pamiętać, że stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem czynności cywilnoprawne, gdy jedna ze stron czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług albo od tego podatku zwolniona. Zawsze natomiast, gdy ustanowienie służebności gruntowej nie podlega VAT, konieczne jest odprowadzenie przez podatnika należnego z tego tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, należy stwierdzić, że opodatkowaniu VAT podlega tylko ustanowienie takiej służebności, która wynika z wyraźnego stosunku zobowiązaniowego, a ponadto cechuje się odpłatnym charakterem lub jest nieodpłatne, nie mając jednocześnie związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą.

Warunkiem koniecznym jest również istnienie konkretnego beneficjenta tego zobowiązania. W przypadku niespełnienia któregokolwiek z tych warunków ustanowienie służebności gruntowej będzie z punktu widzenia ustawy o VAT neutralne.

Ustanowienie służebności przesyłu na gruncie ustawy o VAT jest świadczeniem usług

Autor jest prawnikiem w Kancelarii KSP Legal & Tax Advice w Katowicach